פסק-דין בתיק הפ 282/05

הסכסוך בו יעסוק פסק דין זה עניינו חוזה שנכרת בין המבקשת למשיב 1 (להלן - 'המשיב'), חוזה אותו ביטלה המבקשת, והיא מבקשת עתה להכריז על בטלותו (לצד סעדים אחרים הנובעים מן הביטול).

רקע

1.         דוד אולינסקי, יהודי אוסטרלי בא בימים, ביקש להשקיע מהונו בישראל. על רקע זה התאגדה בשנת 1996 החברה-המבקשת, ובמניותיה החזיקו שניים, בנאמנות עבורו. החברה רכשה מהונו כברת קרקע בטבריה, על מנת להקים פרויקט בניה כלשהו. לשם ביצוע הבניה היא התקשרה, ביום 4.7.1996, בחוזה עם חברת אברהם בר כוכבא בע"מ (להלן - 'בר כוכבא'). במאמר מוסגר נציין, כי עם בר כוכבא חתמה המבקשת גם על חוזה שותפות (מיום 30.12.1997), שבהסתמך עליו טוענת בר כוכבא לזכויות קניין בפרויקט.

2.         בשנים 1997-2000 נבנה הפרויקט, והוא כולל שלושה בניינים ובהם 84 דירות, עם קומת מסחר ובה 10 חנויות. במהלך שנת 2001 החל שיווק הדירות והחנויות, ועד הלום נמכרו 27 דירות וכל 10 החנויות. נותרו, איפוא, בידי החברה 57 דירות, אותן לא עלה בידה למכור.

3.         ביום 26.6.2002 הועברו המניות בחברה-המבקשת לידיו של עו"ד אשר ברק (להלן - 'ברק'), שהמשיך והחזיק במניות בנאמנות עבור דוד אולינסקי.

4.         בשנת 2002 או סמוך לכך נוצר קשר כלשהו בין המשיב לבין אולינסקי או מי מטעמו, כשהמשיב מציג עצמו כבעל קשרים טובים בסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן - 'הסוכנות') ובמשרד הקליטה, וכמי שיש בכוחו לעשות על מנת להביא לידי כך, שהסוכנות תשכור את יתרת הדירות שנותרו בידי המבקשת כ'מקבץ דיור', על מנת להקים בהן 'מרכז קליטה' לעולים. ואמנם, המבקשת הסמיכה את המשיב לפעול אצל הסוכנות ומשרד הקליטה בשמה, על מנת לקדם את הרעיון.

5.         על רקע התנגדותה החריפה של בר כוכבא להפיכת המקום למרכז קליטה, נתגלע סכסוך בינה לבין ברק. ביום 17.7.2002 רשמה בר כוכבא הערת אזהרה לטובתה על המקרקעין.

6.         ביום 11.9.2002 נחתם חוזה בין המבקשת לבין המשיב, הוא החוזה אותו ביטלה המבקשת מספר שנים אחר כך, ועל ביטול זה היא מבקשת כי נצהיר עתה בפסק הדין. את החוזה נכנה מכאן ואילך - 'החוזה'. הוא צורף כנספח ח' לתצהיר שתמך בתובענת המבקשת.

7.         בחוזה הנ"ל התחייבה המבקשת למכור למשיב מחצית מזכויות המקרקעין שלה בפרויקט, תמורת סך 2,422,500 דולר ועוד מע"מ, תמורה שהוסכם כי תשולם תוך 4 חדשים (כאשר 70,000 דולר מתוכה התחייב המשיב לשלם במעמד החתימה על החוזה). המבקשת התחייבה, מצידה, לחתום על חוזה לשם השכרת הדירות לסוכנות, למגורי עולים ולהקמת מרכז קליטה.

8.         ביום 19.9.2002 נחתם חוזה בין המבקשת (באמצעות המשיב) לבין הסוכנות. אלא שקשיים מקשיים שונים נערמו בדרך למימושו של חוזה זה, ועד היום הוא לא יצא אל הפועל. תחילה התנגד למימושו בר כוכבא, שסרב לאפשר למבקשת לעשות את העבודות, הצריכות על מנת להתאים את הפרויקט כדי שישמש מרכז קליטה. המבקשת פנתה לבית המשפט המחוזי בירושלים (ואחר כך בתל אביב) על מנת שימנע מבר כוכבא להפריע לה בביצוע העבודות הללו, ובקשתה ליתן צו מניעה זמני נדחתה (בהחלטות בתי המשפט המחוזיים בירושלים ותל אביב מן הימים 30.5.2003 ו-2.6.2003, בהתאמה).

9.         את אבן הנגף השניה ליציאתו של החוזה עם הסוכנות אל הפועל היוותה עמדתם של רוכשי הדירות בפרויקט, שהתנגדו נחרצות להקמת מרכז הקליטה. בעקבות התנגדות זו הבהירה עיריית טבריה למבקשת ולסוכנות, כי השימוש בפרויקט כמרכז קליטה מהווה 'שימוש חורג אם לא סטיה ניכרת', וכי אם ייעשה בו שימוש שכזה כי אז תמצא העיריה להפעיל את הסמכויות העומדות לה לפי חוק, ובכלל זה הוצאת 'צו סגירה' למקום (ראו מכתבים מן הימים 24.6.2003 ו-6.7.2003, נספחים יג' ו-יד' לתצהיר התומך בתובענה).

10.        ביום 9.7.2003 הגישו חלק מן הדיירים בפרויקט עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בנצרת, על מנת למנוע הקמתו של מרכז קליטה במקום. ביום 10.7.2003 ניתן לבקשתם צו מניעה זמני, האוסר על הסוכנות לאכלס את המקום בדיירים (נספח טז' לתצהיר התומך בתובענה). בדיון שנתקיים במעמד הצדדים ביום 17.7.2003 חזרו בהם הדיירים מעתירתם, לאחר שנציג הועדה המקומית לתכנון ולבניה הבהיר את עמדתה המתנגדת בדבר החריגה שבהקמתו של מרכז קליטה, ולאחר שהסוכנות היהודית הצהירה, כי לא תאכלס את המבנה 'לפני קבלת כל ההיתרים הנדרשים לפי דין' (פרוטוקול הדיון - נספח יז' לתצהיר התומך בתובענה).

11.        ביום 7.9.2003 הודיעה הסוכנות למבקשת ולמשיב, כי החוזה שנחתם עמה הופר על ידם הפרה יסודית, שכן חלף המועד להגשת האישורים הקבועים בחוזה, ובכללם אישורה של עיריית טבריה (ראו מכתב הסוכנות, נספח יח' לתצהיר התומך בתובענה).

12.        ביום 14.9.2003 הגיש המשיב, בשם המבקשת, לועדה המקומית לתכנון ולבניה טבריה בקשה לקבל היתר לשימוש חורג (כזה שיאפשר את השימוש במבנים כמרכז קליטה). לאחר שני דיונים שנתקיימו בפניה החליטה הועדה, ביום 17.6.2004, לקבל את התנגדות הדיירים, ודחתה את הבקשה לשימוש חורג (נספח יט' לתצהיר התומך בתובענה). המבקשת הגישה ערר על ההחלטה לועדת הערר המחוזית, אך בדיון שנתקיים ביום 3.5.2005 היא הסכימה למוחקו, לאחר שהצדדים הסכימו, 'שהבקשה תוגש מחדש כבקשה לשימוש חורג מתכנית, ובה יפורט השימוש החורג המבוקש, והועדה תדון בבקשה בהתאם' (נספח כ' לתצהיר התומך בתובענה).

13.        ביום 8.5.2005, משמע ימים אחדים בלבד אחרי מחיקת הערר אצל הועדה המחוזית, אץ המשיב ללשכת רשם המקרקעין ורשם הערת אזהרה לטובתו.

14.        ביום 18.5.2005 הודיעה המבקשת למשיב על ביטולו של החוזה שכרתה עמו, על שום שהפר אותו הפרה יסודית, בכך שלא שילם את התמורה המגיעה לה ממנו. היא ביקשתהו למחוק את הערת האזהרה שרשם 10 ימים קודם לכן לטובתו (המכתב - נספח כב' לתצהיר התומך בתובענה). המשיב דחה את עמדתה זו של המבקשת, במכתב שהפנה אליה ביום 23.5.2005, כשהוא טוען כי לא הוא שהפר את החוזה, כי אם היא שהפרה אותו, על שום שהצהירה בפניו בשעתה, כי ניתן להשכיר את הדירות (לסוכנות), הצהרה שהתבררה כלא-נכונה (מכתב המשיב - נספח כג' לתצהיר התומך בתובענה).

15.        ביום 16.6.2005 נמכרו המניות בהן החזיק ברק - לעודד דסאו, ומעתה היה האחרון בעל השליטה בחברה. נסיונותיו להביא למחיקתה של הערת האזהרה, על ידי שימוש שיעשו עורכי הדין, הם המשיבים 2-7, ביפוי כוח שניתן בידיהם, לא עלו יפה, והערת האזהרה נותרה בעינה. מכאן באה תובענת המבקשת בה עסקינן.

16.        לשם השלמת התמונה נציין, כי תובענת המבקשת הוגשה ביום 9.8.2005. באותו יום ממש הגיש גם המשיב תובענה לבית המשפט המחוזי בירושלים, שם הוא ביקש להצהיר על תוקפו של החוזה. הוא ביקש כי יינתן צו מניעה זמני, האוסר על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה בשמו. ואמנם, בית המשפט ציווה, כי עורכי הדין, המשיבים 2-7 כאן, לא יוכלו לעשות שימוש ביפוי הכוח לשם מחיקת ההערה, עד כי יינתן פסק דין בתובענת המשיב דשם.

            ואף המבקשת ביקשה, עם הגשת תובענתה שלפנינו, כי יינתן צו זמני בדבר מחיקת הערת האזהרה לפחות על חלק מן הדירות שבפרויקט, על מנת שתוכל למוכרן. על שום קיומו של הצו שיצא מלפני בית המשפט המחוזי בירושלים דחיתי את הבקשה ליתן צו זמני.