פסק-דין בתיק הפ 30030/97

1.         המבקש מר שליין ז"ל הגיש תובענה לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקו בחלקה  - ¼ מחלקה 110 בגוש 10232 בקריית אתא - כאשר שטח החלקה בשלמותה הוא 3,636 מ"ר וחלקו של המבקש  הוא 909 מ"ר (להלן: המגרש ).

הרקע וההליכים :

2.         על-פי התוכנית הרלוונטית כ/98 - שכונת בן גוריון, שהודעה בדבר אישורה פורסמה בי"פ 2430 מיום 13/4/1978, יועדה החלקה למטרה ציבורית - הרחבת בית הספר. על-פי אותה תוכנית נקבע כי השטחים שיועדו לצורכי ציבור, יופקעו כחוק.

3.         ב- 29/3/1979 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת ההפקעה (רכישה לצורכי ציבור), 1943, לפיה הופקע גם המגרש הנ"ל.

ביום 29/3/1985 פורסמה בילקוט הפרסומים 3181 הודעת הקנייה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות.

4.         ביום 21/1/1997 הגיש המנוח, מר שליין ז"ל המרצת פתיחה לחייב את המשיבה לשלם לו פיצויי הפקעה בגין הפקעת המגרש. על-פי חוות הדעת שצורפה לתביעה הועמדו פיצויי ההפקעה על סכום של 442,322 ש"ח נכון ליום 28/7/1995, כאשר הסכום מורכב משווי הערכה 13,500 דולר (33 ש"ח), בצירוף הפרשי הצמדה מפברואר 1979 ועד יוני 1995 ובצירוף ריבית צמודה של 6%.

הוועדה המקומית העריכה את סכום הפיצויים המגיע למבקש נכון ליום 23/1/95 על סכום של 55,000 ש"ח, וזאת בהסתמך על חוות הדעת של השמאי אהרון רבנשטיין. הערכת מלוא השווי הועמד על 43,632 ש"ח נכון ליום 29/5/79. בהסתמך על ההלכה כי ניתן להפקיע ללא תמורה 40% מהקרקע, שילמה הוועדה המקומית פיצוי בשווי של 60% משווי ההחלקה שהופקעה. הסכום ששולם למבקש לאחר שיערוך הועמד על 63,222 ש"ח, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, מבלי לפגוע בזכויות המבקש לתבוע את מלוא שווי הפיצויים הנטענים על-ידו. בכתב התביעה שהוגש ביום 21/1/97 ציינה המבקשת באמצעות בא כוחה, כי המשיבה הוסיפה ושילמה לה סכום נוסף של 7,000 ש"ח. כך שנכון לינואר 1997 (ולמען הנוחות יחושב הסכום ל- 1/1/97) יועמד הסכום ששולם למבקשת על סך של 70,222 ש"ח.

5.         ביום 24/6/1998 נעתר בית המשפט לבקשת המבקש - על דעת המשיבה - והורה על הפסקת התובענה, ללא תנאים. ב"כ המבקש חזר וביקש לחדש את ההליכים ב- 28/10/01, אלא שאז הודע כי המבקש נפטר וכי גב' ארזה שליין היא יורשתו היחידה.

עם חידוש ההליכים ותיקון שם המבקשת, לא הייתה עוד מחלוקת בין הצדדים, כי לפי הלכת הולצמן (ע"א 5546/97 ו-ע"א 6417/97 הוועדה המקומית קריית אתא ואח' נ' חנה הולצמן ואח', פ"ד נה (4) 629) יש להעמיד את פיצויי ההפקעה על שיעור מלוא שטח המגרש (פיצוי של 100%). למרות האמור, משנדרשה  הוועדה המקומית להשלים ולשלם את 40% הנוספים, הועלתה הטענה, כי הפיצוי שניתן ועל אף ששולם קודם להלכת הולצמן, גבוה מכלל הפיצוי לו זכאית המבקשת, וזאת בין יתר בשל טעות בחישוב הריבית (עמ' 17-18 לפרוטוקול).

6.         המבקשת אף הורשתה לתקן את כתב תביעתה, כמפורט בתיק בש"א 11226/02.

על-פי כתב התביעה המתוקן טענה המבקשת כי היא זכאית להשאיר את פיצויי ההפקעה על ערכם הדולרי בתוספת ריבית בשיעור של 11%, כריבית על חוב דולרי. וזאת בהסתמך על פסק הדין בתיק ה"פ 442/00.

עוד נטען כי יש להעריך את פיצויי ההפקעה, לפי ערך המגרש ערב אישור תוכנית כ/98.

המשיבה טענה כי המועד הקובע הוא על-פי תוכנית כ/98 ועוד טענה כי יש לחשב את הפיצוי בשקלים ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. ניסיונה של המבקשת לתבוע פיצוי ערב אישור התוכנית היא תביעה לפיצוי עקב פגיעה מתוכנית, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ואילו עניינה של התביעה שהוגשה הוא, פיצויי הפקעה בלבד (ראה סעיף 19 לסיכומי המשיבה).

7.         כדי להכריע בין חוות הדעת שבמחלוקת מונה השמאי אינג' שמואל פן, מהנדס ושמאי מקרקעין. השמאי נתן את חוות לפי כל אחת מהאפשרויות האמורות.

השמאי קבע כי ערב תוכנית כ/98 מדובר היה למעשה בקרקע ללא יעוד, ולכן יש לחשב את הפיצוי בהתבסס על פוטנציאל לבנייה למגורים. לפיכך בהתחשב בהוראות הבנייה למגורים כפי שנקבע בתוכנית כ/98, נקבע הפיצוי של 30.82 ש"ח למועד הקובע (12,675$ לפי שער של 0.002432 ש"ח לדולר אחד).

לפי החלופה האחרת, הוערך המגרש בהתבסס על יעוד המקרקעין לפי תוכנית כ/98, השווי מבוסס על יעוד לבניין ציבורי ולדרך והפיצוי הועמד על 22.06 ש"ח (9,071 $ לפי שער של 0.0002432 ש"ח לדולר אחד).

אין חולק כי המועד הקובע הוא שישים (60) ימים ממועד הפירסום של הודעת ההפקעה, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות.  בהתאם לתוכנית מס' 4573  הודעת ההפקעה על-פי סעיפים 5 ו- 7 פורסמה בי"פ מס' 2524 מיום 29/3/1979. מכאן שהמועד הקובע הוא 28/5/1979.

הגדרת המחלוקת וטענות בעלי הדין :

8.         המחלוקות בין הצדדים מתמקדת בשני נושאים: המועד להערכת שווי הפיצוי בהתייחס למצב התכנוני התקף - ערב אישור תוכנית כ/98 כפי שטוענת המבקשת, או בהתבסס על שווי המקרקעין לפי התכנון שנקבע בתוכנית כ/98, כטענת המשיבה.