פסק-דין בתיק הפ 1327/04

רקע עובדתי

1.         המבקש, פרופ' אמנון יוגב (להלן: "המבקש") הינו הבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 6390 בפתח תקווה (להלן: "החלקה"). שטח החלקה במלואה הוא 18,195 מ"ר.

            המשיבים הם מדינת ישראל וכן שר התחבורה, שר העבודה ושר הבינוי והשיכון.

            התובענה שלפניי היא לפיצוי בגין הפקעת חלק מהחלקה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים")

2.         ביום 26/10/95 הוציא שר הבינוי והשיכון, הוא המשיב מספר 4 בתובענה, צו הפקעה מכוח סמכותו לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים והודעה על כך פורסמה כנדרש בק"ת 5709. השטח שהופקע מן החלקה הוא 12,800 מ"ר, שהם 70.35% משטח החלקה (להלן: "השטח המופקע"). השטח המופקע שימש לצורך סלילתו של כביש ארצי מספר 471. שטחו של חלק החלקה שלא הופקע הוא 5,395 מ"ר והוא יוצר מגרש שצורתו משולש (ראו: עמ' 4  לחוות דעתו של השמאי בצלאל קציר מיום 14/11/05, להלן: "חוו"ד קציר")

            בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות לעניין שיעור הפיצוי שעל המדינה לשלם למבקש בכמה מישורים - מה שווי הקרקע המופקעת; האם נפגע ערכה של יתרת החלקה שלא הופקעה והאם המבקשים זכאים לפיצוי בגינה; האם יש לחשב את הפיצוי בגין מלוא השטח המופקע, או רק בגין השטח שהופקע העודף על 25% משטח החלקה, על פי האמור בסעיף 8 (1) לפקודת הדרכים; וכן האם זכאי המבקש לפיצוי גם בגין ההוצאות והמיסים הכרוכים בהפקעת החלקה וברכישת קרקע חלופית תמורתה.

            לאחר הגשת התובענה והתשובה לה, ולאחר שהצדדים הגישו חוות דעת שמאים שתמכו בהערכותיהם את שווי הקרקע, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית בדבר מינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט, אשר קיבלה תוקף של החלטה בהחלטת כב' השופטת ר' לבהר-שרון מיום 12/1/05, ובהמשך לכך בהחלטה מיום 30/1/05 מונה השמאי בצלאל קציר כשמאי לצורך זה.

            לאחר שהשלים השמאי קציר את מלאכתו, הגיעו הצדדים להסכמה אשר קיבלה תוקף של החלטה בהחלטתי מיום 22/2/06, שלפיה קיבלו הצדדים את קביעותיו של השמאי באשר לשווי המקרקעין שהופקעו  ובאשר לפגיעה בערך יתרת החלקה שלא הופקעה (להלן: "הסכם הפשרה"). בסעיף 4 להסכם הפשרה תחמו הצדדים את גדרי המחלוקת שנותרה ביניהם בתובענה דנן כדלקמן: שאלת הפיצוי בגין 25% הראשונים של החלקה (בהתאם לזכויותיו היחסיות של המבקש בחלקה, שהן מחצית מהזכויות בה) ותשלום המיסים וההוצאות השונות, לרבות הוצאות ההליך דנן.

            בשאלת אלה הסכימו הצדדים כי יוגשו סיכומים בכתב וכי לאחר הגשתם של אלה, יכריע בית המשפט בסוגיות השנויות במחלוקת. (ראו: סעיפים 4 - 6 להסכם הפשרה).

            הצדדים אכן הגישו סיכום טיעוניהם בכתב, ולהלן החלטתי.

טענות הצדדים

3.         לעניין הפחתת 25% משווי החלקה במסגרת הפיצוי בגין ההפקעה, מעלה המבקש שתי טענות עיקריות. ראשית דבר הוא טוען, כי הפרשנות שניתנה בפסיקה להוראת סעיף 8 (1) לפקודת הדרכים - שמכוחה משולם פיצוי רק בגין חלק המקרקעין המופקע העולה על רבע שטחה של החלקה - מאפשרת לרשות המפקיעה, ואף מחייבת את הרשות, להפעיל שיקול דעת באשר למתן פיצוי גם בגין רבע שטחם של המקרקעין. בכך מסתמך המבקש, בין היתר, על ההלכה שנקבעה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא נ' הולצמן פ"ד נה (4), 629 (להלן: "עניין הולצמן") בשינויים המתחייבים מן ההבדלים ברקע העובדתי ובתשתית המשפטית, כפי שיפורט להלן.  לשיטתו של המבקש, הפעלה ראויה של שיקול הדעת מחייבת במקרה זה לפצותו גם בגין אותו "רבע ראשון" שבגינו אין חובת פיצוי בפקודת הדרכים. טענתו הנוספת של המבקש לעניין זה היא שמעבר לפרשנות הנכונה של החקיקה ומעבר למצוות ההלכה הפסוקה, מחויבת הרשות המפקיעה לפעול בתום לב ועליה להימנע מאפליה פסולה בין שווים. משכך, ומששילמו המשיבים לאחרים, בעלי מקרקעין סמוכים שהופקעו במסגרת אותו צו הפקעה, פיצויים בגין מלוא השטח המופקע, ללא הפחתה של 25%, שומה עליהם לשלם גם למבקש באותו אופן.

            עוד תובע המבקש פיצוי בגין המיסים שיידרש לשלם הן בגין פיצויי ההפקעה שקיבל ושיקבל והן כאשר ירכוש מקרקעין חלופיים תחת אלה שהופקעו, וכן תשלום הוצאות שונות שיהיו לו בעת רכישתם של מקרקעין כאמור, דוגמת שכר טרחת עורך דין.

            נוסף על אלה, עותר המבקש לפסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט שישקפו את הסכומים שהוציא בפועל או את הסכומים שהתחייב לשלם לבאי כוחו ולשמאי ששכר לשם הכנת חוות הדעת בתמיכה לתובענה דנן, וכן לחיובם של המשיבים בתשלום מלוא שכר טרחתו של השמאי שמונה מטעם בית המשפט.

            במישור הכספי עותר המבקש לקבוע כי בגין פיצויי ההפקעה יהיה על המשיבים לשלם לו תוספת של 482,168 ש"ח [25% x 18,195 מ"ר x 212 ש"ח/מ"ר x ½ (חלקו של המערער בחלקה] לסכום שהסכימו המשיבים לשלם למבקש בגין פיצויי ההפקעה והפגיעה בערך יתרת החלקה שלא הופקעה;

            סך 166,754 ש"ח בגין מס שבח (6% מפיצויי ההפקעה) ומס מכירה (1.25% מפיצויי ההפקעה);

            סך של 134,437 ש"ח בגין מס רכישה ברכישת נכס חלופי;

            סך של 53,774 ש"ח בגין שכ"ט עו"ד ודמי תיווך ברכישת נכס חלופי;

            כן עותר המבקש לתשלום הוצאותיו בהליך דנן לפי הפירוט הבא:

            שכ"ט השמאי שהגיש חוות דעתו מטעם המבקש - 10% בתוספת מע"מ מסכום פיצויי ההפקעה ופיצויי הפגיעה - סך 313,238 ש"ח ;

            שכ"ט עו"ד - 8% בתוספת מע"מ מהסכום שייפסק, הן מפיצויי ההפקעה ופיצויי הפגיעה והן מסכום המסים והוצאות הרכישה - סך 283,673 ש"ח .