פסק-דין בתיק הפ 352/00

1.         בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בדבר פרשנות הסכם פשרה (נספח א' לבקשה), שנערך בין המבקשת 1 ומר דוד דודאי מצד אחד, ובין מדינת ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים מצד שני, שביום 14.8.93 קיבל תוקף של פסק דין בת"א 215/91 בבית המשפט המחוזי בירושלים (להלן - ההסכם).

2.         להלן נוסח ההסכם:

"1. מדינת ישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) תחכיר לתובעים [המבקשת 1 ומר דוד דודאי], ללא מכרז, בהסכם פיתוח, מגרשים לבנייה של 56 יחידות דיור בשטח רצוף ובסמוך ככל האפשר לשכונות ז' ו-ח' במבשרת ירושלים.

2. מיקומם המדוייק של המגרשים ייקבע על ידי המינהל.

3. סוג יחידות הדיור שתבנינה יהא דומה ליחידות הדיור שניבנו בשכונות ה' ו' במבשרת ירושלים, כשהמגמה היא סוג בנייה נמוכה ככל האפשר.

4. המחיר שהתובעים ישלמו למינהל בגין הזכויות שתוענקנה להם במגרשים האמורים יהיה על-פי הערכת השמאי הממשלתי ובתוספת 20%. המחיר ישולם ע"י התובעים למינהל בהתאם לנהלי המינהל.

5. הוצאות הפיתוח, כפי שתקבענה ע"י המינהל, בגין הקרקע שתוחכר לתובעים, יחולו על התובעים.

6. במעמד החכרת הקרקע לתובעים ימסרו התובעים לנציגי המינהל את כל המסמכים המצויים בידיהם או בידי באי כוחם שמכוחם טוענים התובעים, כי יש להם זכויות בקרקע הנזכרת בתביעה.

7. התובעים מצהירים כי עם החכרת הקרקע לבניית 56 יחידות הדיור, לא תהיינה להם, או למי הבא מכוחם, או בשמם או מטעמם, כל טענה מכל מין וסוג שהוא כלפי הנתבעים [מדינת ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים] או מי מהם, בגין התביעה ובגין הקרקע הנזכרת בה.

8. התובעים מצהירים כי אם תוגשנה בעתיד נגד הנתבעים או מי מהם תביעות כלשהן על-ידי מאן דהוא, שממנו רכשו התובעים את זכויותיהם בקרקע מושא התביעה, או כל חלק ממנה, מתחייבים התובעים לשפות את הנתבעים בגין כל סכום שבו יחוייבו הנתבעים (אם יחוייבו) בתביעות אלה"...

רקע דיוני

3.          הבקשה הוגשה על ידי המבקשת 1 ביום 15.6.00, לאחר שמר דוד דודאי הימחה לה את זכויותיו על פי ההסכם.האפוטרופוס לנכסי נפקדים, שהיה צד להסכם, לא נדרש להליך הנוכחי משנטלה המשיבה את ההתחייבות על שכמה. המבקשת 2 צורפה כצד על פי בקשה בבש"א 2187/02 בכפוף להמצאת מסמכים שלפיהם רכשה מחצית מזכויות המבקשת 1, כטענתה.

4.         ביום 22.7.03 הודיעו ב"כ הצדדים לבית המשפט כי הגיעו להסדר דיוני, שלפיו הם מסכימים כי חקירת שמאים לא תעלה ולא תוריד. לפיכך, הוסכם על הגשת עיקרי טיעון והשלמת טיעון בעל פה על בסיס ההסכם, בדבר נתוני הבנייה במגרשים המוצעים לעומת הנתונים במגרשים בשכונות ה' ו' כאשר הנתונים לגבי אלה אינם שנויים במחלוקת, ובית המשפט יידרש לקבוע את הנוסחה שלפיה יבוצע ההסכם (עמ' 7 לפרוטוקול).

5.         בעקבות התנגדות המשיבה לטענת המבקשת 1 בעיקרי הטיעון, בדבר הרקע להסכם - שלפיו מדובר בהפקעת מקרקעין ללא פיצוי ומחלוקת בדבר סמכות המדינה מעיקרא להפקיעם - וכי ההסכם נועד לפצותה בקרקע חלופית, הגישה המבקשת 1 בקשה (בש"א 6387/04) להמציא את ת"א 215/91 כראיה. הבקשה נדחתה בהחלטה מיום
14.6.05. למותר להוסיף, כי קבלת הראיה הייתה פותחת פתח לדיון מורכב וממושך בתיק האמור, שאותו באו ההסכם וההסדר הדיוני למנוע.

אף על פי כן אין להתעלם מן העובדה שההסכם לא נולד בחלל ריק. מוסכם שההסכם  נכרת בעקבות הליך משפטי מורכב, שלצדדים היה עניין לחסוך אותו. כפי הנראה, מטעמים השמורים עם הצדדים להסכם, הם לא פירטו בו את הרקע לכריתתו. לא ניתן לאיין את ההסכם בנימוק שזכויות הקניין לא הוכחו, כפי שנטען בסעיף 8 לעיקרי הטיעון של המשיבה, או להתנות בבוא העת את החתימה על הסכם החכירה בהוכחת זכות הקניין בהסתמך על סעיף 6 להסכם, כפי שטען ב"כ המשיבה (בעמ' 15 ש' 14 לפרוטוקול). כל שנדרש מהתובעים בסעיף 6 להסכם הוא להעביר, בעת החתימה על הסכם החכירה, את כל המסמכים שברשותם למינהל, ויש להניח שאלה היו ידועים במסגרת ההליך הקודם. יתרה מכך, אם במסמכים אלה אין ממש - מה טעם בסעיף 7 להסכם לפיו הצהירו המבקשת 1 ומר דודאי כי עם החכרת הקרקע לבניית 56 יחידות דיור, לא תהיינה להם או לבאים מכוחם או בשמם או מטעמם כל טענות מכל מין וסוג שהוא כלפי הנתבעים בגין התביעה ובגין הקרקע הנזכרת בה?

• רקע עובדתי

6.         עובר לחתימת ההסכם הונחה בפני הועדה לבניה, למגורים ולתעשיה במחוז ירושלים (להלן - הול"ל) תוכנית מתאר מקומית מס' הל/במ/110, אשר נועדה לחול במבשרת באזור בו נכללו המגרשים שיועדו להקצאה בהתאם להסכם (להלן - התוכנית). התוכנית נדונה בהליכים, שעל פי חוק התכנון והבניה (הוראת שעה) התש"ן-1990, נועדו לזרז את אישורה על ידי הול"ל תוך שלושה חודשים.

7.         בתכוף לאחר כריתת ההסכם, פנה ב"כ המבקשת 1 למינהל בבקשה להעריך את המקרקעין נכון למועד כריתתו, אך נדחה על ידי המשיבה בטענה כי לצורך השומה יש להמתין לאישור התוכנית ולתוצאות מכרז במקרקעין סמוכים. טענות אלו חזר ודחה ב"כ המבקשת 1 בין היתר בנימוק, שאין מניעה להעריך את המגרשים נכון למועד ההסכם ללא תוצאות מכרזים (נספחים ב-ז לבקשה).