פסק-דין בתיק הפ 478/00

מקרקעין הופקעו מבעליהם בשנת 1976. כעת, מבקשת יורשתו פיצוי בגין ההפקעה, בהתאם לשימוש שעשה אביה במקרקעין, שימוש שנעשה ללא היתר וללא רישיונות מתאימים. 

בפניי עמדו שתי שאלות מרכזיות: האחת, בקביעת גובה הפיצוי, כיצד יש לשקלל את השימוש שנעשה בפועל בחלקות מחד, ואת העובדה כי מדובר בפעילות בלתי חוקית, מאידך. השניה, בשלב הבא, מהי שיטת החישוב המתאימה במקרה זה, וכיצד יש לקבוע את הפרמטרים הרלבנטיים לשיטה זו.

רקע עובדתי

1.         תביעה לפיצוי בגין הפקעת מחצית הזכויות בחלקות 63 ו-79 בגוש 18987 (להלן: "החלקות") המצויות בכרמיאל (אדמות בעיינה), שנעשתה בהתאם להודעת הפקעה לפי סעיפים  5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור)- 1943 (להלן: "הפקודה"), ופורסמה ב- פ 2206 מיום 19.3.76 (ראו נספח ג' לתצהיר המבקשת).

2.         המבקשת היא היורשת היחידה של צבי שרגא ז"ל (להלן: "המנוח שרגא", ראו צו ירושה, נספח ד' לתצהיר המבקשת), אשר היה הבעלים והמחזיק בפועל של מחצית הזכויות בחלקות (נספחים א' ו-ב' לתצהיר המבקשת). המקרקעין בגינם מבוקש הפיצוי הינם מקרקעין מוסדרים, כמשמעות מושג זה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

3.         ערב ההפקעה המקרקעין נכללו בתחום השיפוט של מועצה מקומית כרמיאל (כמעמדה אז) ובתחום המרחב התכנוני של הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה כרמיאל. על המקרקעין חלה תכנית המתאר המחוזית המנדטורית מספר R.P.42לפיה נכללו החלקות באזור חקלאי. המקרקעין הוכרזו כ"קרקע חקלאית" על פי הכרזת הוועדה לשמירת קרקע חקלאית (הולק"ח), שפורסמה ביום 22.4.71 בי.פ 1715. המקרקעין נכללו בתחום תכנית המתאר המיוחדת לכרמיאל מספר ת/1/18/1, שפורסמה להפקדה ביום 11.6.71, לפיה נועדו המקרקעין לשטח ציבורי פתוח להוציא כ-40% משטח חלקה 63, שנועד כאזור למלאכה ולתעשייה זעירה.  

4.         לאחר פניית המבקשת אל המשיבה שילמה האחרונה למבקשת סך של 35,649 ש"ח נכון לחודש 9/03. בהליך הנוכחי מתבקש לקבוע פיצוי לפי סעיף 12  אולפי סעיף 13 לפקודה.

טענות המבקשת

5.         המבקשת טוענת, כי החלקות שימשו את המנוח שרגא כמחצבות להפקת שיש, אבני בנייה וסוגים שונים של אבן, הכנתם ושיווקם לכל השווקים בארץ. נטען, כי המנוח שרגא קבל רשיונות חציבה כחוק, למרות שבפועל לא היה צורך ברשיונות כאלה, היות שלא היתה הקפדה על כך מצד הרשויות. שתיקת הרשויות באכיפת החוק, בהתייחס לרישיונות החציבה, יש לפרש, לטענתה, כהסכמה שבשתיקה, כך שהלכה למעשה, המדיניות הנוהגת בשנים הרלוונטיות אפשרה את הפעלת המחצבות.

6.         המבקשת טוענת, כי פנתה למשיבה בדרישה לשלם לה פיצויים מלאים, אך זו השיבה פניה ריקם (למעט האמור בסעיף 4 לעיל). כמו כן, למרות שלא נותר עוד צורך בשימוש הציבורי, לא הוצע מעולם למנוח שרגא לקבל את חלקותיו בחזרה, וכך, על אף שהחלקות הנ"ל הופקעו לצורכי ציבור, הלכה למעשה שימשה חלקה 63 למטרת מגורים (שכונת הגליל בכרמיאל). המשיבה ביטלה, הלכה למעשה, את מטרת ההפקעה המקורית ועשתה בחלקות שימוש למטרות רווחיות בהרבה.

7.         נטען, כי בחלקות טמון פוטנציאל של חומרי חציבה של שיש, אבן לבנייה, אגרנטים למוזאיקה ומצעים לסלילה. בשומתו של שמאי המקרקעין נחום פרמינגר (להלן: "חוו"ד פרמינגר") ושומתו המשלימה מיום 20.11.02 (להלן: "חוו"ד משלימה של פרמינגר") מטעם המבקשת העריך פרמינגר את גובה הפיצוי בגין הפקעת החלקות,בשיטת היוון הכנסות, ובהנחה כי מדובר בקרקע למטרות חציבה. חוו"ד פרמינגר ערוכה בשלושה שלבים: האחד, כימות שווי חומרי הגלם המצוי בחלקות והיוונם, השני, כימות הרווח שניתן להפיק מחציבת חומר גלם ומכירתו והשלישי, הערכת השווי של החומר הנותר בקרקע לאחר חציבת חומר הגלם. 

8.         המבקשת סבורה, כי אף אם באופן עקרוני מקובל עליה כי השיטה המקובלת לחישוב שווי הקרקע היא שיטת ההשוואה, וכי שיטת היוון ההכנסות היא שיטה שנייה במעלה, יש להשתמש בשיטה זו, היות שאין עסקאות השוואה מהן ניתן ללמוד על ערך המקרקעין. כמו כן, נטען כי לא ניתן לעשות שימוש בנתוני רכישת המקרקעין על ידי המנוח שרגא. הסיבה לכך היא, כי מדובר בעסקת שותפות הכוללת מרכיבים רבים, ביניהם, לטענת המבקשת, מטרה ברורה, כי המנוח שרגא ישקיע בלעדית את כל הכספים הנחוצים לצורך הפעלת המחצבה ולהשקעה בפיתוח הקרקע ורכישת הציוד הדרוש להפעלת המחצבה. לפיכך, לא ניתן ללמוד מערך העסקה דבר לענייננו. כמו כן, נטען כי היות שהעסקאות הנ"ל נעשו בשנים 1965 ו-1967 (9 ו-11 שנים עובר להפקעה) לא ניתן להקיש מהן לענייננו.                    

טענות המשיבה

9.         המשיבה טוענת, כי יש לקבוע את שווי המקרקעין, כמשמעותו בסעיף 12 לפקודה, לפי מעמדם התכנוני במועד הקובע. לטענתה, היות שהשימוש שנעשה במקרקעין על ידי המנוח שרגא היה שימוש בלתי חוקי, אין להקנות לבעליהם זכות לפיצוי עקב שלילתו. עוד נטען, כי לא רק שחציבה, ככל שנעשתה על ידי המנוח שרגא, נעשתה בניגוד לייעוד המקרקעין על פי התכניות החלות עליהם, אלא אף ההסתברות לאפשרות מתן לגאליזציה לחציבה היתה אפסית. הראייה לכך, לדידה,  היא כי בשנות ה-70' וראשית שנות ה-80' נסגרו אתרי חציבה לא חוקיים באזור כרמיאל. 

10.       באשר לשיטת הערכת המקרקעין נטען, כי יש לקבוע את השווי על פי שיטת ההשוואה הישירה (הגישה ההשוואתית) תוך התייחסות לעסקאות שנעשו במקרקעין סמוכים בעלי מאפיינים דומים, לרבות עסקאות שנעשו במקרקעין נשוא התובענה עצמה, עובר להפקעתם. המשיבה סבורה, כי יש תשתית מספקת לקביעת שומת הפיצויים בגישה זו, והגישה לצורך כך את חוות הדעת מטעמה, שנערכה על ידי הכלכלנית ושמאית המקרקעין פנינה פז (להלן: "חוו"ד פז").

11.       המשיבה טוענת כי שיטת היוון ההכנסות, שננקטה בחוו"ד פרמינגר אינה רלוונטית לקביעת שווי המקרקעין במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, כמתחייב מהוראת הפקודה. נטען, כי חוות הדעת מתעלמת משאלת הביקוש וכושר השיווק, וכי אמדן הנפח של חומרי הגלם מתעלם מחומרי הגלם שנוצלו עובר למועד ההפקעה. באשר לערכים שנקב בהם פרמינגר בחוות דעתו, נטען כי אין לקבוע את החישוב לפי עומק חציבה של 15 מטרים, היות שבהתאם לתצלומי האוויר של החלקות עומק הכרייה הממוצע בחלקות היה כ-5 מטרים בלבד. כן אין לקבוע את חישוב הפיצוי לפי 20 שנות חציבה עתידית. לאור התפתחות העיר כרמיאל ולאור העובדה כי בסוף שנות ה-70', ובתחילת שנות ה-80' החלו לסגור מחצבות שפעלו ללא היתר, יש לקבל את האמור בחוו"ד פז לפיה לכל היותר המחצבה היתה ממשיכה לפעול כ-7 שנים בלבד.       

12.       המשיבה סבורה, איפוא, כי יש לקבוע כי תמורת הממכר, ששולמה על ידי המנוח שרגא בעבור הזכויות בחלקות, מהווה את הרף העליון בקביעת שיעור הפיצוי בגין ההפקעה בהתאם להוראות סעיף 12(ב).

13.       לעניין סעיף 13 לפקודה נטען כי יש לקבוע את "אובדן דמי החכירה" בערכים נומינליים בלבד, בהתאם לדמי השכירות הראויים שניתן היה לקבל בעבור השכרה זמנית של המקרקעין למטרת שימוש התואם את מעמדם התכנוני כפי שהיה במועד ההפקעה.

14.       לטענת המשיבה היות שהמבקשת לא הביעה את עמדתה באשר לפיצוי הפירותי שהיא מבקשת (הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה, תשכ"ד- 1964 או פיצוי לפי סעיף 13, פיצוי נומינלי בגובה דמי השכירות השנתיים שהיו מתקבלים, מהמקרקעין המופקעים) יש לשלול ממנה את חופש הבחירה ולפסוק פיצוי בגובה הפרשי הצמדה וריבית, בשל העובדה שהדרך השניה מצריכה משאבים רבים לחישוב ובירור.  בנוסף נטען, כי אין בפני בית המשפט כל חוו"ד ערוכה לעניין הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה.    

דיון

15.       המועד הקובע לשומת הפיצויים הוא מועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה ברשומות בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה בתאריך 19/3/76 (א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית, תשס"א-2001, עמ' 344, ליד ה"ש