פסק-דין בתיק הפ 227/04

רקע עובדתי

1.         קרן קיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל הינה הבעלים במקרקעין הידועים כחלקה 148 בגוש 6904 שעליהם בנוי בניין בן שלוש קומות ושש דירות (להלן: "הבניין"). הבניין אינו רשום כבית משותף.

            בעת הרלוונטית לתובענה, 10/1/96, הייתה המשיבה 1, דרורה שולביץ (להלן: "דרורה") בעלת הזכות להירשם כחוכרת בדירה הנמצאת בקומה ג' של הבניין (להלן: "דירת דרורה"). יוער כי בלשכת רישום המקרקעין הזכויות בדירת דרורה רשומות עדיין ע"ש החוכרים הקודמים, משיבים 2 - 4, ואולם אלה לא הגיבו כלל לתובענה ולא התייצבו לדיון וכך, לטענת ב"כ המבקשים, משום שאין להם עניין בה (עמ' 2 לפרוטוקול 17/1/06, ש' 5 - 6).

            המשיבה 5, שרית ריידר (להלן: "שרית") הייתה באותה עת בעלת הזכות להירשם כחוכרת בדירה שבקומת הקרקע של הבניין (להלן: "הדירה").

            המבקש 3, מיכאל ראובן דואר, המכונה מיקי (להלן: "מיקי") התגורר בדירה בשכירות.

2.         ביום 10/1/96 נכרת בין מיקי לבין שרית חוזה להעברת זכות החכירה של שרית בדירה לידי מיקי (נספח ב' לתובענה, להלן: "חוזה המכר"). בסעיף 16 לחוזה המכר נקבע כי:

"הצדדים מסכימים כי הזכויות בגג הבניין הנובעות מהזכויות בנכס [בדירה - ע.ב.] יוותרו בידי המעביר [שרית - ע.ב.] והמקבל [מיקי - ע.ב.] מצהיר כי אין לו כל זכות בגג הבניין לרבות זכות שימוש ו/או זכויות בנייה ו/או אחר וכל אלה יוותרו באופן בלעדי בידי המעביר."

ביום 10/1/96 נכרת גם חוזה בין מיקי לבין דרורה אשר לפיו תעביר לו דרורה את זכויותיה היחסיות בחצר הבניין, באופן שאם וכאשר יירשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים ותתאפשר הצמדתם של חלקים מן הרכוש המשותף לדירות בבניין, יוכל מיקי להצמיד לדירה שרכש, שמצויה כאמור בקומת הקרקע, גם את החלק היחסי המייצג את הזכויות של דרורה בחצר מכוח זכויותיה בדירת דרורה, וזאת בנוסף לזכויותיו היחסיות בחצר מכוח זכויותיו שלו בדירה, והכל מותנה כמובן באפשרות לנתק חלקים מן החצר מגדר הרכוש המשותף והסכמת הבעלים המשותפים (נספח א' לתובענה, להלן: "חוזה החצר"). לצורך הבטחת ביצוע האמור בחוזה החצר, לרבות רישום הערת אזהרה לטובת מיקי על זכויותיה של דרורה בחצר,  התחייבה דרורה גם להפקיד ייפוי כוח בלתי חוזר בידי עו"ד אורית פרנקל, אשר ייצגה את שרית בעריכת חוזה המכר (להלן: "עו"ד פרנקל").

חוזה המכר נחתם במשרדו של עו"ד אלון גלרט (להלן: "עו"ד גלרט"), במהלך ישיבה שבה נכחו גם מיקי, דרורה, שרית ועו"ד אורית פרנקל. בהמשך אותה ישיבה נחתם גם חוזה החצר כאשר קיימת מחלוקת בין הצדדים אם במעמד החתימה על חוזה זה עדיין נכחו שרית ועו"ד פרנקל, או שמא כבר עזבו את החדר שבו התקיימה הישיבה והמתינו לדרורה מחוצה לו.

לשם רכישת הדירה, נטל מיקי הלוואה כנגד משכנתא מאת "משכן - בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ" (להלן: "הבנק"), ומשלא עמד מיקי בתשלומי ההלוואה, פתח הבנק בהליכי מימוש המשכנתא. במסגרת הליכי המימוש נמכרה הדירה באמצעות כונס הנכסים שמונה לצורך כך לידי המבקשים 1 ו-2, זאב וביאטריס דואר (להלן, ביחד: "דואר"), שהם הוריו של מיקי. כאשר פנה עו"ד גלרט בשם דואר אל עו"ד פרנקל במכתב מיום 29/9/03, וביקש ממנה להעביר לידיו את ייפוי הכוח שהתחייבה דרורה להפקיד בידיה לשם רישום הערת אזהרה כאמור בסעיף 5 לחוזה החצר, השיבה עו"ד פרנקל לעו"ד גלרט במכתב מיום 10/11/03 כי לא הופקד בידיה ייפוי כוח כזה, וכי מכל מקום לטענת דרורה ההתחייבות שניתנה בחוזה החצר ניתנה למיקי באופן אישי והוא איננו עוד בעל זכויות בבניין - ומשמע שפקעה הזכות המעוגנת בחוזה החצר (מכתבו של עו"ד גלרט ומכתב התשובה של עו"ד פרנקל צורפו כחלק מ-נ/1).

            יוער כי ביום 25/7/96, מספר חודשים לאחר החתימה על חוזה המכר ועל חוזה החצר, חתם מיקי על התחייבות המופנית לשרית בהמשך להתחייבותו שבחוזה המכר, שלפיה אם ימכור את הדירה לצד ג', יכלול ההסכם עם הרוכש סעיף המציין כי אין לדירה זכויות כלשהן בגג הבניין וכי אלה שייכות לשרית (ראו מוצג נ/2).           

דיון

3.         מטעם המבקשים העידו המבקש 1 - זאב דואר, וכן עו"ד גלרט. לתובענה צורף גם תצהירו של מיקי, אך משהלה לא התייצב להיחקר על תצהירו, הודיע בא כוח המבקשים כי הוא מושך את תצהירו, תוך שציין כי מיקי נמצא בחו"ל דרך קבע ולכן לא יעיד.(עמ' 2 לפרוטוקול ישיבת 17/1/06, ש' 9).

            מטעם דרורה ומטעם שרית העידו הן עצמן.

טענת ההתיישנות

4.         בתצהיר התשובה שהגישה דרורה היא טוענת כי:

"א. המסמך אינו תקף כיוון שהמבקש 3 עצמו לא ביקש במשך תקופה של מעל לשמונה שנים לממש את המסמך.

ב. לאחר תקופה כל כך ארוכה התיישנה זכותו של המבקש 3."

            טענה זו אין בידי לקבל. בסעיף 2 לחוזה החצר נאמר כי: