פסק-דין בתיק הפ 219/05

1.         עסקינן בבקשה לפסק דין הצהרתי, בה נדרש בית המשפט ליתן פסק דין הצהרתי המבטל את חוזה המכר מיום 10/10/04, שנחתם בין המבקשת והמשיבים, ולהורות כי הסכם זה בטל ומבוטל, עקב הפרתו על ידי המשיבים 1 ו- 2 (להלן: "המשיבים"), וכן להורות על החזרת החזקה בדירה נשוא הבקשה למבקשת, כשהיא נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או זכות צד שלישי, וכן נקיה מכל אדם וחפץ, וכפי שהייתה בעת מסירתה למשיבים, כמו כן ליתן צו מניעה נגד המשיבים 1, 2, 3, האוסר עליהם לעשות כל פעולת מכירה ו/או רישום עסקת מכר ו/או כל עסקת מקרקעין ו/או מתן יפוי כוח ו/או הרשאה לרישום הדירה נשוא הבקשה. בנוסף להורות על ביטול רישום הערת האזהרה למשכנתא, הרשומה לטובת המשיב 3 (להלן: "המשיב"), בגין המשכנתא, אשר אמורים המשיבים לקבלה, מאת המשיב.

2.         לבקשה המקורית צורפו רשם המקרקעין ומשרד מס שבח מקרקעין כמשיבים פורמליים, אולם בישיבה הראשונה שהתקיימה ביום 20/04/05 נתתי פסק דין בהסכמת הצדדים, על פיו הורתי על מחיקת משיבים אלה ללא צו להוצאות.

3.         תחילה אציין, כי המבקשת בבקשתה, עתרה לפיצול סעדים, בכך שתשמר לה הזכות לתבוע בתובענה נפרדת, את כל הסעדים האחרים, לרבות תביעת נזיקין ותביעות כספיות אחרות, אולם במהלך הדיונים בפניי, לא עמדה המבקשת על זכותה לפיצול סעדים, ולא הגישה כל בקשה בעניין זה, ואף בסיכומיה לא התייחסה כלל וכלל לטענה זו. הלכה שהשתרשה מימים ימימה לפיה, בעל דין שהעלה טענה בכתבי טענותיו, ולא טענה בסיכומיו, יש לראותו כמי שהזניח אותה ואין כל מקום לדון בה במסגרת פסק הדין.

4.         העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת הן:

            א.         המבקשת הנה המחזיקה ובעלת זכויות החכירה של דירה הכוללת חלקת קרקע צמודה, אשר הייתה רשומה במנהל מקרקעי ישראל, המצויה ברח' הרצל 9 עפולה עילית, והידועה בתור גוש 17764 חלקה 21 תת חלקה 1 (להלן: "הדירה").

ב.         בתאריך 10/10/04 נחתם הסכם מכר בפני עו"ד מוסטפא ג'יג'יני (להלן: "עו"ד ג'יג'יני"), על פיו מכרה המבקשת למשיבים, את זכויות החכירה בדירה, תמורת סכום של 60,000 דולר (להלן: "ההסכם").

ג.          על פי סעיף 13 א' להסכם, שילמו המשיבים למבקשת במעמד חתימת ההסכם סכום של 6,000 דולר, והתחייבו לשלם את היתרה בסך 54,000 דולר בתאריך 10/11/04.

ד.         סמוך למועד חתימת ההסכם במספר ימים, קיבלו המשיבים מאת המבקשת את החזקה בדירה.

            ה.         בתאריך 01/12/04 נרשמו זכויות החכירה בדירה, בשם המבקשת, וזאת בלשכת רישום המקרקעין בנצרת.

            ו.          בתאריך 05/12/04 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, על הדירה שתי הערות אזהרה, האחת לטובת המשיבים, והשניה לטובת המשיב, וזאת בגין ההלוואה ע"ס 252,963 ש"ח שקיבלו המשיבים מאת המשיב.

            ז.          קיימת קרבה בין המבקשת לבין המשיב 1 שהינו בן דודתה של המבקשת, ועובר לחתימת ההסכם היחסים ביניהם היו תקינים.

5.         טענות הצדדים:

            א.         טענת המבקשת בתמצית, כי בין הצדדים נחתם הסכם מכר של דירה. הצדדים מחוייבים לדבוק בו ולמלאו כלשונו. על פי סעיף 13 (א) להסכם, התחייבו המשיבים לשלם את יתרת שווי הדירה בסך 54,000 דולר לכל המאוחר בתאריך 10/11/04, הם לא עמדו בתנאי זה ולא שילמו אף חלק מהסכום הנ"ל. תנאי זה, הינו תנאי יסודי בהסכם, והפרתו, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, אשר מזכה את המבקשת בביטולו. בהסכם לא הוזכר עניין המשכנתא, אשר אמורים המשיבים לקבלה מאת המשיב, לשם מימון התשלום הנ"ל למבקשת, וקבלת ההלוואה מהמשיב לא היווה תנאי בהסכם.

            ב.         מנגד, טענו המשיבים, כי לאורך כל הדרך, היה ידוע למבקשת, כי תשלום יתרת מחיר הדירה בסך 54,000 דולר, ימומן מהלוואה אשר יקבלו המשיבים, ותובטח במישכון הדירה. תנאי זה, היווה חלק מתנאי ההסכם, על אף שלא נרשם, והפרתו מהווה הפרה של ההסכם על ידי המבקשת. טענו עוד, כי המשיב התנה את שחרור ההלוואה הנ"ל, בהמצאת תשלום מס שבח, החל על הדירה ו/או כל פטור מתשלום מס שבח. בנוסף טענו כי המבקשת נמנעה לשלם את מס השבח החל על העסקה, ויש לראות בהתנהגות זו של המבקשת, כהפרה של תנאי ההסכם, אשר מונעת מהמבקשת לבטל את ההסכם.

            ג.          המשיב טען בתמצית, כי לאחר בחינת ההסכם ותיק ההלוואה, ע"י יחידת הבחינה של הבנק, נקבעו מספר תניות לשחרור ההלוואה של המשיבים, ביניהן המצאת אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. המשיבים המציאו למשיב אישורי מס מכירה ומס רכישה, ונותר אישור של מס שבח שטרם הומצא. המשיב טען עוד, כי מכיוון שכספי ההלוואה, טרם שוחררו על ידו, הרי שאין לו כל התנגדות למתן כל הסעדים בבקשה, בכפוף לכך שיינתנו במקשה אחת, וכן תימחק הערת האזהרה שנרשמה לטובתו. במקרה בו יוכרע, כי ההסכם נשאר בתוקפו, מתנה המשיב את שחרור ההלוואה, בהמצאת אישור מס שבח כחוק.

6.         השאלה העיקרית בה הנני נדרש להכריע הנה, האם ההסכם שנחתם בין הצדדים למכירת הדירה מהמבקשת למשיבים, כלל את כל התנאים, אשר סוכמו בין הצדדים, או שהצדדים סיכמו ביניהם תנאים נוספים, שלא באו לידי ביטוי בהסכם הכתוב? שאלה נוספת נגזרת מהשאלה הראשונה הינה, האם הצדדים להסכם הכתוב הקפידו על ביצועו המדוייק של ההסכם כלשונו וככתבו, או שנהגו באופן גמיש וסלחני, ולא היו דבוקים לתנאי ההסכם הכתוב?

מאחר ושתי השאלות שלובות ושזורות האחת עם השניה, להלן אדון ואנתח את ראיות הצדדים בנוגע לשתי השאלות ביחד:

            א.         ראיות המבקשת:

            עדות המבקשת: בתצהיר עדות ראשית מטעמה, התייחסה המבקשת אך ורק לתנאי ההסכם, שנחתם בין הצדדים, ונמנעה מלהתייחס כלל וכלל לנושא המשכנתא, ולדרישת המשיב לשלם מס השבח החל על העסקה. המבקשת הדגישה את העובדה, כי המשיבים, לא עמדו בתנאי החוזה, ולא שילמו את יתרת מחיר הדירה, על אף שחלף המועד שנקבע בהסכם. היא פנתה למשיבים, על מנת לשלם את יתרת התמורה, אולם הם לא נענו. בתאריך 17/02/05 שלחה המבקשת למשיבים מכתב, בו הודיעה להם, כי תוך 72 שעות, עליהם לשלם את יתרת התמורה, אחרת, היא רואה את המשיבים כמפרים של ההסכם. העתק מהמכתב שלחה המבקשת לעו"ד ג'יג'יני, אשר בתורו, שלח מכתב למשיבים, ברוח מכתב המבקשת, והמשיבים השיבו לו במכתב, אשר נשלח ע"י ב"כ ובו ציינו, כי העדר שחרור ההלוואה, נעוץ בעובדה, כי המבקשת לא שילמה את מס השבח, החל על העסקה.