פסק-דין בתיק הפ 339/07

לפני תובענה מכוח הוראות סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") והוראות סעיף  9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (להלן: "הפקודה"), לחייב את המשיבות (להלן: "הוועדה המקומית") לשלם למבקש פיצויים בעד הפקעת זכויותיו בחנות ברחוב הרצל 22 בתל אביב הידועה כחלק מחלקה 122 בגוש 6925 (להלן: "המקרקעין").

על המקרקעין חלות תוכנית מס' 1200 שפורסמה למתן תוקף ביום 3.7.75 ומייעדת חלק משטח הנכס לדרך (להלן: "תוכנית 1200") ותוכנית תמ"מ 1/5 שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03 המייעדת חלק משטח הנכס לתוואי רכבת קלה בגוש דן (להלן: "תוכנית 1/5").

בסמוך לאחר הגשת התובענה פינה  המבקש את המקרקעין והוועדה המקומית שילמה לו סך של 70,250$ כפיצוי שאינו במחלוקת.

ביום 26.6.07 מונה השמאי רן וירניק (להלן: "המומחה") כמומחה מטעם בית המשפט.

ביום 24.12.07 הגיש המומחה חוות דעת מטעמו ובמכתב מיום 28.1.08 השיב המומחה לשאלות בא כח הוועדה המקומית. 

ביום 27.3.08 נחקר המומחה על חוות דעתו.

דיון

א.      בין המבקש לבין הוועדה המקומית נתגלעו המחלוקות שלהלן:

1.       האם יש להפחית משווי הבעלות המלאה את הפגיעה במקרקעין מכוח  תוכנית 1200 או תמ"א/23/א החלה אף היא על המקרקעין ומגבילה מתן היתר או אישור תוכנית כל עוד לא נקבעה רצועת מסילת ברזל בתכנית מתאר מחוזית.

2.       האם זכאי המבקש לפיצוי בשווי הבעלות המלאה במקרקעין משום שלא נמצאה באזור חנות בדמי מפתח הדומה לזו שהופקעה מהמבקש.

3.       אם וככל שיקבע שהמבקש זכאי לפיצוי בעד זכויות הדיירות המוגנת בלבד, האם זכאי הוא ל - 60% משווי הבעלות המלאה או רק 55% כשיעור שנקבע על ידי המומחה.

4.       האם זכאי המבקש לפיצוי בעד הוצאות העברה בסך 10,000$ כקביעת המומחה או שמא זכאי הוא לפיצוי בסך 13,700$ כקבוע בחוות הדעת שהוזמנה על ידי הוועדה המקומית.

ב.      על פי הוראות סעיפים  190 (א) (4) לחוק התכנון והבניה והוראות סעיף 12 לפקודה זכאי המבקש לפיצוי בעד הפקעת זכויותיו במקרקעין, כפי שוויין 60 יום לאחר פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין. פרסום ההודעה על כוונת הוועדה המקומית לרכוש את המקרקעין נעשה ביום 5.1.06 (נספח א). על כן, יש לקבוע את שווי זכויות המבקש במקרקעין נכון ליום 5.3.06.

ג.        בע"א 2991/06 רות מנשה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חולון (פורסם בתקדין) (להלן: "ע"א 2991/06"), נקבע:

"הזכות לפיצויים מוסדרת בסעיף 12 לפקודה, החל על הפקעות של הועדה המקומית באמצעות סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, ומטרתה להעניק לבעל זכות במקרקעין את שוויה הכספי של הזכות שהופקעה ממנו. "מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה" (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א) 333...

...

על הפיצויים לבעל מקרקעין שהופקעו להוות מימוש כספי של שווים של המקרקעין - גילום שוויה של הזכות שאבדה. ומנגד - פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק, כי גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהיתה ניתנת בעבורם בעסקה מרצון."

השפעת תוכנית 1200 על שווי הבעלות

ד.      בחוות דעתו קובע המומחה (ע' 14):

"בסקרי המחירים שערכנו התרשמנו כי לא נמצאה השפעה של תכנית 1200 על ערכי מקרקעין בסביבה, זאת כמובן עד למועד שבו ניכרו השפעות תמ"מ 1/5".

שווי המקרקעין נקבע על ידי המומחה בין היתר תוך התחשבות בעסקאות שנערכו באזור. לפיכך, ומשהמומחה התרשם שבפועל עסקאות נערכות ללא התחשבות בתוכניות 1200 ו/או תמ"א/23/א אין לייחס משקל לתוכניות אלה בעת חישוב שווי המקרקעין.

היקף הפיצוי למבקש