פסק-דין בתיק הפ 4060/04

הרקע:

1.         בפני בקשה לאשר למבקשת, חברת שירת הים בע"מ (להלן:"המבקשת") להגיש תביעה נגזרת בשם המשיבה, חברת הניהול של מלון הדירות שירת הים בע"מ (להלן:"חברת הניהול") כנגד  הנתבעת, חברת נ.י. אשקלון בע"מ (להלן:"הנתבעת").

המבקשת והנתבעת הינן בעלות שטחים בפרוייקט שירת הים באשקלון, הכולל מלון העומד ריק,  מלון דירות מאוכלס בשטח של כ-11,700 מ"ר, שטחים ציבוריים, בריכת שחיה, אולם אירועים, חניה ושטחים מסחריים כאשר המבקשת היא בעלת פחות מ-16% מהשטחים המבונים בפרוייקט והנתבעת בעלת 55% מהשטחים.

עמדת המבקשת:

המשיבה היא חברת ניהול העוסקת בתחזוקה שוטפת של שטחי הפרוייקט והבעלות במניותיה היא בשיעור של 16% למבקשת ו- 84% לנתבעת.

מטרת התביעה היא לחייב הנתבעת לשלם דמי ניהול לחברת הניהול בגין השטח שנותר בבעלותה בגודל של כ-7000 מ"ר הכולל את המלון ואולם האירועים שמהווה 55% מסך השטחים המבונים בפרוייקט. הנתבעת אינה מפעילה המלון ולא את אולם האירועים אולם עושה שימוש בחנויות שבמרכז המסחרי, בבריכת השחיה, ובשטחים משותפים נוספים.

המשיבה מתחזקת גם את המתקנים המשותפים למלון ולמלון הדירות וגם השטחים המשותפים אך אין היא גובה דמי ניהול מהנתבעת וזו נהנית משירותי אחזקה חינם, למרות היותה בעלת יותר מ-55% מהפרוייקט ונימוקה לכך שנכסיה אינם בשימוש.

מכאן הבקשה להגשת תביעה נגזרת לאחר שהתמלאו ההליכים המקדמיים ופניות המבקשת לנתבעת ולחברת הניהול לתקן המעוות לא נענו.

עמדת הנתבעת:

2.         חברת הניהול הוקמה למטרת ניהול מלון הדירות בלבד, אינה אמורה לתחזק את בית המלון, אינה מתחזקת אותו וכפועל יוצא מכך אינה אמורה לגבות כסף. זאת ניתן ללמוד אף משמה של החברה "חברת הניהול של מלון הדירות שירת הים בע"מ". התנהגות המבקשת מלמדת כי עד שנת 2003 ידעה שחברת הניהול רשאית לנהל רק את מלון הדירות ולגבות דמי ניהול רק מבעלי הדירות במלון הדירות.

המבקשת הינה בעלת זכויות בפחות מ-20 דירות, ומעת שאלה נמסרו לה בסמוך לחודש אוקטובר 97 החלה בתשלום דמי ניהול לחברת הניהול. המבקשת חדלה מתשלום דמי ניהול החל מיום 1.1.2002, משכך הגישה חב' הניהול תביעה בפני המפקחת על רישום מקרקעין לתשלום דמי ניהול בסך 119,925 ש"ח. בכתב ההגנה של המבקשת נטען כי הסירוב לתשלום מקורו בעובדה שחברת הניהול אינה גובה דמי ניהול מהנתבעת. בנסיבות אלה ומשמדובר בהליך תלוי ועומד, סבורה הנתבעת כי יש לסלק התביעה על הסף.

המבקשת עושה  שימוש לרעה בהליכי בית משפט משלא הביאה לידיעת ביהמ"ש שבכתב ההגנה - בתביעה שהוגשה נגדה - העלתה אותן טענות המשמשות הבסיס לבקשה זו כשמטרת הבקשה שבפני, להשיג פשרה הנוחה לה במסגרת התביעה שהוגשה נגדה.

המבקשת ציינה בבקשה שאם תבוא טענה שהבקשה מקורה רק בתביעה שהוגשה נגדה יש לדחותה על הסף משפנתה בעבר במשך שנים רבות לחב' הניהול שתגבה החוב מהנתבעת. עמדת הנתבעת שטענה זו, בלשון המעטה, אינה מדוייקת שכן באה לעולם לראשונה בשנת 2003 לאחר שהמבקשת במשך שנה לא שילמה דמי ניהול וצברה חובות. עוד נטען כי המבקשת ועו"ד רבינוביץ מטעמה, התחייבו באופן אישי להסדיר חובות המס הרובצים על המקרקעין שעל המבקשת היה לשלם לא יאוחר מיום 1.4.01, התחייבות שלא קויימה ולכן למבקשת אינטרס אישי בהגשת התביעה כאמצעי לחץ.

לגוף הענין נטען כי לא קמה עילת  תביעה שכן בהתאם להסכמות שבין יזמי הפרוייקט, אמור הנכס להירשם כבית משותף שבו יוחדו השטחים לכל אחד מהצדדים (סעיף 14.2 להסכם הקומבינציה (ספח ו' לתגובה). ולכן לענינינו חל סעיף 59 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 שענינו בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים והוצאות האחזקה והניהול של כל אגף או מבנה אמורים לחול על בעלי הדירות שבאותו אגף. משכך ברור כי המלון אמור להיות אגף נפרד ממלון הדירות וחב' הניהול אינה צריכה לתת שירותי ניהול לבית המלון משמדובר באגף נפרד.

גם המבקשת ראתה עצמה כפטורה מתשלום דמי ניהול בגין המרכז המסחרי שבבעלותה בהיותו אגף נפרד ממלון הדירות. קיומם של מספר מתקנים משותפים אינה הופכת את כל שטחי הפרוייקט למבנה או אגף אחד. הסכם הניהול מתייחס ישירות לאגף הצפוני מערבי בבנין המיועד לשימוש מלון הדירות ומסדיר שירותי הניהול בהתייחס לכך.

זאת ועוד, המבקשת התחייבה כיזם להפריד בין מלון הדירות לבין המלון והדבר בא לידי ביטוי באישור מרכז ההשקעות לפיו תהיה הפרדה תפעולית וניהולית מוחלטת של המלון משאר השטחים. המבקשת בהתנהגותה הבהירה עמדתה לפיה חברת הניהול הוקמה לנהל מלון הדירות בלבד והנתבעת שינתה מצבה לרעה משלא דרשה לקבל שירותי ניהול במשך השנים.

התביעה אינה לטובת חב' הניהול, שכן גם אם תזכה יהא עליה ליתן שירותי ניהול ואחזקה למלון דבר הכרוך בהוצאות גבוהות ומכאן המבקשת אינה פועלת בתום לב, משכל המטרה היא הסדר הפשרה הראוי לה.

דיון:

3.         סעיף 198 ענינו אישור תביעה נגזרת ונקבע בו כדלקמן: