פסק-דין בתיק ה.פ. 557/03

א.        רקע עובדתי

1.         המבקש הגיש תובענה על דרך של המרצת-פתיחה לאכיפת חוזה מכר במקרקעין, ופסיקת פיצוי בגין הפרת החוזה.

2.         בבבקשה, הנתמכת בתצהירו של המבקש (להלן: " משה"), נטען כי ביום 20.10.95 הוא התקשר בהסכם עם המשיבה 1 (להלן: " ליאורה"), שפעלה באמצעות אחותה סמדר כהן (להלן: " סמדר"), לפיו מכרה לו ליאורה 5 דונם בחלקה 4 גוש 17040 הנמצא בכפר תבור (להלן: " המגרש", " החלקה" ו" ההסכם"). ליאורה היתה הבעלים הרשום של רבע מן החלקה, ששטחה הכולל הוא כ- 150 דונם. כפי שיובהר להלן, מכרה ליאורה את כל זכויותיה בחלקה לשורה של רוכשים שרוכזו על ידי המשיב 2 (להלן: " אגם"), כאשר כל אחד מהם רכש חלק מסויים מזכויותיה בחלקה. המבקש הוא אחד מקבוצת רוכשים זו.

משה טוען כי שילם את כל התמורה עבור המגרש, וליאורה אף חתמה לעו"ד צבי מנדל על יפוי-כח בלתי חוזר המסמיך אותו להעביר את הבעלות במגרש על שם משה, ועל שם הרוכשים אחרים שקנו את זכויותיה בחלקה. חרף כך, ולמרות שבהסכם נקבע כי העברת הבעלות תבוצע עד יום 31.6.96, לא קיימה ליאורה התחייבותה זו.

משה מכר 3 דונם מן המגרש לשלושה אנשים. אך בעקבות הפרת ההסכם על-ידי ליאורה, הוא איננו יכול לקיים את ההסכם שחתם עמם, כל עוד לא נרשם המגרש על שמו.

3.         מתצהירו של משה ומהבקשה שהגיש לא ניתן להבין את השתלשלות הדברים שהביאה לידי כך שהזכויות במגרש לא הועברו על שמו, למרות שאין מחלוקת כי שילם את מלוא תמורתן. ההסבר לכך מצוי בתצהירי התשובה של סמדר ואגם.

4.         תצהיר התשובה כנגד התובענה ניתן על ידי סמדר, אחותה של ליאורה, שכן היא זו שטיפלה בעיסקאות הנוגעות לזכויותיה של ליאורה בחלקה, כולל העיסקה עם משה. הואיל וסמדר נזקקה לסיוע כספי, הוסכם בינה לבין ליאורה כי סמדר תאתר רוכש לחלקה. במסגרת זו הוצג בפניה שאול אגם, על ידי אדם בשם דוד אדר (להלן: " אדר"), שתיאר אותו כאדם אמיד המבצע השקעות גדולות בנדל"ן. בעקבות כך נחתם הסכם אופציה בין סמדר וליאורה לבין אגם (להלן: " הסכם האופציה" - נספח ב' לתצהיר סמדר). הסכם האופציה נחתם בשנת 1995, והוא איננו נושא תאריך.

על פי הסכם זה העניקו ליאורה וסמדר (אף שסמדר איננה רשומה כבעלת זכויות בחלקה) זכות קדימה לאגם לרכוש "זכויות ו/או חלקים" מן המקרקעין הרשומים על שם ליאורה, והוסכם כי אגם יוכל למכור זכויות אלו לכל צד ג'. התקופה למימוש האופציה שנקבעה בסעיף 13 להסכם היא 60 יום, ובמקרה של מימוש האופציה היה אמור להחתם הסכם מכר (סעיף 6). בהסכם נקבע כי אגם ישלם עבור רכישת זכויותיה של ליאורה בחלקה  סך של 150,000 דולר, בהתאם לתשלומים שפורטו בסעיף 7 להסכם, כאשר סך של 20,000 דולר שולמו במועד מתן האופציה (שיק בסך 60,000 ש"ח - נספח ג' לתצהיר). סכום התמורה הנ"ל התייחס למימוש האופציה לגבי כל זכויותיה של ליאורה בחלקה (כ- 38 דונם), אף שהסכם האופציה העניק לאגם זכות לרכוש רק חלק מזכויות אלו (סעיף 2 להסכם והמבוא). עוד נקבע בהסכם כי אגם יוכל לצרף אליו, לפי שיקול דעתו הבלעדי, קונים נוספים (סעיף 8).

5.         במהלך המשא ומתן עם אגם נאמר לסמדר כי הוא מייצג קבוצת משקיעים, אשר  תרכוש את הזכויות בחלקה, וכי הסכם המכר, אשר מפרט את שמות הרוכשים, יחתם בתוך מספר ימים, ואז תהיה המוכרת זכאית לקבלת התשלום השני בסך 45,000 דולר, לפי סעיף 7ב' להסכם האופציה, וניתן יהיה לדווח על העיסקה לרשויות המס (סעיף 7 לתצהיר סמדר).

6.         לאחר חתימת הסכם האופציה, הועברו לחשבונה של סמדר בחודשים אוקטובר 1995 עד ינואר 1996 סכומי כסף שונים לפי ההסכם עם אגם. אדר, נציגו של אגם, הסביר לה כי הכספים מועברים במסגרת העיסקה. ביום 7.1.96 הופיע אגם כשבידיו הסכמי מכר הנושאים תאריכים שונים, כשהם חתומים על ידי רוכשים שונים, והבהיר לסמדר כי אלו הם אנשים שרוכשים עמו את החלקה במשותף (להלן: " קבוצת ההסכמים הראשונה"). ליאורה חתמה על הסכמים אלו כמוכרת. בנוסף, ביקש אגם מליאורה לחתום על קבוצת הסכמים נוספת שבה לא צויינו פרטי הרוכשים, בטענה שעדיין אין בידיו פרטים של רוכשים אלו, וכי הוא עצמו נמנה עמם (להלן: " קבוצת ההסכמים השניה"). ליאורה חתמה גם על הסכמים אלו, מתוך הנחה ששם הרוכש יוסף להסכם לאחר מכן על ידי אגם, שלקח עמו את ההסכמים. בדיעבד הסתבר לה כי אחד מן ההסכמים שבקבוצה השניה, שעליו חתמה בלא שצויין בו שם הרוכש, הוא ההסכם עם משה, שנושא את התאריך 20.10.95.

7.         ביום 12.2.96 הופיעה בביתה של ליאורה עו"ד אורנה גולדין, וביקשה ממנה לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד מנדל (עורך דינו של אגם), אשר מייפה את כוחו להעביר את הזכויות בחלקה לרוכשים המופיעים בהסכמים, ובהם משה (נספח ה'). רק מאוחר יותר היא קיבלה את קבוצת ההסכמים השניה, אשר כוללת את ההסכם עם משה, ואז הסתבר לה כי אגם איננו מופיע כלל בין הרוכשים.

8.         עד כאן פעלו הדברים כשורה. אלא שבשלב זה של הדברים, כעולה מתצהירה של סמדר, היא נשלחה אל משרדי מס שבח כדי להגיש את השומות העצמיות של מס שבח שהכין עו"ד מנדל. בהיותה במשרדי מס שבח התעוררה בעיה, כיוון שהתברר שסדרת ההסכמים איננה כוללת את כל זכויותיה של ליאורה בחלקה. סמדר הגישה לפקיד מס שבח את הסכם האופציה, על מנת להבהיר לו כי מדובר בעיסקה אחת כוללת, שבמסגרתה מוכרת ליאורה את כל זכויותיה במגרש (ראה גם עדותה בעמ' 18-20). מס שבח בחן את הסכם האופציה, וערך חקירה משלו, שבעקבותיה קבע כי מדובר בשתי עיסקאות נפרדות: האחת בין ליאורה לבין אגם (הסכם האופציה), והשניה בין אגם לבין הרוכשים האחרים, ובהם משה (ראה תעודת עובד ציבור של מר אלי גבאי, סגן מנהל מס שבח באזור טבריה, שהוגשה כמוצג נ/2). בהתאם לכך הוציא מס שבח שומות נפרדות לשתי העיסקאות. ליאורה מסרה לאגם את שובר התשלום למס שבח שעליו לשלם בעסקאות עם הרוכשים (נספח ד').

9.         אגם סירב לשלם את מס השבח בגין העיסקה שבינו לבין הרוכשים, שכן הוא חלק על עמדת מס שבח. לכן הגישו ליאורה וסמדר בשנת 1997 תביעה כנגדו וכנגד כל הרוכשים, ובהם משה, בה עתרו לבטל את ההסכמים עם הרוכשים (ת.א. 536/97 בבית המשפט המחוזי בנצרת). תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה מיום 25.10.99 עם אגם ועם כל הרוכשים, למעט משה (פסק הדין שבפשרה וההסכם שאושר צורפו כנספח ו' לתצהיר).

10.       הרוכשים לא קיימו את התחייבויותיהם לפי הסכם הפשרה, ואז הוגשה כנגדם תביעה נוספת, שאף היא הסתיימה בהסכם פשרה ביום 12.5.01 (נספח ז' לתצהיר). הסדר הפשרה מבוסס על קבלת טענותיו של מס שבח בענין ההפרדה בין שתי העיסקאות - זו שבין ליאורה לאגם, וזו שבין אגם לבין הרוכשים. הטעם לכך הוא שהערר שהוגש על החלטת מס שבח נדחה, וביום 3.11.99 ניתן פסק דין בהסכמה שבו נקבע סכום מס השבח שישלמו אגם ושאר הרוכשים שהגישו את הערר, ובהם משה, אף כי נקבע כי כל צד שומר על טענותיו (נספחים י"ב-י"ג לתצהירה של סמדר).

11.       בפסק הדין שאישר את הפשרה בין ליאורה וסמדר לבין אגם וכל הרוכשים צויין במפורש שהוא איננו חל על משה. משה - בניגוד לשאר הרוכשים - לא הסכים לקביעה כי הוא רכש את המגרש מאגם. הצדדים הודיעו לבית המשפט כי משה יצורף להסכם הפשרה מאוחר יותר. הסכם בין ליאורה וסמדר לבין משה, לפיו היתה ליאורה אמורה להעביר את זכויותיה במגרש על שם משה, הוגש לבית-המשפט וקיבל תוקף פסק-דין ביום 20.12.99. 

12.       העברת הזכויות במגרש מליאורה למשה לא התבצעה גם לאחר חתימת הסכם הפשרה עם משה. ליאורה ביקשה למחוק את התביעה כנגד משה, והצדדים הסכימו על מחיקת התביעה וביטול הסכם הפשרה ביניהם, מבלי שאף אחד מן הצדדים מוותר על טענותיו. בית המשפט נתן תוקף להסכמה זו ביום 10.1.01, ובהסכמת הצדדים ביטל בית המשפט את הסכם הפשרה שבין ליאורה לבין משה (נספח י' לבקשה).  משה מאשר בסעיף 14 לתצהירו, כי הוא איננו מסתמך על הסכם הפשרה עם ליאורה, לאחר שהסכים לביטולו.

13.       בנסיבות שנוצרו לעיל, כאשר ליאורה הגיעה להסדר עם כל הרוכשים למעט משה, פנה בא-כוחה במכתב מיום 28.5.02 לבא-כוחו של משה. במכתב נאמר כי אין כל מניעה להעביר את הזכויות במקרקעין מליאורה למשה, אלא שהאחרון איננו מוכן לוותר על תביעות נוספות שיש לו כנגד ליאורה. ההצעה במכתב היתה להסכים על ויתור הדדי של תביעות הצדדים, באופן שתתאפשר העברת הזכויות על שם משה (נספח ט' לתצהיר סמדר).

14.       ביום 28.4.03 הגיש משה את התביעה בתיק זה כנגד ליאורה. התביעה כללה גם סעד של פיצוי בגין הפרת ההסכם, אף שמלכתחילה לא היה ראוי סעד זה להתברר בדרך של המרצת פתיחה, וגם לא שולמה אגרה בגין סעד זה. ב"כ המבקש הודיע בדיון: "הסעד היחיד המבוקש הוא להורות לה (לליאורה - ע.ב.) לבצע את העברת הזכויות ולמנות כונס נכסים לצורך כך" (בעמ' 33 לפרוטוקול). ב"כ המבקש עתר באותו מעמד לפיצול הסעדים, באופן שיוכל לתבוע בעתיד פיצוי בגין הפרת ההסכם. אך לאור מסקנותי המשפטיות, כפי שיפורטו להלן, אין מקום להגשת תביעה כנגד ליאורה בגין הפרת ההסכם.

ב.         עמדות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי במהלך המשפט ובראיות

משה