פסק-דין בתיק הפ 1502/04

בפניי תובענה בה מבקשים המבקשים להצהיר, כי הסכם הקומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 16.2.1994 בוטל על ידי המבקשים כדין, בשל הפרתו על ידי המשיבים.

רקע עובדתי ותמצית טענות הצדדים

המבקשים הינם בעלי זכויות החכירה מאת מנהל מקרקעי ישראל בנכס הידוע כגוש 8238 חלקה 34 הנמצא ברמת טיומקין (להלן: " המגרש").

על המגרש חלות הוראות תב"ע נת/1/700 (להלן: " התב"ע הראשונה"). למבקשים הוקצו במגרש שני מגרשים (הידועים כמגרשים 63 ו- 64). על פי הוראות התב"ע הראשונה ניתן לבנות על המגרש בניין בן תשע קומות ובו 42 יחידות דיור.

ביום 16.2.1994, התקשרו המבקשים עם המשיבה בעסקת קומבינציה. תנאי עסקת הקומבינציה קבעו, כי המשיבה תבנה על המגרש בניין בן תשע קומות ובו 42 יחידות דיור והמבקשים יקבלו מהמשיבה מתוכם שמונה יחידות דיור.  עסקת הקומבינציה היתה "עסקת נטו", היינו המשיבה היתה אמורה לשאת בכל ההוצאות, התשלומים, ההיטלים והמיסים אשר חלים על המגרש לצורך הקמת הבניין והוצאתו לפועל של הסכם הקומבינציה (להלן: " הסכם הקומבינציה").

המבקשים טוענים, כי בהסכם הקומבינציה נקבעו לוחות זמנים מוגדרים וקצובים לצורך ביצוע התחייבויות המשיבה והמשיבה לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בו. המבקשים טוענים, כי פנו למשיבה פעמים רבות לאורך השנים בדרישה לקיים את ההסכם אולם ללא הועיל.

המבקשים טוענים, כי לאחר שחלפו למעלה מ-10 שנים מיום חתימת הסכם הקומבינציה והמשיבה לא החלה בבניה של הבניין על המגרש, ולאחר שהם פנו למשיבה פעמים רבות בדרישה להתחיל בבניה ללא הועיל, הם הודיעו למשיבה על ביטול הסכם הקומבינציה.

המשיבה מצידה טוענת, כי עו"ד גוגיג מטעם המבקשים הציג בפניה מצג במהלך המו"מ לפיו דמי ההסכמה למנהל מקרקעי ישראל (להלן: " המנהל") לא יעלו על סכום של 40,000$-50,000$, כאשר לאחר חתימת הסכם הקומבינציה התברר, כי הסכום הנדרש על ידי המנהל גבוה פי 20 מסכום זה.

עוד טענה המשיבה, כי המבקשים הסכימו לעיכוב הבניה על מנת שיתאפשר למשיבה לקבל היתר לבנות יחידות דיור נוספות, דבר אשר יפצה את המשיבה על הסכום הגבוה שאותו היא נדרשה לשלם למנהל.

יצויין, כי בתחילה ביקשה המשיבה להגדיל את מספר יחידות הדיור שייבנו בפרוייקט על ידי בקשה לקבל אישור לחריגה ומאוחר יותר ביקשה לשנות את התב"ע החלה על המגרש ולהכניסה בגדר תב"ע נת/1/700/א (להלן: " התב"ע החדשה"), כאשר בהתאם לתב"ע החדשה יתאפשר לה לבנות מספר יחידות רב יותר.

דיון

אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע להוראות הסכם הקומבינציה.

כמו כן, לא יכולה להיות מחלוקת בנוגע לעובדה, כי נכון ליום הגשת התובענה ולניהול ההוכחות לא החלה הנתבעת בבניה על פי הוראות הסכם הקומבינציה.

המחלוקת בין הצדדים הינה בשתי שאלות עיקריות.

האחת, האם נאמר ו/או הובטח למשיבה במסגרת המו"מ וטרם חתימת הסכם הקומבינציה, כי התשלום למנהל לא יעלה על 40,000$-50,000$ ובהמשך לכך המשיבה לא בדקה נושא זה מטעמה ולא הייתה צריכה לבחון אותו, בבחינת "יזהר הקונה"?

השנייה, האם המבקשים הסכימו להקפיא את קידום הבניה על פי הסכם הקומבינציה, עד למתן אישור למשיבה לבנות מספר יחידות רב יותר ולאחר מכן, עד להחלת התב"ע החדשה?

הכרעה בשאלות אילו תוביל לבחינת הסוגיה והיא האם  ניתן להגיע למסקנה כי  הסכם הקומבינציה בוטל כדין והתובעים זכאים לסעד לו הם עותרים בתובענה זו, אם לאו.

לאחר שבחנתי את המסמכים והעדויות אשר הובאו בפניי, אין בידי לקבל את טענת המשיבה, כי במהלך המו"מ בעניין הסכם הקומבינציה הוצג בפניה מצג לפיו התשלום למנהל לא יעלה על 40,000$-50,000$.

בקשר זה יש לציין, כי המשיבה לא טענה שהמבקשים הם אלה אשר הציגו מצג זה בפניה. לטענתה, עו"ד גוגיג מטעמם, הוא שהציג מצג זה בנוכחותם. המשיבה טענה, כי המבקשים אמרו הופקעו כ- 60% מהשטח ועל כן התשלומים למנהל יהיו נמוכים מבלי לנקוב בסכום ( פרוטוקול מיום 1.1.2007 עמ' 24 ש' 13-21).

מכל מקום, טענתה זו של המבקשת נטענה מבלי שהובאה כל ראיה בכדי לתמוך בה.

יתרה מכך, המשיבה הצהירה, כי היא בדקה את המגרש בעיני קונה ומצאה אותו מתאים לצרכיה ( סעיף 3(א) להסכם הקומבינציה) וכן הצהירה, כי היא בדקה את התוכניות החלות על הבניין והיא מוותרת על כל טענת מום ו/או אי התאמה ( סעיף 3(ב) להסכם הקומבינציה).