פסק-דין בתיק הפ 151/07

1.         תובענה :

א.      למתן פסק דין המצהיר, כי המבקשים הם בעלי הזכויות ו/או הזכאים להירשם כבעלי הזכויות בנחלה מספר 86 במושב גמזו הידועה כחלקה 86 בגוש 745 (להלן: " הנחלה").

ב.      למתן פסק דין האוכף על המשיב 1 (להלן: המשיב") לקיים את התחייבויותיו כלפי המבקשים בקשר עם רישום הזכויות בנחלה על שמם - על פי הסכם מיום 29.10.89 - ובהתאם לכך ליתן צו המורה לו לעשות כל שנדרש ולשלם כל תשלום שיידרש על מנת שניתן יהיה לרשום את הזכויות בנחלה על שם המבקשים אצל המשיב 2 (להלן: " המינהל") ובסוכנות היהודית.

            העובדות הצריכות לעניין

2.         המשיב ורעייתו, הגב' יפה שפיגל, ז"ל, היו, עובר לחתימת ההסכם מיום 29.10.89, בעלי הזכויות והמחזיקים בנחלה.

3.         ביום 29.10.89 נחתם בין המבקשים ובין המשיב ורעייתו ז"ל הסכם על פיו מכרו האחרונים למבקשים את כל זכויותיהם בנחלה. ההסכם נספח "א" לתובענה (להלן: "הסכם המכר").

במהלך השנים שעברו עד להגשת התובענה (כ- 17 שנים), למרות קבלת מלוא התמורה בעבור הנחלה ומסירת החזקה בה לידי המבקשים, לא הועברו הזכויות בנחלה על שם המבקשים, והן רשומות כיום, עדיין, על שם המשיב ורעייתו ז"ל (ר' לעניין זה סעיפים 2 ו- 9 לתגובת המינהל).

4.         המשיב 1 אינו חולק על כך שהזכויות בנחלה נמכרו למבקשים, על  פי הסכם המכר, מסכים, כי הזכויות בנחלה שייכות להם ואינו חולק על זכותם להירשם כבעלים או כחוכרים של הנחלה. את עמדתו זו השכיל המשיב להציג, ב"רחל בתך הקטנה" בפתיח לסיכומיו (סעיף 2 לסיכומים) - בניגוד לעמדתו בדבר דחיית התובענה בסעיפים 6,10,23 לכתב התשובה - תוך שהוא מביע נכונות מלאה לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנחלה על שם המבקשים ובלבד שלא יחוייב בתשלום דמי הסכמה למינהל בגין ההעברה - כך בסעיף 4 (פיסקה ראשונה) ובסעיף 25 לסיכומיו.

עם זאת, מאחר והחובה לתשלום דמי הסכמה הוטלה בהסכם המכר, על המשיב - בצורה מפורשת וחד-משמעית - מגייס המשיב לרשותו טענות שונות החל מהטענה, כי  הוא מילא אחר התחייבויותיו על פי הסכם המכר וכי אם לא מילא אחר חלק מהן הדבר נובע ממחדלי המבקשים (ס' 5.1 לסיכומיו); לחילופין, גם אם לא מילא אחר התחייבויותיו על פי הסכם המכר זכותם של המבקשים לאכוף אותן עליו התיישנה ולחילופי חילופין, מנועים הם מלעתור לאכיפתן בשל שיהוי אשר גרם ל'נזק ראייתי' המונע ממנו להוכיח כי הוא מילא - כבר אז - אחר כל הוראות ההסכם (סעיפים 5.2; 5.3 לסיכומיו).

5.א.      אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי המשיב (ורעייתו ז"ל) לא מילאו אחר כל התחייבויותיהם על פי הסכם המכר.

    ב.      על פי הסכם המכר התחייבו המשיב (ורעייתו ז"ל), בין היתר:

א." לגרום להעברת זכויותיהם בנחלה ובמושב על שם הקונים (המבקשים כאן - ש.ש.) אצל הסוכנות היהודית, המושב, מינהל מקרקעי ישראל, משרד האוצר/ מס שבח, וכל גוף אחר שידרש כשהן נקיות מכל שיעבודים, עיקולים, חובות ו/או התחיבויות וזכויות צד ג' מכל מין וסוג שהוא" - סעיף 4(א) להסכם המכר (הדגשה שלי - ש.ש.).

ב. " המוכרים (המשיב ורעייתו ז"ל) יישאו בתשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, במידה ויחולו" - סעיף 9 (ג) להסכם המכר.

6.        המשיב ורעייתו לא שילמו את דמי ההסכמה למינהל בגין העברת הזכויות בנחלה. כך עולה מפורשות מתגובת המינהל בה הוא מודיע, כי הוא יכבד כל החלטה ו/או פסק דין שינתן על ידי בית המשפט בכפוף לתשלום כל התשלומים הנדרשים "לרבות דמי הסכמה כפי שיקבע על ידי המינהל" בהתאם לנוהליו (סעיף 10 לתגובה). נוכח תגובה זו חזר בו המשיב מעמדתו הפסקנית, כפי שבאה לידי ביטוי בתשובתו לתובענה, כי הוא מילא אחר כל התחייבויותיו על פי ההסכם (הגם שבתשובה אין למצוא טענה מפורשת בדבר תשלום דמי ההסכמה על ידו) והסכים, בסעיף 64 לסיכומיו, כי כעולה מתשובת המינהל, ייתכן שהוא ואשתו לא שילמו את דמי ההסכמה למינהל אותה עת. בנסיבות אלה אין כל בסיס לטענת המשיב, כי הוא מילא אחר כל התחיבויותיו על פי סעיף 3 להסכם - אין מחלוקת שדמי ההסכמה לא שולמו ואין מחלוקת כי הזכויות בנחלה היו ונותרו במינהל על שם המשיב ורעייתו ז"ל. לעניין זה יש לדחות מכל וכל את ניסיונו של המשיב לפטור עצמו מהתחייבויותיו על פי ההסכם במחדלו של עו"ד סגל - מי שייצג את המבקשים בעיסקה - אשר העביר את הסכום שנמסר לו להבטחת התחייבויות המשיב ורעייתו ז"ל להמציא את "כל האישורים בקשר לסילוק ו/או תשלום ו/או אי חבות של החובות והתשלומים למס שבח, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל ו/או כל חוב אחר על הנחלה החל על המוכרים לפי חוזה זה, וכי מולאו הוראות סעיף 4 לעיל" - טרם מילוי ההתחייבויות. ראשית הוראת סעיף 5(ג) להסכם המכר - אליה מכוון המשיב לענין זה - מורה, כי הסכום שנמסר לבטחון יועבר לידי המשיב ורעייתו ז"ל לא רק כנגד המצאת האישורים המפורטים בו אלא לאחר ש "מולאו הוראות סעיף 4" להסכם המכר. כך בסיפת סעיף 5(ג) להסכם המכר. הוראות סעיף 4 להסכם המכר מכוונות לליבה של התחייבויות המשיב ורעייתו ז"ל - לגרום להעברת זכויותיהם בנחלה ובמושב על שם המבקשים, בגופים הרלבנטיים, כשהן נקיות מכל שעבוד, עיקול, חוב .... וכיוצ"ב. רוצה לומר המשיב ורעייתו ז"ל לא יצאו ידי חובתם בהמצאת המסמכים כדי לקבל את הסכום האמור, אלא היה עליהם לסיים את העברת הזכויות. משכך, מחדלו של עו"ד סגל  אשר מסר להם את הסכום לפני מילוי ההתחייבויות כאמור, אין בו כדי ללמד שההתחייבויות מולאו וממילא אין בו כדי לפטור את המשיב ורעייתו ז"ל ממילוי התחייבויותיהם. בכל הכבוד, לא ברור לי כיצד ניתן לטעון שבהעברת הסכום האמור לידי המשיב ורעייתו ז"ל יש כדי ללמד על מילוי ההתחייבויות כשברור בעליל, כי ההתחייבויות לא מולאו והזכויות היו ונותרו במינהל על שמם.

לעניין זה יש לדחות גם את טענתו החלופית של המשיב, כי אי מילוי התחייבויותיו על פי ההסכם נבע ממחדלם של המבקשים וליתר דיוק של בא כוחם עו"ד סגל, אשר לא טיפל בהעברת הזכויות במינהל ובין היתר לא קיבל ולא העביר למשיב ורעייתו ז"ל שובר תשלום לדמי הסכמה. גם אם חדל עו"ד סגל, כטענת המשיב, אין בכך כדי לפטור את המשיב ממילוי התחיבויותיו על פי ההסכם. עו"ד סגל לא היה בא כוחם של המבקשים לצורך העברת הזכויות בנחלה על שמם. עו"ד סגל היה בא כוחם, ולצורך זה שלוחם, של המשיב ורעייתו כבעלי הזכויות, וכמי שחלה עליהם החובה להעביר את הזכויות בנחלה על שם המבקשים - על פי ההסכם - ייפו הם את כוחו של עו"ד סגל ומינו אותו כשלוחם לצורך ביצוע ההעברה.

על פי סעיף 11 להסכם המכר חתמו המשיב ורעייתו - ואין מחלוקת על כך - על יפוי כוח בלתי חוזר בו הם מייפים את כוחו של עו"ד סגל (ועו"ד נוסף) לעשות את כל הפעולות הנדרשות לשם העברת הזכויות בנחלה אצל המוסדות הרלבנטיים לרבות המינהל. משכך, אם חדל עו"ד סגל יש לזקוף את מחדלו זה לפתחם של המשיב ורעייתו ולא לפתחם של המבקשים. אוסיף ואומר, כי לא יעלה על הדעת לפטור מוכר זכויות במקרקעין מחובתו הבסיסית לדאוג להעברת הזכויות על שם הרוכש בעצם חתימתו על יפוי כוח להבטחת זכויות הרוכש ולאפשר לו ל'רחוץ בנקיון כפיו' מקום ומיופה הכוח חדל בפעולותיו. בכל הכבוד, יתכבד המשיב ויתחשבן עם עו"ד סגל בעניין זה ואל יפנה אליו את המבקשים אשר שילמו את כל התמורה, קיבלו את חזקה ועדיין ממתינים להעברת הזכויות על שמם.

7.        בצר לו מנסה המשיב למצוא מפלט בטענת ההתיישנות. מאחר והמשיב אינו טוען דבר וחצי דבר - כלשונו בסעיף 24 לסיכומים - נגד זכותם של המבקשים להירשם כבעלים/חוכרים של הנחלה (תוך שהוא חוזר בו מטענת ההתיישנות שטען, שתשובתו לתובענה, כנגד זכות זו של המבקשים) מנסה בא כוחו לבצע 'לוליינות משפטית' ולהעטות את גלימת ההתיישנות על העילות החוזיות שבהסכם המכר להבדיל מהזכות שהוקנתה למבקשים על פי אותו הסכם. אין מקום ללוליינות זו. אין מקום להפריד בין הליבה של הסכם המכר - התחייבויות המשיב ורעייתו ז"ל להעביר את זכוית בנחלה על שם המבקשים לבין ההתחייבויות הנלוות אותן יש לקיים כדי להשלים את הליבה. המשיב ורעייתו שימשו כנאמנים, על דרך של נאמנות קונסטרוקטיבית של המבקשים (ראה ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן נז(5) 49 וכן ה"פ (ת"א) 293/02 ורונר נ' נוימן תק-מח 2006(1) 12852 ), להעביר את הזכויות בנחלה על שמם של המבקשים. חובתם ככאלה כוללת בתוכה לשלם את כל התשלומים הדרושים למימוש ההתחייבות להעברת הזכויות. החובה לתשלום דמי הסכמה הוטלה עליהם מפורשות בהסכם המכר. עמדנו על כך לעיל. גם ללא 'הנאמנות הקונסטרוקטיבית' אין לפטור אותם מחובה זו. הניסיון להפריט את ההסכם להתחייבות עיקרית (שלא התיישנה והמשיב אף חזר בו מטענתו בעניין זה) מכאן, ולהתחייבויות משנה (חוזיות - גם אם התיישנו) אינה במקומה. החובה המוטלת על המשיב ורעייתו היתה אחת - לעשות כל שנדרש על מנת לגרום להעברת הזכויות. על חובה זו חלה גם הנאמנות הקונסטרוקטיבית. כל שנדרש - גם תשלום דמי הסכמה שכן תשלום זה הינו תנאי שבלעדיו אין להעברת הזכויות. מדובר בהפרדה מלאכותית ובלתי סבירה.

לא ניתן להעביר את הזכויות ללא תשלום דמי הסכמה ומכאן, שיש לראות בחובה זו חלק אינטרגלי מחובת העברת הזכויות. משזו, האחרונה, לא התיישנה לא ניתן לטעון להתיישנות החובה הנלווית, שכן במתן פטור ממנה למשיב נפטר הוא מחובתו העיקרית להעברת הזכויות. מטעם זה איני נדרש לטענות האחרות אותן מעלים המבקשים בסיכומיהם כנגד טענת ההתיישנות החוזית אליה מכוון המשיב.

8.     גם טענת השיהוי דינה להידחות. הזכות של המבקשים לקבל על שמם את הזכויות שנרכשו הינה זכות חזקה דיה שיש כדי לדחות טענת שיהוי ולו בשל העובדה  - שלא נסתרה באין חקירות - כי רק לאחרונה נודע למבקשים שההעברה לא הושלמה. אשר ל'נזק הראייתי' - בכל הכבוד ברור לכל כי הזכויות לא הועברו ודמי ההסכמה לא שולמו. לאיזה נזק ראייתי שנגרם ליכולתו להוכיח כי עמד בהתחייבויותיו מכוון המשיב?