פסק-דין בתיק הפ 3385/04

1.         האם הסכם בגדרו התחייב המבקש להעביר את זכויותיו במקרקעין הידועים כספר 4 דף 36 ("המקרקעין") לידי המשיב היה הסכם למראית עין? זוהי השאלה העומדת להכרעה בגדרו של הליך זה.

2.         ואלה היו טענות הצדדים: ביום 6.5.99 נשתכלל הסכם בין המבקש לבין המשיב. על פי הסכם זה, העביר המבקש את זכויותיו במקרקעין לידי המשיב. המבקש הסביר כי באותה עת המקרקעין היו מושכרים לאחד, מומזיאן ("השוכר"). המבקש נקלע לקשיים כלכליים. בשל כך, הוטל עיקול על חשבונותיו בבנקים על ידי נושים שונים. השוכר ביקש לנצל עמדת נחיתות זו של המבקש. הוא ניסה לכפות על המבקש לקבל את דמי השכירות בשיק, בניגוד לחיוב החוזי לפיו שומה היה על השוכר לשלם את דמי השכירות במזומן. אגב כך, הוא הציע למבקש לרכוש ממנו את המקרקעין במחיר הנמוך ממחיר השוק.

3.         המבקש נדחק לפינה. הוא נזקק לדמי השכירות. הוא חפץ להימנע ממכירת המקרקעין במחיר הקרן. לפיכך הוא פנה, לפי טענתו, אל המשיב, עמו היה ביחסי קרבה גדולים, והציע כי הלה ירכוש ממנו את המקרקעין למראית עין. רכישה זו תבטל את המנוף שהיה בידי השוכר, ותוביל לתשלום דמי השכירות כסדרם. הואיל והמבקש חב כספים שונים למשיב, נקבע במקביל, כי המשיב יהיה זכאי להיפרע מדמי השכירות עד שיעור חובו.

4.         המשיב טוען כי לא היו דברים מעולם. לדבריו, ההסכם שנשתכלל בין הצדדים היה הסכם ממשי. הוא טען כי המבקש חב לו כספים, לא פרע הלוואות להן ערב המשיב וגרם לו נזקים רבים. במטרה לפצותו על נזקים אלה, הוא הציע תחילה למבקש למכור את המקרקעין לצד שלישי ולהעביר לידיו את התמורה, ולבסוף העביר אותם לבעלותו.

5.         לכאורה, זהו הליך של מילה מול מילה. מילת המבקש מול מילת המשיב. הנטל המוטל על המבקש אינו פשוט מלכתחילה. הוא תוקף הסכם בכתב, אשר אושר בפני נוטריון. על כן הנטל הרובץ עליו הוא כבד, ומשקלו גדל בשל מחדלים דיוניים שהובילו לנזק ראייתי. ההסכם נחתם בשנת 1999, ואף על פי כן השתהה המבקש והגיש את בקשתו רק בשנת 2004. אין מדובר בהשתהות של מה בכך. מתברר כי השוכר לא היה מוכן לקבל את העברת המקרקעין כפשוטה. בנסיבות אלה, פנו הצדדים לאבו עאדל דקידק ("אבו עאדל") ונפגשו שם עם השוכר. מטרת הפגישה היתה לשכנע את השוכר כי העברת המקרקעין היא העברה של ממש. לפי טענת המבקש, אחי המבקש פרש בפני אבו עאדל את מלוא העובדות, וביניהן ההסכם למראית עין, בנוכחות אדם נוסף עבדל רחמים דולי. שני אלה נפטרו, האחד בשנת 03' והאחר בשנת 00'. יוצא, שהמבקש המתין עם תביעתו, ועדים בלתי תלויים אלה נפטרו בינתיים. המבקש הגיש אמנם בשעתו הליך משפטי בעניין זה, כאשר אחד הנוכחים בפגישה היה בין החיים, אך ההליך נמחק בשל מחדלי המבקש.

6.         חרף דברים אלה, מצאתי את עדות המבקש משכנעת באופן המאפשר לקבל את בקשתו. המבקש העיד בצורה ישירה, רציפה וחד משמעית. עדותו נתמכה בעדויות אחיו, אליהן יש אמנם להתייחס בזהירות, אך גם עדויות אלה היו ברורות ומשכנעות. לעומת זאת, עדות המשיב לא היתה נטולת קשיים. המשיב נקלע לקשיים בתיאור השתלשלות העניינים, טעמי החתימה על יפוי הכח ומועדיו. בדברים אלה לא היה כדי להרים את הנטל המוטל על המבקש אלמלא מספר עניינים אשר תומכים בעמדת המבקש, וניתן לראות בהם ראיה חיצונית ברורה וחד משמעית.

7.         המבקש טען כי הוא היה מצוי במצב של אילוץ. לדבריו, השוכר ניסה לאלץ אותו למכור לו את המקרקעין במחיר הקרן. המשיב הכחיש דברים אלה. לדבריו, לא הופעל כל לחץ על המבקש. המבקש מיוזמתו רצה למכור את המקרקעין כדי לפרוע את חובותיו כלפיו. בפועל, המבקש אכן היה נתון בלחץ ממשי. השוכר אישר בעדותו כי הוא סירב לשלם את דמי השכירות במזומן, וביקש לשלם את הסכומים בשיק משורטט. לדבריו, רואה החשבון שלו המליץ בפניו לשלם את דמי השכירות בשיק, על אף שההסכם קבע כי אלה ישולמו במזומן. הוא אומר (פרוטוקול ע' 28):

"רואה החשבון שלי אמר לי לשלם בשיק כדי שלא יהיה לנו בעיות עם מס הכנסה, כי הנכס בגדה, והוא אמר לי בשביל לא לעורר חשדות במס הכנסה, תמיד תשלם עם שיק. זו הסיבה".

תשובה זו אינה עומדת במבחן הביקורת. עד אותו מועד שילם השוכר את דמי השכירות במזומן (פרוטוקול ע' 29). השוכר לא יכול היה להסביר מדוע השיק היה צריך להיות למוטב בלבד, אף אם נניח כי רואה החשבון המליץ בפניו לשלם את דמי השכירות בשיק (פרוטוקול ע' 29, ש' 8). יתר על כן, לאחר אותו מועד הוציא השוכר שיקים ללא ציון "למוטב בלבד".

זאת ועוד, השוכר ניסה לטעון כי הוא לא שמע על המחלוקת בין המבקש לבין המשיב כל העת. לדבריו, הוא למד על מחלוקת זו חודשיים לפני עדותו. בפועל התחוור, כי השוכר היה צד להליכים הקודמים אותם פתח המבקש בשנת 02', ואף הגיש הודעה לפיה הוא עוזב את המושכר.

8.         תמיהה נוספת עוררה עדות השוכר בכל הנוגע לנסיבות ההתכנסות אצל אבו עאדל. המבקש הסביר כי השוכר חשד כי העברת המקרקעין נעשתה כדי להשתחרר מהלחץ שהופעל על ידו על המבקש. השוכר לא ידע להסביר את הטעם לפגישה. לדבריו, הוא לא הכיר את המשיב, ועל כן הוא רצה לוודא "אם הכל בסדר" (פרוטוקול ע' 28, ש' 1). דברים אלה אינם מתיישבים עם עדות המשיב בנוגע לטעמי הפגישה. המשיב הסביר כי השוכר "לא רצה שהכל יהיה מרחוק" (פרוטוקול ע' 34). יתר על כן, בעוד המבקש והשוכר מסכימים כי אותה פגישה נערכה לבקשת השוכר, טען המשיב תחילה כי הפגישה נועדה לפי בקשתו, וכאשר התבקש לבאר פער זה הוא ציין "זה אותו דבר, אני ביקשתי או הוא ביקש, כך זה קורה, זה מה שקורה בין המשפחות, אתה ביקשת, הוא ביקש". על רקע זה, הטענה לפיה המשיב והשוכר לא הכירו זה את זה היא לפחות מסופקת.

9.         ראיה אחרת שיש בה כדי לתמוך בעמדת המבקש היא התנהגותו המאוחרת של המשיב. לכל אורך התקופה נמנע המשיב מלשנות את מעמדם הרישומי של המקרקעין. הוא ניסה לטעון כי הוא ניגש ללשכת הרישום, אך "בבית אל היתה אז אינתיפאדה ולא יכולתי ללכת לשם" (פרוטוקול ע' 39, ש' 23). ואולם, גם לגישתו, האינתיפאדה התרחשה בשנת 02'. מכאן, שאין בפיו הסבר מדוע הוא נמנע מלנסות להשלים את הרישום החל משנת 99' ועד שנת 02' או החל משנת 02' ואילך. לדבריו, "מה שחשוב שאני קניתי. לא משנה אצלנו הערבים טאבו או לא" (פרוטוקול ע' 39, ש' 28). כאשר הוא התבקש להסביר את הפער בין נסיונו לבצע רישום, שנכשל בגלל האינתיפאדה, לבין חוסר החשיבות שהוא מייחס לרישום, הוא מסכם ואומר "לא היה לי זמן ללכת..." (פרוטוקול ע' 40 ש' 3). אין צורך לומר כי השתלשלות זו איננה מתוארת כלל בתצהירו של המשיב, והוא מתרץ זאת בכך שהוא לא נשאל על כך (פרוטוקול ע' 40, ש' 10). המשיב גם טען כי הוא דיבר עם עורך דין וביקש אותו לדאוג לרישום בטאבו, אך לא יכול היה למסור פרטים מספיקים, ופטר עצמו בכך שאמר "אני פניתי אליו שיגיש לבית אל, והוא אמר שהגיש" (פרוטוקול ע' 49, ש' 19).

העדר הרישום מלווה בחוסר מעש בפועל ממש. מסתבר, כי המשיב לא טרח לתפוס חזקה בשטח. הוא ניסה לטעון כי עקב סכסוך בינו לבין המבקש, הגיעה המשטרה למקרקעין "והם סגרו את המקום" (פרוטוקול ע' 41, ש' 5). אך הסבר זה ניתן רק במהלך עדותו של המשיב. בתצהירו טען המשיב כי הוא ביקש את המבקש להעביר לחזקתו את המקרקעין, אך הוא לא טרח לפרט מהו הטעם שבשלו החזקה לא הועברה אליו. חלל זה בולט נוכח הטיעון הברור והחד משמעי של המבקש בתצהירו שלו. שם אמר המבקש כי מיד עם סיום השכירות היה זה הוא שקיבל את החנויות והחזיק בהן מאז ועד היום (תצהיר, סעיף 27). 

10.       בנסיבות אלה, אני קובע כי ההסכם שנחתם בין הצדדים בנוגע למקרקעין ביום 6.5.99 והנושא תאריך של יום 28.2.99, וכמוהו יפוי הכח ממועד זה, הם בטלים בשל היותם הסכמים למראית עין.

ועוד הערה, הייתי מעדיף כי במקרים מסוג זה ניתן היה לחלק את הרכוש השנוי במחלוקת או את זכויות בין בעל הדין לפי מידת ההסתברות של קבלת טענותיהם. חלוקה כזו נראית בעיני סבירה יותר מאשר תהליך של "זוכה מול אפס". במיוחד נכונים הדברים נוכח הזהירות המתבקשת ביחס לגרסתו של המבקש. המבקש מסכים כי הוא היה מוכן להוליך שולל צדדים שלישיים ולגרום להברחת רכוש מפני נושים. מי שמתקשר בהסכמים למראית עין על בסיס כזה, עלול שלא להתקשות להעלות גרסאות בעייתיות גם בהקשרים אחרים. יתר על כן, הוא חושף עצמו לסיכונים ברורים בהמשך הזמן. חרף זאת, במשטר הראייתי הקיים, נראה לי כי דין בקשתו להתקבל.

אני מחייב את המשיב בהוצאות הליך זה בסכום של 3,000 ש"ח. הסכום כבר כולל שכ"ט ומע"מ בגינו כדין.

ניתן היום י' בסיון, תשס"ו (6 ביוני 2006) בהיעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.