פסק-דין בתיק הפ 514/07

רקע

ביום 22.12.00 נכרת בין המבקש לבין משיבה 1 באמצעות אחיה, משיב 2 (להלן: "המשיבה") הסכם (להלן: "הסכם המכר") לפיו רכש המבקש מהמשיבה דירה מס' 6 (להלן: "הדירה") בבניין שנבנה ברחוב הסחלב 16 רעננה הידוע כחלקה 509 גוש 7651, ואשר טרם נרשם כבית משותף, תמורת 265,000$ (להלן: "הבניין").

עובר לעריכת הסכם המכר נערך הסכם שיתוף וחלוקה לפיו חולקו הדירות בבניין בין הבעלים במשותף של המקרקעין. בסמוך העבירה ריטה דיקמן את הזכויות בדירות שהוקנו על פי הסכם השיתוף והחלוקה למשיבה ולמשיב 2, ללא תמורה.

ביום 1.3.01 שילם המבקש את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם המכר, אולם הבנין לא נרשם כבית משותף וזכויותיו של המבקש לא נרשמו בפנקס המקרקעין. ביום 9.7.02 פנה המבקש אל המשיבה ודרש ממנה לפעול לרישום הבית המשותף ולרשום את זכויותיו של המבקש, וביום 28.11.02 פנה בשנית כאמור. פניות אלה נותרו ללא מענה והמבקש שב ופנה אל משיב 2 בדרישה להשלים את רישום הזכויות בהתאם להסכם המכר במכתבים נוספים מיום 7.1.03 ו - 11.5.04.

ביום 31.8.04 נרשמה זכות הבעלות של המבקש בחלק יחסי בקרקע ובמושע, אולם הבנין לא נרשם כבית משותף והדירה לא נרשמה בבפנקס המקרקעין בבעלות המבקש, בניגוד להתחייבויות המשיבים בהסכם המכר.

בתובענה שלפני עותר המבקש לאכוף על המשיבים להעביר ולרשום מיידית על שם המבקש בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקוה כיחידת רישום נפרדת את זכות הבעלות בדירה אותה רכש על פי הסכם המכר.

דיון

א.      בסעיף 5 להסכם המכר (נספח א), נקבע:

"מוצהר בזאת שהבנין ירשם כבית משותף לפי חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, ושזכויות הקונה ביחס לממכר תהיינה זכויות בעלות. הקונה מצהיר שרישום הבית כבית משותף ורישום הממכר בשמו, הן פעולות הנעשות עבורו. המוכר, ככל שהדבר תלוי בו, מתחייב לפעול בשקידה ראויה ולעשות כל מאמץ סביר לרשום הבנין כבית משותף בהקדם ככל האפשר."

מהאמור לעיל, נמצא שהמשיבה לא התחייבה לרשום את הבניין כבית משותף במועד מסוים, אלא לפעול בשקידה ולעשות כל מאמץ סביר לרשום הבית המשותף. ממילא, כדי להוכיח שהמשיבה הפרה את התחייבותה זו, מוטל על  המבקש הנטל להראות שהמשיבה ו/או באי כוחה לא פעלו במיומנות סבירה או התרשלו או לא נקטו בפעולות המתחייבות בנסיבות העניין באופן סביר לרשום הבנין כבית משותף. להבחנה בין חיוב השתדלות לחיוב תוצאה ראה ע"א 2887/91 בן ציון גול ואח' נ' אליצור אוריעל ואח' (פורסם בתקדין).

ב.      המבקש, צירף לתובענה תצהיר מטעמו, בו הוא מפרט את פניותיו אל המשיבה בדרישה שתפעל לרישום הבית המשותף ורישום זכויותיו בדירה, אולם הוא לא צירף כל ראיה שיש בה כדי ללמד שהמשיבה התנערה מהתחייבותה לפעול לרישום הבית המשותף ו/או שהמשיבה אינה פועלת לרישום זכויות המבקש בפנקס המקרקעין.

זאת ועוד. מתצהירו של יאיר דיקמן, המצהיר מטעם המשיבה, עולה כי לאחר שנוכחה לדעת שרישום הבית המשותף אינו מתאפשר בשל סיבות שאינן תלויות בה וקשורות בחובות של בעלים אחרים של המקרקעין לעיריית רעננה, פעלה המשיבה לרישום זכויותיו של המבקש בפנקס המקרקעין ביום 31.8.04. גרסה זו, נתמכת במכתבים מיום 30.5.04 בהם פונה עו"ד גלעד זרם, בא כח המשיבה, אל כהן שמואל וכהן שלום בדרישה להסדיר חובות היטל השבחה לעירייה כדי שניתן יהיה לרשום את הבניין כבית משותף, מהם אף ניתן ללמוד שבסמוך לעריכתם מצויים היו הליכי רישום הבית המשותף בעיצומם (נספחים ג ו - ד לתשובת המשיבים).

לטענת המבקש, גירסת המשיבה לפיה רישום הבית המשותף נמנע בשל חוב של צד שלישי עומדת בסתירה להצהרות המשיבה בהסכם המכר לפיהן הדירה חופשיה מכל חוב וזכויות צד שלישי.

בטענה זו של המבקש אין ממש. זכויותיו של המבקש נרשמו בפנקס המקרקעין ובכך יש כדי ללמד שלמשיבה לא היה חוב בקשר לזכויותיה  במקרקעין, כפי שהוצהר בהסכם המכר.

נוכח האמור עד כאן, נראה שהמשיבה פעלה לרישום הבניין כבית משותף, ומכל מקום המבקש לא עמד בנטל להראות שהמשיבה התרשלה ו/או לא פעלה בשקידה ראויה ו/או לא נקטה בכל האמצעים הסבירים לרישום הבניין כבית משותף.

ג.        בסעיף 5.2 להסכם המכר, קובע:

"המוכר יעביר וירשום את הממכר בשם הקונה בפנקסי המקרקעין לפי תנאי חוזה זה..., וזאת תוך 36 חודשים מיום חתימת חוזה זה. לא ניתן יהיה לבצע הרישום הנ"ל, בשל סיבות שאינן תלויות במוכר, ירשם החלק היחסי המזכה בממכר, בשם הקונה עד המועד הנ"ל, וזאת מבלי לגרוע מהתחייבויות המוכר לרישום הממכר כיחידה נפרדת בשם הקונה לכשיתאפשר הדבר." (הציטוט מכתב התובענה. הסיפא של סעיף 5.2 בהעתק הסכם המכרחסרה).

אין חולק, כי בינתיים נרשמה זכותו של המבקש בחלק היחסי במקרקעין עליהם בנוי הבניין בפנקס המקרקעין (נספח ז). לפיכך ובהתאם להוראות הסיפא של סעיף 5.2 על המבקש להראות שניתן לרשום את הבנין כבית משותף וכי המשיבה מסרבת לפעול לרישום זכויותיו בדירה בפנקס המקרקעין. כזאת לא טען המבקש, וממילא לא הוכיח.

ד.      הסעד שנתבע - לאכוף על המשיבים לרשום מיידית את זכויות המבקשים בפנקס הבתים המשותפים. כל עוד לא ניתן צו לרישום הבית המשותף, לא ניתן לרשום את הדירה כיחידה נפרדת בשם המבקשים. צו רישום בפנקס הבתים המשותפים מחייב שיתוף פעולה של צד ג ואינו תלוי במשיבים, וממילא הצו לו ניתן, לא היה אפקטיבי.

ה.      הצדדים לחוזה הם המבקש ומשיב 1. משיב 2 חתם על החוזה כשלוח של משיב 1, והמבקש לא הראה עילת תביעה כלפי משיב 2.

נוכח האמור עד כאן, נראה שהמבקש לא הוכיח זכות לסעד האכיפה המבוקש.

סוף דבר