פסק-דין בתיק הפ 432/04

1.         זוהי תביעה של המבקשת, רזן ג'לרדין, להצהיר כי היא הבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין המצויים ברחוב בזל 30 בתל אביב, והידועים כחלקה 369/6 בגוש 6214 (להלן: "המקרקעין"). כמו כן היא מבקשת להצהיר כי לא מכרה את המקרקעין למשיב 1, יעקב שקדי (להלן: "שקדי"), או לכל אדם אחר, וכי העברת הזכויות במקרקעין אשר נרשמה ביום 16/03/03 במרשם המקרקעין, לפיה הועברו הזכויות על ידה לשקדי, הינה בטלה וחסרת תוקף משפטי שכן נעשתה ללא ידיעתה, בדרכי תרמית ותוך שימוש במסמכים מזויפים.

ואלה העובדות הצריכות לעניין:

2.         המקרקעין נשוא התובענה הינם דירה בת 2 חדרים המצויה בקומה הראשונה של בנין ברחוב בזל 30 בתל אביב (להלן "הדירה").

אין חולק כי ביום 04/02/02 חתמה המבקשת על חוזה שכירות לפיו השכירה את הדירה לשקדי ולרעייתו, בשכירות בלתי מוגנת, לתקופה של שנה עם אופציה לשנה נוספת, כאשר שקדי שילם למבקשת את מלוא דמי השכירות עד ליום 04/02/02. הדירה היתה בבעלות המבקשת עד ליום 16/03/03, המועד בו נרשמה הדירה על שם שקדי. אין חולק כי שקדי, אשר לא התייצב לדיונים, מכר את הדירה למשיב 2, יעקב זוהר (להלן: "המשיב"), בדרך של תרמית, כאשר הוא זייף מסמכים על פיהם רשם את זכויות הבעלות בדירה על שמו      ולאחר מכן "מכר" שקדי את הדירה למשיב.

3.         המשיב שהה בניו-יורק כאשר רכש את הדירה, ועל כן אחיו, ראובן זוהר (ע.ה.2, להלן: "ראובן"), טיפל בכל הקשור לרכישה. ראובן איתר את הדירה באמצעות מודעה שפרסם משרד תיווך, ונפגש עם שקדי אשר הציג עצמו כבעל הדירה. ביום 18/10/03 נחתם בין ראובן לשקדי זכרון דברים למכירת הדירה כאשר צורף להסכם נסח טאבו, אותו הציג שקדי, לפיו הוא הבעלים החל מיום 16/03/03. ביום 17/11/03 חתם שקדי על הסכם המכר לפיו הוא מכר למשיב את זכויותיו בדירה, ואילו המשיב חתם על הסכם המכר ביום 18/11/03, בפני סגן הקונסול בניו יורק. במועד כריתת הסכם המכר התקיימה במשרדי הממשלה, לרבות בלשכת רישום המקרקעין, שביתה ועל כן טוען המשיב כי נבצר ממנו, או ממי מטעמו, לבצע בדיקה כלשהי בנוגע לדירה, ולכן הסתמך על נסח הטאבו אשר צורף לזכרון הדברים. ביום 30/12/03 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב הערת אזהרה לטובת המשיב, על מלוא זכויותיו של שקדי בגין העסקה הנ"ל.

4.         לצורך ביצוע התשלום השני גרר המשיב משכנתא על סך 486,000 ש"ח אשר קיבל מהמשיב 3, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק"), מדירתו הקודמת לדירה נשוא התובענה. ביום 30/12/03 רשם הבנק הערת אזהרה לטובתו על מלוא זכויותיו של שקדי. ב"כ המשיב טוען כי גם במעמד רישום הערת האזהרה הוציא ראובן נסח טאבו עדכני נכון ליום רישום הערת האזהרה, אשר גם בו שקדי היה רשום כבעלים היחיד של הדירה.

מנסח הטאבו אשר הופק בלשכת רישום המקרקעין לאחר רישום הערות האזהרה התברר למשיב כי ביום 16/03/03 רכש שקדי את מלוא זכויות הבעלות בדירה מהמבקשת, זאת לאחר שביום 14/01/03 נרשמה לטובתו הערת אזהרה על זכויות המבקשת.

בתחילת חודש פברואר 2004, סמוך למועד בו הוסכם על קבלת החזקה בדירה, ניסה המשיב ליצור קשר עם שקדי כדי לשלם לו את יתרת התמורה עבור הדירה, בסך של 23,000$ אך לא הצליח לאתרו. המשיב העביר לשקדי כ-85% בלבד מהתמורה, כאשר את יתרת התמורה לא הצליח להעביר לשקדי, אשר נעלם.     

5.         המחלוקת העיקרית העומדת להכרעת בית המשפט עניינה תחרות בין זכויות המבקשת לבין זכויות המשיב בדירה. מחד גיסא ניצבת המבקשת, אשר רישומה כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב בוטל עקב מעשה זיוף ותרמית אשר בוצעו על ידי שקדי, אשר העביר את הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. מאידך גיסא ניצב בפני בית המשפט המשיב, אשר חתם עם שקדי על הסכם לרכישת הדירה ושילם חלק ניכר מן התמורה עליה הוסכם, אשר מומנה בעיקרה על ידי הבנק, זאת בטרם התגלה לו ולמבקשת דבר התרמית.

טענות הצדדים

6.         ב"כ המשיב טוען כי רכש את הדירה משקדי בתום לב ובהסתמך על כך שהזכויות היו רשומות על שמו של שקדי בלשכת רישום המקרקעין, זאת לפי נסח טאבו ששקדי הציג לו, בו צוין כי הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה. על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1970 (להלן "החוק"), רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. משכך טוען המשיב כי הוא זכאי להגנת סעיף 10 לחוק, אשר קובע כי זכותו גוברת על זכותה של המבקשת. המשיב טוען כי רק בשל בעיה טכנית שלא היתה קשורה בו, קרי: השביתה במשרדי הממשלה, נמנעה ממנו האפשרות להשלים את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

ב"כ המבקשת טוען מנגד כי הואיל והתרמית התגלתה לפני שרישום הזכויות על שם המשיב הושלם, הרי שזכויותיה של המבקשת גוברות והמשיב אינו זכאי להגנת סעיף 10 לחוק.

הראיות שהובאו על ידי הצדדים

7.         מטעם המבקשת הוגשו תצהירה של המבקשת וכן תצהירים של עו"ד משה זלצר, אשר שמו הופיע, בין היתר, כבא כוח הצדדים להסכם המכר אשר נערך כביכול בין המבקשת לבין שקדי, עו"ד אפרים שוורצמן, אשר שמו הופיע כעורך הדין אשר אימת, לכאורה, את חתימות המבקשת ושקדי על גבי שטרי המכר אשר מכוחו הועברו הזכויות בדירה לשקדי. עוד הוגש תצהירה של גב' ברוריה לויטוס, אחותו של שקדי. מטעם המשיב הוגשו תצהירו של המשיב ותצהיר אחיו, ראובן זוהר (ע.ה.2, להלן: "ראובן"), אשר היה למעשה הדמות הפעילה בעסקה. ב"כ המשיב ויתר על חקירת המצהירים מטעם המבקשת.

המסגרת הנורמטיבית

8.         נשאלת השאלה האם די בכך כי בעת שחתם המשיב, הוא הקונה, על זכרון הדברים, הסתמך על נסח הטאבו ממנו עולה כי מי שמוכר לו את הדירה הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. האם די בכך כדי להקנות לו עדיפות לפי סעיף 10 לחוק? האם די בכך כדי לקיים את דרישת תום הלב המופיעה בסעיף 10 לחוק? יצוין כי אין מחלוקת כי במועד בו הגישה המבקשת את התובענה לבית המשפט, וקיבלה צו מניעה זמני אשר הקפיא את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין - טרם השלים המשיב את תשלום מלוא התמורה לשקדי. אין גם מחלוקת כי במועד זה טרם קיבל המשיב את החזקה בדירה, טרם קיבל משקדי את כל המסמכים והאישורים הנחוצים לשם העברת הבעלות בדירה על שמו, ו טרם הועברו זכויות הבעלות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

9.         סעיף 10 לחוק קובע מהם התנאים להעדפת הקונה על פני הבעלים הרשום. וזו לשון  הסעיף:

"10. רכישה בתום לב

מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון" (ההדגשות אינן במקור).

ניתן לראות כי כדי ליהנות מההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק ולגבור על זכותו של הבעלים המקורי, על רוכש הזכות להוכיח את קיומם של שלושה תנאים מצטברים:

א)     רכישת זכות במקרקעין.

ב)      הרכישה בוצעה בתמורה.

ג)       הרכישה בוצעה בהסתמך בתום לב על הרישום.