פסק-דין בתיק הפ 5073/05

1.         בהמרצת פתיחה זו עותרת המבקשת, שהיא חברה ציבורית, להצהיר כי המשיב לא היה מוסמך לדרוש תשלום דמי הסכמה בגין מכירת הון המניות של חברת מלון גלי אילת בע"מ, שהיא החוכרת של מגרש המצוי באילת, ולחלופין התבקשה הצהרה כי שומת דמי היוון בגין המקרקעין הללו בטלה באשר נערכה עפ"י חישוב שגוי.

2.         המבקשת התקשרה ביום 30/06/03 עם חברה אחרת (עורון אחזקות אילת בע"מ) ולפיו מכרה לחברה זו את כל הון המניות של חברת גלי אילת הנ"ל (להלן: חברת המלון), ולצד זה שהעסקה הקנתה לחברת עורון בעלות בבנייני ובמתקני המלון שפועל במקרקעין, הוקנו לרוכש גם זכויות חברת המלון בקרקע שעליה הוא בנוי, בחוף הצפוני, של אילת, ומדובר במגרש שהוחכר לחברת המלון (אמנם עפ"י שמה הקודם - מלון גישרון בע"מ) ע"י המשיב (להלן גם "ממ"י").

3.         המבקשת פנתה לממ"י, עוד טרם כריתת ההסכם, וביקשה לדעת האם מכירת המניות, משמע מכירת המלון והמקרקעין לצד ג', שנעשתה בנסיבות כלכליות שיצרו הפסד הון ניכר בספרי המבקשת, עתידה להביא לחיוב בדמי הסכמה, תוך דגש על כך שאין מדובר בשינוי האישיות המשפטית של החוכר (חברת המלון), כי אם בהעברת מניות בלבד, ע"י "חברת האם".  

לא ברור באיזה אופן, אם בכלל, נענתה פניה מוקדמת זו ע"י המשיב, אך, מכל מקום, אין טענה כי ממ"י אישר באופן מקדמי כי לא ידרוש דמי הסכמה.

לאחר חתימת ההסכם עם עורון, וכאשר חברת המלון פנתה למשיב לקבל הסכמתו, ואף להסכים לרישום משכנתא לטובת בנק שעמד לממן לקונה את העסקה, ולפי דרישת המשיב, חתמו הצדדים לעסקה, וכן חברת המלון, וגם נציגת המשיב על הסכם, שהוא למעשה כתב התחייבות מטעם המבקשת וחברת המלון כאחד, שנתינתו היתה תנאי להסכמת המשיב לעסקה כולה ולרישום המשכנתא.

בין היתר, התחייבה חברת המלון לשלם לממ"י את דמי ההסכמה בגין העסקה "ככל שיחולו בהתאם לנהלי המינהל ובכפוף לזכויות החברה כאמור בסעיף 3 להלן... או  לחלופין דמי היוון בגין מלוא זכויות החכירה...", ובסעיף 3 נאמר כי "אין באמור בכתב זה... בכדי לגרוע מזכויות החברה להשיג ו/או לערער על גובה דמי ההסכמה... ולמצות את כל ההליכים שמותיר לה הדין ו/או מותירים לה נהלי המינהל לצורך הפחתת התשלומים המפורטים לעיל. למען הסר ספק במידה והמינהל יחליט שאין כלל חיוב בדמי הסכמה, ולאחר שתינתן זכות טיעון לחברה בעניין זה, כי אז לא יחול האמור בסעיף זה לעיל בקשר לדמי ההסכמה".

להבטחת קיום התחייבויות החברה, לרבות אלה שלעיל, גם גובש מנגנון בטוחות לתשלום, לרבות ערבות בנקאית על חלק מהסכום הצפוי.

כנגד זה, ובין היתר הובטח ע"י המשיב כי הוא "יתן הסכמתו לשיעבוד המקרקעין לטובת בנק הקונה".

לאחר חתימת ההסכם עם עורון, כאמור, ולאחר מתן כתב ההתחייבות, פנתה המבקשת ע"י בא כוחה ביום 21/08/03 ושוב ביקשה מממ"י אישור כי אין העסקה חייבת בתשלום דמי הסכמה, והפעם הודגש כי חברת המלון אינה "איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מס שבח.

עו"ד ביידא, היועמ"ש של המשיב, ענה ביום 7/09/03 כי הוא דוחה גישה זו וכי המינהל יתנה הסכמתו לעסקה בתשלום מלוא דמי ההסכמה.

עו"ד דובר, ב"כ המבקשת, שב ופנה לממ"י (17/09/03), ומחה על כך כי נדרשים דמי הסכמה שכן לשיטתו עשרות ומאות הנפקות של מניות הנעשות בבורסה אינן גוררות דרישה לדמי הסכמה וכי רק העברת מניות בחברה שהיא "איגוד מקרקעין" טעונות, מבחינת המינהל תשלום זה. עוד ציין עו"ד דובר כי עפ"י החלטה 1 של מועצת ממ"י, משנת 1965, תנאי מקדמי לדרישת דמי הסכמה הינו שהמוכר "זכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו", ואילו כאן, כזכור, מדובר בעסקה שהניבה הפסד הון ניכר למוכר.

נערכה פגישה במשרדי המשיב עם היועמ"ש גב' זכאי-נוימן, וזאת ביום 18/11/03, והיא שבה ודחתה את פרשנות המבקשת לעניין החבות בדמי הסכמה, אך הציעה שתחת זאת ישולמו דמי היוון על המגרש ואזי יתייתר הדיון על דמי ההסכמה.

אולם, משהוציא ממ"י תחשיב שלפיו נדרשו דמי היוון של כ- 4.5 מיליון ש"ח, כמעט פי 3 מדמי ההסכמה, וכאשר תחשיבי המבקשת העלו כי דמי ההיוון הראויים לשיטתה, אינם עולים על 430,000 ש"ח, ונסיונות לשכנע את אנשי ממ"י כי שיטת עריכת החישוב שגויה, לא עלו יפה, נזנח רעיון זה, וביום 27/07/04 שולמו דמי ההסכמה בסך כ- 1,340,000 ש"ח, תחת מחאה ותוך שמירת הזכות לטעון שהמבקשת היתה והינה פטורה לחלוטין מחיוב זה.

ההליך הנוכחי הינו, לפיכך, המשך לדין ודברים שהתנהל בין הצדדים, ותמציתו פורטה, והמבקשת שבה וטוענת, תוך הרחבה והנמקה, את הטענות השונות שלטעמה מקימות לה פטור מדמי ההסכמה, ולחלופין מאפשרות לה להוון את דמי החכירה של המגרש בסכום הפחות בהרבה מדמי ההסכמה ששולמו.

המינהל כופר מכל וכל בטענות המבקשת, ושוטח בהליך זה את נימוקיו העובדתיים והמשפטיים, לרבות טיעוניו המקדמיים, שכתוצאה מקבלתם, לשיטתו, אין להושיט למבקשת סעד כלשהו.

4.       לאחר שכתבי הטענות הוגשו, צורפו המסמכים הרלוונטיים, וניתנו תצהירים מטעם מר גיל מורם, סמנכ"ל הכספים של המבקשת, ומר רונן כהן-שור, מנהל אגף שיווק וכלכלה של המשיב, הוסכם בין הצדדים כי התיק יוכרע עפ"י החומר הזה, וסיכומים בכתב, ולא קויימו חקירות של המצהירים ואף לא הוגשו ראיות או עדויות אחרות.

הצדדים אכן הגישו סיכומיהם, ואולם בין לבין המותב המקורי שבפניו התברר ההליך, כב' השופט א. יעקב, עבר לכהן בבית משפט אחר, ולפיכך נותב התיק למתן פסק דין על ידי. הגם שאחד מבאי כח הצדדים הביע עמדה כי מן הראוי שפסה"ד ינתן, בכל זאת, ע"י כב' השופט יעקב, לא ראיתי  מניעה, משלא נשמעו ראיות כלשהן בפניו, להמשיך ולטפל בתיק, ועמדה זו לא התקבלה.

5.         משבחנתי את הדברים שהונחו בפני, ושקלתי את טיעוני הצדדים, מצאתי שיש לדחות את טענות המבקשת בשל משקלם ונפקותם המצטברת של מספר נימוקים, שבכח כל אחד מהם לחוד, ובוודאי ביחד, להביא למסקנה הברורה שאין מקום להעניק למבקשת את הסעד המבוקש או את זה החלופי שעתרה לו.

להלן אתייחס לטענות המרכזיות שבהן עיגנה המבקשת את עניינה, ואנמק את טעמי דחיית הנטען.