פסק-דין בתיק ה.פ 194/06

המבקש (להלן גם: " שהרבני") והמשיבים הם בעלים במשותף של בנין המצוי ברחוב פינסקר בפתח תקווה (להלן: " הבנין"). למבקש 25% מזכויות הבעלות בבנין, למשיב 1 (להלן: " אהרוני") 50% מהזכויות, ולמשיבה 2 (להלן: " בוסתן") - 25% מהזכויות. הבנין איננו רשום עדין כבית משותף.

ביום 24.8.00, התקשרו הצדדים בהסכם שכירות עם קרן איקס, מכוחו הושכר הבנין לקרן לתקופה של 5 שנים, עם אופציה שניתנה לשוכרת להאריך את ההסכם לחמש שנים נוספות. בסופו של דבר, עזבה קרן איקס את המושכר לאחר 11 חודשי שכירות בלבד, ושילמה לצדדים פיצויים.  

לאחר שקרן איקס עזבה את המושכר, הוסיף המבקש להשכיר חלק מהבנין.

2.         בין הצדדים התגלעה מחלוקת שעניינה העיקרי בשאלת חלוקת ההכנסות של המבקש מהשכרת חלקים מהבנין, וחלוקת ההוצאות שהוצאו לצורך אחזקת הבנין.

בין הצדדים היה הסכם בוררות, והמחלוקות בין הצדדים הועברו לכן להכרעתו של הבורר. נקבע כי הבורר יהיה כפוף לדין המהותי וינמק את הפסק, אך ישוחרר מדיני הראיות.

            פסק הבורר החלקי

3.         בפסק הבורר החלקי מיום 30.11.05, קבע הבורר כי מוטל עליו לבחון את אומד הדעת של הצדדים ביחס לאופן ההנאה מהבנין לאחר שהסכם השכירות עם קרן איקס כשל. הבורר קבע כי כל עיקרה של ההתקשרות בין הצדדים, מבוססת על השכרה משותפת של כל חלקי הבנין כחטיבה אחת, לפחות בתקופה בה קרן איקס היתה אמורה להחזיק במושכר, כולל תקופת האופציה - קרי תקופה בת 10 שנים. עוד קבע כב' הבורר, כי אם לא ניתן יהיה להשכיר את כל המבנה כחטיבה אחת, כל התקבולים שיתקבלו מהשכרת כל חלק של הבנין, ייכנסו לקופה משותפת. כלומר, אם מי מהשותפים ישכיר בעצמו חלק מהבנין, יתחלק שכר הדירה בין כל השותפים, והם ישאו יחד בהוצאות התחזוקה של הבנין.

4.         הבורר קבע כי הצדדים יגישו דוחות מפורטים על תקבוליהם - ובאין דוח יערוך הבורר הערכה של התקבולים. עוד קבע הבורר ביחס להוצאות הצדדים, כי " אין בדעתי לערוך מיון מייגע של הקבלות שבידי הצדדים, ואני קובע כי אהרוני ובוסתן במאוחד, מצד אחד, ינכו מתוך הסכום הכולל של התקבולים שיעור של 20% על חשבון ההוצאות לכל סוגיהם השונים, ושהרבני ינכה 15% לכיסוי ההוצאות הללו כפי שהוצאו על ידם בהחזקת הבנין עד היום..."

5.         הבורר הצביע במסגרת הפסק החלקי על סעיף 13 לנספח א' שעניינו העברת זכויות. הסעיף מגביל את זכויותיהם של השותפים להעביר את זכויותיהם בבנין, וקובע כי העברה תתבצע בכפוף להסכמת השותפים. עוד קבע הבורר כי השיתוף בהשכרה ובהוצאות יחול למשך 10 שנים מיום שהבנין הושכר לקרן איקס, היינו עד 23.8.2010. הוא חייב את הצדדים לנקוט בצעדים הדרושים כדי לרשום את הבנין כבית משותף. הבורר קבע עוד, כי הבנין ינוהל לפי החלטות רוב בהתאם ליחסי הבעלות בו, וכי קביעה זו תעוגן גם בתקנון.

הבורר קבע כי מיום פסק הבורר ואילך, ישאו הצדדים בעלויות האחזקה בהתאם לחלקם היחסי בבעלות בבנין. עוד נקבע בפסק החלקי, כי לצדדים נתונה זכות מלאה להיכנס ללא הגבלה בשער של חצר שבצד המזרחי של החצר האחורית, וכי לאהרוני תהיה זכות כניסה לחצר זו, כדי להיכנס לחניה המיועדת לו.

פסק הבורר הסופי

6.         לאחר שניתן פסק הבורר החלקי, התקיימה ישיבת בוררות ביום 18.12.05. בישיבה זו עתר המבקש כי הבורר יעכב את הליכי הבוררות. הבורר דחה את הבקשה. ב"כ המשיבים פרט את ההוצאות שהיו למשיבים, לטענתם. לאחר מכן, ובמהלך ישיבת הבוררות, עזבו המבקש ובא כוחו את חדר הדיונים, ויתר הדיון התקיים בהעדרם (ר' עמ' 13 שורות 6-7 לפרוטוקול). עו"ד קאופמן פירט את התקבולים וההוצאות שהיו לצדדים בקשר עם הבנין. הבורר הוציא תחת ידיו פסק בורר סופי בהעדר המבקש, בו קבע כי הוא מקבל את גרסתו של אהרוני שלא נסתרה, שכן המבקש ובא כוחו עזבו את חדר הדיונים.

טענות המבקש

7.         המבקש העלה מספר טעמים לכך שיש לבטל את פסק הבורר.

לטענתו, הבורר חרג מסמכותו, שכן הוא פסק לזכות המשיבים סכום גבוה יותר מזה שנתבע בתביעה ובסיכומים. עוד נטען, כי הבורר יצר הסכם חדש עבור הצדדים, תוך ביטול 7 הסכמים שנכרתו ביניהם. הבורר פטר עצמו מלהכריע בעניינים שנמסרו להכרעתו - שכן הוא לא דן בטענות המבקש בדבר הוצאותיו הרבות בבנין, ובתביעתו הקניינית של המבקש בדבר זכותו בחניות. הבורר אף מנע מהמבקש לטעון את טענותיו. הבורר קבע את שיעור הכספים שיש לנכות כהוצאות על פי "תחושת בטן", לא מיין את הקבלות שהועברו לעיונו, ומנע מהמבקש לטעון טענותיו ביחס להוצאותיו.

8.         הקביעה כי הבנין ינוהל על פי החלטת רוב, סותרת את ס' 13.2 להסכם הקומבינציה בין הצדדים.

עוד טען המבקש כי פסק הבורר מנוגד לדין המהותי. הוא יצר הסכמים עבור הצדדים מבלי שהוסמך לכך, ושלא על פי הוראות הדין. ההסדר שנקבע על ידי הצדדים מנוגד לדין המהותי, גם מבחינה זו שהוא יצר מנגנון של בית משותף, אשר למרות הבעלות הנפרדת בדירות יתנהל לפי החלטת רוב, תוך חלוקת ההכנסות בין כל הבעלים. בעל דירה שרוצה למכור אותה צריך לקבל הסכמה של יתר בעלי הדירות, קביעה הסותרת את תקנת הציבור ואת הוראות ס' 37 לחוק המקרקעין. פסק הבורר יוצר תמריץ שלילי להשכיר דירות בבנין, הוא עלול ליצור מחלוקות שלא תהיה דרך לפתור אותן, והוא מונע אפקטיבית מכירה של דירות.