פסק-דין בתיק הפ 114/07

1.         המבקשים הגישו המרצת פתיחה ביחס לבית ברחוב עבאס 4 בחיפה, (גוש 11273 חלקה 6) לפיו ביקשו להצהיר כדלקמן:

א.         חלוקת הזכויות בבית ובין השאר ההצמדות לחלקות המשנה, הן כאמור במסמכי המשיבה 4 שצורפו וסומנו ת/1.

ב.         המבקשים הם הבעלים של 50% מזכות הבעלות בדירה בבית בחלקת משנה 2 המסומנת 2 בתשריט. בעלי הזכויות האחרים בדירה זו הם רק המשיבים 1-2, והבעלות בדירה כוללת, כחלק בלתי נפרד ממנה, בעלות בחצר הצמודה לה בשטח של 171 המסומנת "ב" בתשריט, ולאיש מבעלי הזכויות בדירות האחרות שבבית אין זכויות בחצר.

ג.          המבקשים הם הבעלים הבלעדיים בדירות שבחלקות משנה 1 ו- 6, ומכוח זאת בעלי הזכויות הבלעדיים בקרקע המסומנת "א" בתשריט, בגגות המסומנים בתשריט "ה", "ז" ובמרפסת הגג המסומנת "ו" בתשריט.

2.         המשיבות 3 ו- 4 נתנו תגובתן ביום 23.7.07, וטענו שהסעד המבוקש הוא כלפי המשיבים האחרים בלבד והן מסכימות כי הזכויות בנכס נחלקות בין המבקשים למשיבים. לאמור, משיבות אלה כלל לא התייחסו לבקשות לגופן ולא חלקו עליהן. המשיבים 1 ו- 2 הגישו תגובה ביום 14.10.07 וטענו שהבקשה היא דיון חוזר במחלוקות שהועלו בתביעה לפירוק שיתוף בבית משפט השלום בקריות. לא נטען כי ניתן פסק דין באותה תביעה. יתר על כן, נטען בהמשך, שאין זו סמכותו של בית משפט השלום לקבוע זכויות קניניות במקרקעין, וזה גם לא היה הסעד המבוקש בתביעה שנדונה שם, אך בית משפט השלום לא יעתר לבקשה לפירוק שיתוף קודם שיקבע את זכויות השותפים, ומכיוון שיאלץ לקבוע זאת, אין כל טעם לדון בבקשה בתובענה זו. עוד נטען (סעיף טו), כי המשיבים 1-2 קנו מהמשיבים 3-4 שטח צמוד בגודל של 171 מ"ר במושע לפי הסכם מיום 15.8.99. לטענתם, שילמו את התמורה עבור קניית שטח צמוד בגודל של 171 לפי הערכת שמאי מטעם המשיבים 3-4.  לתגובה מטעם המשיבים 1-2 לא צורף תצהיר, וממילא העובדות הנטענות בו לא הוכחו. לא הוגשו תגובות נוספות.

3.         המשיבים 5-6 לא הגישו תגובה ולא התייצבו לדיון. ההזמנה לדין נמסרה למשרד עורכי הדין שלומי אביטן. אין בתיק שום ראיה שעו"ד אביטן מייצג את המשיבים 5-6 בתובענה זו או משמש ככתובתם לצורך מסירת כתבי בי דין. בנסיבות אלה, לא ניתן לחייבם בחיוב כלשהוא על פי פסק דין שניתן בתביעה שהם לא הוזמנו אליה, ואני מוחק את התובענה כנגדם. המשיבים 7-10 לא הגישו תגובה, אבל התייצבו בדיון שני עורכי דין, עו"ד אלפרד סאדר ועו"ד אמיר גנטוס, אשר טענו שהם מייצגים את המשיבים 7-10. הם הציגו רק יפוי כוח מטעם המשיב 7. המשיבים 9-10 הם עזבונות, שלא ידוע מי היורשים בהם, ומי מנהל העזבון, כיוון שהדבר לא הוכח. אף על פי כן, אעמיד את עורכי הדין על חזקתם שאם הם אומרים שהם מייצגים את המשיבים האלה, הם אכן מייצגים אותם.

4.         אני דוחה את הטענה שיש להפנות את בירור התביעה לבית משפט השלום בקריות. לבית משפט השלום בקריות אין סמכות לדון בטענות הבעלות. הוא יכול לדון בהן רק אגב אורחא, כסמכות שבגררא לצורך פירוק השיתוף. המקום המתאים לדון בטענות אלה הוא בית המשפט המחוזי. אילו היה ניתן פסק דין של בית משפט השלום שקבע אגב אורחא את הזכויות, היה זה מקרה אחר. לא ניתן פסק דין, ואין מניעה שהדיון יהיה במקום שבו יש סמכות לדון, ללא סמכות נגררת.

5.         ת/1 שאליה התייחסה הבקשה הוא אוסף של מסמכים, שלא כולם אומרים אותו דבר. כך, בתצהיר מיום 25.1.07 נאמר שבבנין יש 5 יחידות משנה. לעומת זאת בתשריט מיום 28.10.93 נאמר שיש בבנין 6 יחידות משנה. כך גם בתשריט משנת 1994 שהוא תיקון של התשריט הקודם. נחה דעתי שהכוונה היא לתשריט, וכי בבנין  עומדות להיות, כשירשם בית משותף, 6 יחידות משנה ולא 5.  גם לגבי ההצמדה הנוספת, הרי כנראה שטענת המבקשים היא לגבי התשריט האחרון.

6.         בישיבת יום 22.10.07 הסכימו ב"כ הצדדים כדלקמן:

א.         אנו מסכימים שכאשר יירשם בית משותף, למבקשים זכות לרישום בעלות מלאה על שמם בדירות מס' 1 ו- 6.

ב.         אנו מסכימים שלדירה מס' 1 יש להצמיד שטחים בשטח כולל של 42.34 מ"ר.

ג.          אנו מסכימים שלדירה מס' 2 יש להצמיד שטח של 171 מ"ר המסומן "ב" בתשריט.

7.         התובענה הוגשה אמנם כדי להצהיר על הבעלות של המבקשים ביחידות מסוימות, אבל לא ניתן להיענות לבקשה כפי שהיא. על פי סעיף 13 לחוק המקרקעין, אין תוקף לעיסקה בחלק מסויים במקרקעין. אין גם תוקף קניני לעיסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום. החלקה רשומה כעת כחלקה אחת, ללא פיצול ליחידות משנה, ומצב הבעלות הרשום הוא שלמבקשים מחצית הזכויות במקרקעין ולרשות הפיתוח מחצית הזכויות במקרקעין. כלומר, בשלב זה, למבקשים ולרשות הפיתוח בעלות בחלקים בלתי מסויימים במקרקעין. אכן, הבעלים הרשומים מכרו חלקים מזכויותיהם, ולקונים יש התחייבות לרישום מקרקעין, אשר תמומש רק כאשר יחולקו המקרקעין ליחידות משנה וירשמו על שם בעלי הזכויות לרישום המקרקעין על שמם. על כן, התוצאה של פסק דין זה אינה יכולה בשלב זה להיות הצהרה על בעלות במקרקעין אלא הצהרה על כך שלמבקשים זכות להירשם כבעלים, כאשר יירשם בית משותף.

8.         בהתחשב בטענות הצדדים ובהסכמות, אין חולק שהמבקשים זכאים להצהרות הבאות:

א.         המבקשים הם הזכאים להירשם, כאשר יירשם בית משותף, כבעלים ביחידות מס' 1 ו- 6, על השטחים המוצמדים אליהם, שהם בהיקף של 42.34 מ"ר ליחידה 1 ועוד הצמדה "ו" ליחידה 6, כעולה מכך שב"כ המבקשים 1-2 טען בסעיף 1.7 לסיכומיו שכולם מסכימים שהבסיס והעקרונות לרישום הבית המשותף הם בהתאם לתשריט שצורף על ידו לסיכומים.  

ב.         המבקשים הם בעלי 50% מזכויות הבעלות הרשומות במקרקעין. כך רשום בלשכת רישום המקרקעין, וזו ראיה חותכת שלא נסתרה.

בסיכומיהם הסכימו המשיבים 3,4,7,8,9,10 למבוקש בבקשה באי התנגדותם. המשיבים 1-2 הסכימו בסיכומיהם להצהרות שבסעיף א' וג' לתובענה.

9.         המחלוקת היא לגבי יחידה מס' 2. כאמור, אין מחלוקת שליחידה זו צמוד שטח "ב" בגודל של 171 מ"ר. טענת המשיבים 1-2 בתגובתם היא כנראה שהם רכשו  100% מהבעלות בשטח זה, בעוד המבקשים טוענים שהמשיבים 1-2 רכשו רק 50% משטח זה. מכיוון שלפי סעיף 55 לחוק המקרקעין, "הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד",  נובעת מטענה זו של המשיבים 1-2 גם הטענה שלמשיבים 1-2 זכות להירשם כבעלים של מחצית הדירה היחידה 2. לא ניתן לרכוש רק את מלוא השטח הצמוד לדירה מסויימת, כאשר הדירה המסוימת לא נרכשה בשלמותה. דין השטח המוצמד כדין הדירה שאליה הוצמד, ולכן חלוקת הזכויות בשטח היא כחלוקת הזכויות בדירה ולהיפך. 

10.        אמרתי "כנראה" משום שכבר בתגובתם טענו המשיבים 1-2 שהם רכשו את השטח "במושע". כפי שנקבע בב"ש 101/86 נאזי נ' הממונה על המירשם: