פסק-דין בתיק הפ 297/06

רקע

רפאל ואסתריה בכר ז"ל חכרו ממשיב 3 (להלן: "המינהל") שטח המהווה חלק מחלקה 81 בגוש 6684 ביהוד (להלן: "החלקה"). משיבים 1 ו - 2 (להלן: "משפחת צברי") חכרו אף הם מהמינהל שטח המהווה חלק מהחלקה.

לימים העבירו רפאל ואסתריה בכר המנוחים במתנה לבנם, מבקש 1 (להלן: "המבקש"), חלק מהשטח אותו חכרו מהמינהל, ולאחר מותם ירשו בנותיהם, מבקשות 2 ו - 3 (להלן: "המבקשות"), את החלק הנותר מהשטח החכור. כיום מחזיק המבקש במבנה אותו בנה על השטח שקיבל מהוריו ואילו המבקשות מחזיקות במבנה בו התגוררו הוריהן ובשטח הצמוד לו.

זכויות המבקשים בחלקה טרם נרשמו בפנקס המקרקעין.

בתובענה שלפני עותרים המבקשים להורות למשיבים לשתף עמם פעולה לרישום החלקה  כבית משותף בהתאם למפת רישום שצורפה כנספח א, להורות על מינוי כונס נכסים לביצוע הרישום האמור ולחייב את הצדדים בהוצאות הדרושות לרישום הבית המשותף, לחייב את המשיבים לפצות את המבקשים על הנזקים שנגרמו להם בשל עיכוב הרישום וליתן צו לפיצול סעדים.

טענות המבקשים

המבקש בנה את ביתו על השטח שקיבל במתנה מהוריו והמינהל אף הכין הסכם חכירה על שם המבקש, אולם הודיע כי לא יחתום על הסכם חכירה ללא ביצוע רישום צו בית משותף. כך היה גם באשר לזכויות המבקשות בחלק מהחלקה שירשו מהוריהן.

המבקשים פנו אל משפחת צברי ביקשו את הסכמתה לרישום החלקה כבית משותף, אולם פנייתם זו נדחתה.

נוכח העדר חוזה חכירה עם המינהל ואי רישום זכויות המבקשים בפנקס המקרקעין פחת ערכן של זכויות אלה והמבקשים אינם מצליחים למכור את חלקם בחלקה.

טענות משפחת צברי

רישום החלקה כבית משותף בהתאם לתשריט שצורף כנספח א' לתובענה יפגע בזכויות משפחת צברי באופן שיגרע מחלקם בחלקה  34 מ"ר.

בסמוך לשנת 1977 הסכימה משפחת צברי להעביר להורי המבקשים חלק מהשטח בו החזיקה כפיצוי על הפקעה מתוכננת של חלק מהשטח בו החזיקו הורי המבקשים. כעת, משצומצמה ההפקעה מסרבים המבקשים להחזיר למשפחת צברי מחצית מהשטח שלגביו בוטלה ההפקעה ו/או שטח שווה ערך.

המבקש בנה את ביתו על שטח הגובל בשטחה של משפחת צברי תוך פגיעה בזכויותיה של משפחת צברי. כך, קיר בלוקים שאמור לתמוך בהגבהת קרקע בשטחו של המבקש, נוטה לתוך שטחם של המבקשים; צינורות ניקוז מגג ביתו של המבקש פולטים את מי הגשמים לחצר של משפחת צברי; קיר בביתו של המבקש האמור לשמש כקיר משותף כולל פתח בגודל של חלון.

משפחת צברי פנתה אל המבקש ודרשה ממנו לתקן את המפגעים, אולם עד להגשת התשובה לתובענה טרם נעשה דבר לתיקון המפגעים האמורים.

בנסיבות אלה, ובהעדר הוראות מתאימות בתקנון הבית המשותף, רישום החלקה כבית משותף ינציח את הפגיעה בזכויות משפחת צברי.

טענות המינהל

לטענת המינהל בעת ששקל את חידוש חוזי החכירה עם המבקשים, עמדה לנגד עיניו טובת החוכרים. לפיכך ונוכח היתרונות הגלומים ברישום החלקה כבית משותף לעומת רישום החכירה על פי תשריט המותיר את בעלי הזכויות בחלקה כבעלי זכויות בחלקים בלתי מסויימים בחלקה, הפנה את המבקשים לרישום החלקה כבית משותף.

המינהל אינו נוקט עמדה במחלוקת המהותית שבין המבקשים לבין משפחת צברי, אולם הוא  מצטרף לבקשה לרישום החלקה כבית משותף מבלי שיהיה בכך כדי לחייבו בהוצאות הרישום. זאת, בכפוף להסדרת חוב דמי חכירה בגין תוספת בניה שביצע המבקש ללא הסכמת המינהל.

דיון

א.      סעיף 143 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע:

"צו לרישום בית בפנקס יינתן על ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית; בדירה המוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש על ידי המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות"

בכך קבע המחוקק כי בכפוף לכשירותו של נכס מקרקעין להירשם כבית משותף, כאמור בהוראות סעיף 142 לחוק המקרקעין, דרושה הסכמה של רוב בעלי זכויות הבעלות והחכירה בדירות ש "בבית" אשר הוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, "כמבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה" כדי שיינתן צו לרישום בית משותף על ידי המפקח. בהתאם, לא ניתן לכפות רישום בית משותף, אלא אם הושגה הסכמה של למעלה ממחצית בעלי זכויות הבעלות והחכירה בכל בית המצוי על מקרקעין הניתנים להירשם כבית משותף.