פסק-דין בתיק הפ 1314/02

1.         המבקשת, ארבל הנדסה וקבלנות-גיא 1995 בע"מ, חברה קבלנית העוסקת בבניה, הגישה תביעה כנגד המשיבים להם מכרה דירת גג ברחוב מיתר 21 ברעננה, הידועה כחלקה 142/6 בגוש 6582 (להלן - "הדירה"). בבקשתה היא מבקשת להצהיר כי כל זכויות הבניה בבנין ברחוב המיתר 21 רעננה, שייכות למבקשת בלבד, וכן מבקשת ליתן צו המונע מהמשיבים לבנות על גג דירתם והמונע מהמשיבים מלבנות תוך שימוש ברכוש המשותף.

ואלה העובדות הצריכות לענין:

2.         המבקשת מכרה למשיבים את הדירה על פי הסכם מיום 26/8/98 (להלן - "ההסכם"). בסעיף 3 להסכם, המתייחס לתיאור הדירה, נאמר כי הדירה היא דירת גג. בהתאם להסכם לדירה הוצמדו חלקים בגג שסומנו A ו- B והוגדרו בסוף עמוד 5 להסכם כ" חלקים מוצמדים".

המשיבים טוענים כי רכשו את הדירה כאשר כל החלל בשטח שסומן A ו- B היה בנוי כבר עם בלוקים ולבנים, היתה הכנה למים וביוב והבניה לא הושלמה רק הואיל ולא היה היתר לכך על פי התב"ע.

המבקשת טוענת מנגד כי מעולם לא מכרה למשיבים את זכויות הבניה. היא אינה כופרת כי הם רשאים להשתמש בשטח הזה, אך אינם רשאים להשלים את הבניה, שכן על ידי כך הם מנצלים את אחוזי הבניה לתועלתם. המבקשת מסתמכת על האמור בסעיף 5(א) למפרט אשר צורף כנספח א' להסכם שזו לשונו:

" 5. רכוש משותף

א. מוסכם בין הצדדים כי המוכר יהיה רשאי להוציא חלקים מהרכוש המשותף להצמיד חלקים לפי שיקול דעתו ליחידות בבית המשותף וכן לרשום תקנות בתקנון הבית המשותף לפי שיקול דעתו הבלעדי בין היתר יכתב בתקנון הסעיף שלהלן:

" להסרת ספקות, מובהר בזה שלחברה (=המוכרת בהסכם זה) מוקנות מלוא זכויות הבניה הבלתי מנוצלות..." (ההדגשות אינן במקור)

דיון

3.         אין חולק כי המשיבים קיבלו את החזקה בדירה ביום 28.2.1999. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי כאשר קיבלו את החזקה בדירה החלקים שהוצמדו להם על פי ההסכם היו מקורים בגג רעפים והחלל היה בנוי, כפי שניתן לראות בבירור מהתמונות אשר הוגשו וסומנו נ/4. זה היה המצב ביום שקיבלו המשיבים את החזקה בדירה. באותו מועד הם גם קיבלו מהקבלן את המפתח לדירת הגג שמר יעקב ארבל, עת/ 1 , מטעם המבקשת,  אישר שזהו אישור בכתב ידו שחתום על ידו וזה לשונו:

                                                    " אישור

אנו נמסור ביום א' 28.2.99 לנורית כהן מפתחות לדלת הקומה שמעל הפנטהאוז".

אמנם נכון שבהתאם לסעיף 5 למפרט הותירה המבקשת את כל זכויות הבניה בידיה, אולם בהמשך מסעיף 7 (בעמוד 6) להסכם, עולה כי המשיבים היו רשאים לבנות על החלקים שהוצמדו לדירה, דהיינו על הגג, וצוין "שהאחריות לקבלת רשיונות בניה כנ"ל ואחריות לבניה כנ"ל - הם באחריות הקונים בלבד".

הלכה פסוקה היא כי מרגע שיש לכאורה סתירה כלשהי באמור בהסכם שנחתם בין צדדים, הרי שיש לבדוק ולבחון מה היתה כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכם. במקרה זה השתכנעתי כי כוונת הצדדים היתה ברורה לחלוטין. הרוכשים קנו את הזכויות בגג מתוך כוונה להשתמש בחלקים המוצמדים, לצורך בניה והרחבת שטח הדירה. מה גם שהקבלן עצמו בנה על הגג בשטח המוצמד את השלד לבניה הנוספת כפי שהוסכם על ידי הצדדים, וכך נמסרה להם הדירה.

אלי ישראלי, עה/1, העיד כי תחילה ביקשה המבקשת למכור לו, רק את השטח המסומן כ-B, והוא אמר כי אם לא יקבל את השטח המסומן B ביחד עם השטח המסומן A - הוא לא יוכל לנצל את הגג, ולא תהיה לו כל תועלת מרכישת הגג. עדותו היתה אמינה והיא מתיישבת עם שאר הנסיבות שהובאו בפניי. ההסכם נחתם שעה שהבנין היה בנוי, הדירה היתה כמעט גמורה וחלל הגג היה בנוי ויצר למעשה שני חדרים עם פתח ביניהם.

זאת ועוד, כל המסמכים המאוחרים והאמרות של מר יעקב ארבל מטעם המבקשת מלמדות על כך שכל עוד לא נולד סכסוך בין הצדדים, לא היה כל ספק שהמשיבים רכשו את הזכויות בגג במטרה שיוכלו להשלים הבניה ברגע שיקבלו היתר לכך.

4.         עיון בהתנגדות שהגישה המבקשת לבקשה להיתר אשר סומנה נ/1 מיום 4/11/01 שנכתבה על ידי יעקב ארבל מצביעה על כך שהיה מודע לכך, ולא היתה לו כל התנגדות שהמשיבים יבנו על עליית הגג בהתאם לבקשה להיתר שהגישו. ההתנגדות היחידה שעולה מהמסמך היא התנגדות להשתמש בגג הרעפים שטענה המבקשת, וכנראה בצדק (מחלוקת זו איננה מונחת להכרעה בפניי), כי המשיבים אינם רשאים להשתמש בגג הרעפים, שכן הוא רכוש משותף. כך מציין מר ארבל בעמוד 3 סעיף ה':

"אין אנו מתנגדים לבניית "עליית הגג" ע"י משפחת ישראלי על הגג השייך להם והם יכולים לבצע בניה זו גם מבלי לגעת ברכוש המשותף ומבלי לסכנו".

די בכך כדי ללמד על כוונת הצדדים שלא היתה במחלוקת בעת חתימת ההסכם.

5.         עיון בנספח ט' מיום 15/3/00 אשר צורף לתצהיר המשיב שהוגש בתביעה שהתקיימה בפני המפקח על רישום בתים משותפים, מלמד כי מדובר בפרוטוקול של אסיפת דיירי הבית, ממנו עולה כי למבקשת לא היתה כל טענה שהיא לגבי זכויותיהם של המשיבים לבנות על הגג. המבקשת הגישה תביעה למפקח ולא העלתה כל טענה לגבי זכויות הבניה בגג. הדבר היחיד שהוצהר על ידי מר ארבל, אשר הסביר לדיירים שהיתה לו זכות למכור את הגג, הוא לגבי גג הרעפים בלבד ולא לגבי זכויות הבניה. דבר זה עולה בבירור גם מהתגובה ששלח מר יעקב ארבל לפרוטוקול שהוצא על ידי הדיירים ואשר תיעד את הדברים שהושמעו באסיפה של הדיירים כמפורט דלעיל. בתגובה זו מיום 24/3/00 (נספח י')  מציין מר ארבל במבוא לתגובתו כי למקרא הפרוטוקול היו לטעמו דברים מהותיים שנאמרו ולא באו לידי ביטוי בפרוטוקול שרשם המשיב והוא מפרט אותם אחד לאחד. בסעיף ב' מדגיש מר ארבל את אחד הפרטים המהותיים שהוחסרו: