פסק-דין בתיק ה.פ. 850/05

א.        רקע עובדתי

1.         בפני בקשה לביטול פסק בוררות שניתן ביום 20.10.04 על ידי הבורר הנכבד עו"ד מאיר מזרחי (להלן: "הבורר"), כמו גם החלטתו מיום 29.5.05 (להלן: "הפסק" ו- "ההחלטה"). לחלופין התבקש בית המשפט ליתן כל סעד שימצא לנכון, לרבות אכיפת ההסכם והמפרט הטכני בין הצדדים, לפי התוכנית שהובטחה למבקש.

2.         המבקש היה האפוטרופוס של גב' לאה רוזנברג ז"ל (להלן: "המנוחה"), עד למועד פטירתה ביום 22.5.02, והוא יורשה על פי דין. המנוחה היתה בעלת זכויות החכירה בדירת מגורים בבית משותף ברח' הדר יוסף שבתל אביב, הידועה כחלקה 418/7 גוש 6636. המשיבה היא חברה קבלנית, אשר יזמה פרויקט "פינוי בינוי" בבנין בו מצויה הדירה. לצורך ביצוע הפרויקט, ניהלה המשיבה משא ומתן עם המבקש, בעת היותו אפוטרופוס של המנוחה, באמצעות מנהלה מר יהודה חדד (להלן: "חדד").

3.         במהלך המשא ומתן בין הצדדים העבירה המשיבה למבקש טיוטת תוכנית הדירה המיועדת למנוחה, ואשר כונתה "דירה משופרת", וכן תוכנית חישובי שטח הדירה ותיאור מילולי שלה (נספחים ג'-ה' לבקשה). על פי מסמכים אלו הכינה האדריכלית של המבקש מפרט טכני מפורט לדירה (נספח ו' לבקשה). בעקבות כך נחתם בין הצדדים ביום 7.9.99 הסכם לפיו התחייבה המנוחה לפנות את דירתה בבית המיועד לשיקום, והתמורה לכך היתה קבלת דירה בבנין שישוקם (נספח ז' לבקשה - להלן: "ההסכם").

4.         סעיפים 7.2 ו- 7.3 להסכם קבעו כי המשיבה רשאית להכניס שינויים בבנין, ובלבד שלא יחול שינוי מהותי בדירה של המנוחה. כך גם צוין בסעיף 1.5.3.2 למפרט שצורף להסכם שהמשיבה איננה רשאית להכניס שינויים בחלוקה הפנימית של דירת המנוחה. דא עקא, כפי שיובהר להלן, ההסכם נחתם בטרם ניתן היתר הבניה, והיה ברור לצדדים כי יהיה צורך בהכנסת שינויים בהתאם להיתר שינתן. הפער בין מה שנקבע בהסכם לבין המצב שנתהווה בשטח, הביא לסכסוך בין הצדדים ולקיום הבוררות נשוא בקשה זו.

5.         בין הצדדים התעוררה מחלוקת לגבי מיקומה של הדירה המגיעה למבקש (שירש את המנוחה), וכן לגבי שטחה של הדירה, שטח המרפסות והמחסן ומיקומם, מיקום החניות, קבלת הקלה המאפשרת להרחיב חדר על הגג, ועוד. בשלב אישור היתר הבניה, החליט המבקש לבדוק את התוכניות שהוגשו לאישור, ואז העלה את הטענה כי הן שונות לחלוטין מן התוכנית המובטחת: המשיבה התכוונה לתת למנוחה דירה קטנה מזו שהובטחה לה, ואף לא פעלה לקבלת הקלה להגדלת החדר על הגג, כפי שהתחייבה לעשות בסעיף 7.6 לנספח ג' להסכם. כמו כן התגלע בין הצדדים סכסוך לגבי מיקום הדירה המיועדת למשיבה בבנין החדש (המבקש סבר שמגיע לו דירה הפונה לצפון-מערב, והמשיבה ייחדה לו דירה הפונה לדרום-מערב).

6.         בסעיף 26(2) להסכם שבין הצדדים נקבעה תניית בוררות כדלקמן:

"26.1    כל סכסוך או חילוקי דעות בעניינים טכניים, כגון טיב הבניה וצורתה, התאמת הדירות לתכניות ו/או למפרט, תיקון הליקויים, אפשרות השימוש בדירה למגורים סבירים, וכיו"ב מחלוקות מקצועיות, יובאו להכרעת בורר מהנדס אשר יוסכם עליו, ובהעדר הסכמה ימונה בורר זה על ידי יו"ר אגודת מהנדסים ואינג'ינרים בישראל.

26.2      כל סכסוך או חילוקי דעות בין הצדדים בקשר לענין אחר יובא להכרעת בורר עורך דין, העוסק במומחיות בעניני מקרקעין, אשר יתמנה בהסכמת הצדדים, ובהעדר הסכמה ימונה בורר זה על ידי יו"ר ועד מחוז ת"א של לשכת עוה"ד.

26.3      הבוררים כפופים לדין המהותי אך יהיו משוחררים מכל דיני הראיות והפרוצדורה ויהיה עליהם לנמק את פסק הבוררות".

לנוכח חילוקי הדיעות בין הצדדים בעניינים שהם משפטיים בעיקרם, הועבר הסכסוך ביניהם לבוררות בפני הבורר הנכבד, עו"ד מאיר מזרחי, ופסק הבורר ניתן ביום 20.10.04(נספח ג' לתשובה). מדובר בפסק יסודי, המשתרע על פני 25 עמודים, תוך התייחסות מפורטת לטענות הצדדים ולמצב המשפטי. הבורר בחן את אומד-דעת הצדדים בנוגע לשטח הדירה, כיווניה וחלוקתה הפנימית, תוך אבחנה בין שטח עיקרי לבין שטחים נוספים כגון מרפסות. הוא שמע ראיות ובחן את המסמכים הרלבנטים.

7.         הבורר קיבל חלק ניכר מטענות המבקש. הוא קבע שהמשיבה חייבת לספק לו דירה בשטח של 100 מ"ר, בעוד שהיא הציעה לתת לו דירה של 83 מ"ר בלבד. כמו כן הוא קבע כי הדירה תכלול חדר גדול יותר ומרפסת גדולה יותר על הגג לעומת מה שהציעה המשיבה. עם זאת, הבורר לא קיבל את כל טענות המבקש, ומקביעותיו עולה כי הוא יאלץ להסתפק בדירה ומרפסת קטנים יותר מאלו שהוא טען כי הובטחו לו. הבורר התייחס לטענת המבקש כי התוכנית המוסכמת בין הצדדים היא זו שהועברה אליו במהלך המשא ומתן, אף שזו לא צורפה להסכם (נספחים ג'-ה' לבקשה). הוא קבע אמנם כי המשיבה כשלה באי-צירופה של התוכנית להסכם, אף שהיה עליה לעשות כן על פי הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וצו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד-1974. כמו כן קיבל הבורר את טענת המבקש כי המשיבה לא היתה רשאית להותיר בידה את האפשרות לשנות באורח חד-צדדי את תוכנית בניית הדירה. כך גם קיבל את טענתו כי המשיבה ביקשה לספק לו דירה השונה באורח ניכר מן הדירה שהיה אמור לקבל על פי התוכנית שהועברה במהלך המשא ומתן. עם זאת, הבורר ציין כי השינויים שחלו נבעו בחלקם מן העובדה שבעת חתימת ההסכם טרם ניתן היתר בניה, והוא הדגיש כי היה ברור לצדדים בעת חתימת ההסכם שיהיה צורך בשינויים לאחר מתן היתר בניה, ולכן הם נמנעו מלצרף להסכם תכנית ומפרט סופיים. מכאן נובע כי הבורר דחה את טענת המבקש כי טיוטת התכנית שהועברה אליו לפני חתימת ההסכם, ואשר לא צורפה להסכם ולא נחתמה על ידי הצדדים, מהווה את התכנית המחייבת.

8.         לנוכח הממצאים העובדתיים של הבורר דלעיל, ולאור היתר הבניה שניתן לאחר חתימת ההסכם - בחן הבורר שלוש דרכים אפשריות לפתרון הסכסוך. האחת, לחייב את המשיבה למסור למבקש את הדירה בהתאם לטיוטת התוכנית שהועברה אליו לפני חתימת ההסכם. השניה, לאפשר למשיבה למסור למבקש דירה אחרת בהתאם להיתר הבניה על פי הצעת המשיבה. השלישית - אפשרות ביניים - לחייב את המשיבה למסור למבקש דירה הדומה לדירה שתוארו בטיוטת התוכנית, אשר עולה בקנה אחד עם היתר הבניה. הבורר בחר לילך בדרך השלישית דלעיל, משום שבמפרט שצורף להסכם נקבע כי הסכמות הצדדים כפופות להיתר הבניה שיאושר. הבורר הדגיש כי בהסכם בין הצדדים נקבע כי תוכנית תצורף לאחר קבלת היתר בניה. אך הבורר לא אפשר למשיבה למסור למבקש את הדירה שהיא בוחרת, תוך התעלמות מן המוסכם. הבורר קבע כי אפשרות הביניים דלעיל היא האפשרות הסבירה ביותר, אשר תואמת גם את אומד-דעת הצדדים (סעיף 4.54 לפסק).

9.         לנוכח האמור לעיל, קבע הבורר כי המשיבה תמסור למבקש את הדירה הצפון-מערבית, שהיא " דירה הדומה באופן בולט לדירה הנדרשת על ידי התובע". הוא פסק כי " השינויים הקלים" בינה לבין הדירה שדרש המבקש אינם מצדיקים פיצוי כספי (סעיף 4.54-4.55 לפסק). פסיקה זו של הבורר, כפי שהבהיר, נשענה על סעיף 5 לחוק המכר (דירות), לפיה כאשר לא צורף להסכם מפרט כנדרש יחוייב הקבלן למסור דירה " במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין".

10.        כמו כן נדרש הבורר למחלוקת בשאלת גודל המרפסת המגיעה למבקש על פי ההסכם. הבורר חייב את המשיבה לספק למבקש מרפסת בשטח של 71 מ"ר, בעוד שלפי פסיקתו הגיעה לו מרפסת של 61.3 מ"ר בלבד. לכן הוא חייב את המבקש לשלם למשיבה בגין הפרש זה סך של 2,523 דולר (סעיף 6.1.2). אולם, במקום אחר בפסק הדגיש הבורר כי הדירה שהוא חייב את המשיבה למסור למבקש " מתקבלת כמקשה אחת", וכי " כשם שאין אנו דנים את הנתבעת לשלם את הפרשי הגדלים המינוריים כך אין אנו מזכים אותה על גודל המרפסת" (סעיף 4.63.2). אותה טעות בפסק נעשתה גם לגבי המחסן. הבורר קובע כי ההפרש בין המחסן המובטח לבין זה שימסר לפי הפסק הוא 1.5 מ"ר לרעת המבקש, וכי שוויו של שטח זה הוא כ- 1,500 דולר. גם כאן הלך הבורר בהתאם לעקרון לפיו יש לקבל את הפסק על כל מרכיביו כמכלול אחד (סעיף 4.65.5). אלא שבסיכום הפסק הוא חייב את המשיבה לשלם למבקש סך של 1,500 דולר בגין הקטנת שטח המחסן, וקיזז סכום זה מן הסך של 2,523 דולר שהמבקש צריך לשלם לה עבור הגדלת המרפסת (סעיף 6.13).

לאור האמור לעיל, יש לבטל את סעיפים 6.1.2 ו- 6.1.3 לפסק, אשר סותרים את הקביעה העקרונית של הבורר לפיה אין מקום להתחשבנות כספית בגין פריטים אלו. ביטול סעיפים אלו פוטר את המבקש מלשלם למשיבה סך של 2,523 דולר בגין המרפסת, ופוטר את המשיבה לשלם למבקש סך של 1,500 דולר בגין הקטנת שטח המחסן.

אשר להתחייבות המשיבה לבקש עבור המבקש הקלה שתאפשר את הגדלת החדר על הגג, פסק הבורר כי המבקש שמט עניין זה מן התביעה, ומרשימת הסעדים שביקש, וכי המשיבה ניסתה לקבל הקלה ללא הצלחה (סעיף 4.66). הבורר גם פסק כי על פי הראיות שהובאו בפניו אין בידיו אפשרות להכריע בשאלת מיקום המחסן והחניה. בעניין החניות דחה הבורר את טענת המבקש בדבר זכותו לקבל שתי חניות, משום שלא הצביע על מקור לזכותו זו.

11.        לאחר מתן הפסק, התעוררו חילוקי דיעות בין הצדדים לגבי דרך ישומו, והמשיבה פנתה לבורר בחודש נובמבר 2005 בבקשה להבהרת הפסק, עליה הגיב המבקש (נספחים
ד(1)-ד(2) לתגובה). המחלוקת בין הצדדים נבעה מן העובדה שהבורר הורה למשיבה למסור למבקש דירה שונה מזו שהוא ביקש, ואף שונה מזו שהמשיבה הציעה לו. אלא שהדירה שהבורר קבע כי תימסר למבקש נבנתה בינתיים, ומטבע הדברים היא לא נבנתה על פי דרישותיו של המבקש, וגם לא על פי המפרט שצורף להסכם, שהרי איש מהצדדים לא ידע שזו הדירה המיועדת למבקש.

הבורר קבע את הבקשה לדיון. בבקשה שהגישה המשיבה התבקש הבורר להבהיר האם הפסק שנתן מחייב אותה להרוס ולבנות מחדש קירות, מדרגות, דלתות וקרמיקות בהתאם לדרישת המבקש, או שמא עליה למסור למבקש את הדירה שנקבעה בפסק, כפי שהיא, שהרי בנייתה הושלמה עד למתן הפסק. המבקש התנגד לבקשה למתן הבהרה, וטען כי מדובר בפסק סופי שלא ניתן לתקנו. זאת ועוד, נושא תוכן הדירה ואיכותה לא נדון כלל בבוררות, אלא אך ורק השאלה איזו דירה יקבל המבקש. עם זאת, המבקש עצמו הגיש בקשת הבהרה לבורר, בה ביקש לקבוע כי המפרט שצורף להסכם מחייב את הצדדים, וכי הוא חל על הדירה שהמשיבה חויבה למסור לו על פי הפסק. המבקש דרש להתאים דירה זו למפרט שצורף להסכם (נספח ה' לתגובה). המשיבה התנגדה לבקשה זו, וראתה בה ניסיון לערער על הפסק (נספח ו' לתגובה).