פסק-דין בתיק בשא 172753/07

1.         בפני ערעור היטל השבחה, בהתאם לסע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן - "התוספת" ו "החוק"), על החלטת המשיבה לחיוב המערערות בהיטל השבחה בגין בקשת המערערות לרשום בספרי מרשם המקרקעין את הארכת תקופת החכירה לדורות לתקופת החכירה הנוספת וזאת במקרקעין הם חלקה 139 גוש 6178, בכפר אז"ר (להלן: "המקרקעין"). למעשה, החלטת המשיבה היתה לדחות את מועד תשלום ההיטל, אולם כתנאי למתן אישור לרישום המבוקש בלישכת רישום המקרקעין, דורשת המשיבה כי המערערות תחתומנה על כתב התחייבות לפיה תשלם המערערת תוספת של ריבית והצמדה ממועד ההתחייבות ועד ליום בו תשלם המערערת את היטל ההשבחה, ולהחלטה זו מתנגדת המערערת.

            לאחר שבעלי הדין הרחיבו - בכתבי הערעור, התשובה והתגובה - בטענותיהם תוך הצגת כל אסמכתאותיהם, החלטתי לדון בערעור על דרך הטענות שבכתב בלבד.

2.         המחלוקת הראשונה שבין בעלות הדין הינה בשאלת סמכותו של בית משפט זה, בשבתו בערעור היטל השבחה שבהתאם לסע' 14(ג) לתוספת, לדון בעצם חוקיות דרישת תשלום הריבית. לטענת המשיבה, נושא ערעור זה חורג מהאמור בסע' 14(ג) הנ"ל, הקובע את סמכות בית המשפט השלום אך לערעור על -  " החיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע...". אולם, טענה זו לא תישמע, באשר בפועל הערעור שבפני הינו על עצם "החיוב בהיטל". הרי אם אקבע כי עניננו שבפרשה זו ב"מימוש זכויות במקרקעין", כאמור בסעיף 1(א) לתוספת, אזי למשיבה הזכות  לדרוש הן הצמדה, כאמור בסע' 9 לתוספת, והן ריבית, כאמור בסע' 15 לתוספת, בתנאים הנזכרים בסעיפי חוק אלו. המחלוקת האמיתית שבין בעלות הדין הינה באם בנסיבות פרשתנו, טענת המשיבה ל"מימוש זכויות", שבעקבותיו ניתן לחייב בהיטל השבחה, הינה כדין, אם לאו.

אם אקבע כי אין בפנינו כל אירוע העשוי להכנס לגדר "מימוש זכויות" כאמור בסע' 1(א) לתוספת, הרי ברור כי אין כל בסיס בדין לחיוב בריבית ובהצמדה והדרישה לחתימת המערערות על כתב התחייבות, כתנאי למתן אישור לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אינה כדין ודינה להתבטל , וחזקה על המשיבה כרשות ציבורית הכפופה לדין שתבטל דרישה זו, בכפוף לזכותה לערער על פסק דין זה.

3.         בתאריך  2.12.35 נחתם חוזה חכירה לדורות לגבי המקרקעין בין קרן הקיימת לישראל ובין יעקב ליפשיץ, שבינתיים הלך לבית עולמו, וזאת בשנת 1983. בשנת 1962 רכשה המערערת 1, אשתו, מחצית מזכויות החכירה, והיא הפכה לבעלת מלוא הזכויות על פי צו ירושתו. תקופת החכירה על פי חוזה החכירה (נספח 9 לכתב הערעור), הינה מיום 1.10.34 ועד 30.9.83.

בסעיף ב' לחוזה נאמר כדלקמן:

"בתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע השנים הראשונות - מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש חוזה החכירה באותם תנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות, אם החוכר יבקש בכתב על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הנוכחי, או החוזה שיבוא במקומו".

בתאריך 8.11.05 נחתם ההסכם שבין מינהל מקרקעי ישראל, הגוף המנהל, מכח החוק גם את קרקעות קק"ל, ובין ליפשיץ חנה, המערערת, על הארכת חוזה החכירה הראשון לתקופה נוספת של 49 שנה, עד ליום 30.9.2032 (נספח 8 לכתב הערעור). עוד נקבע שם כי החכירה שהוארכה ושתגיע לסיומה בתאריך הנ"ל, לא תחודש שוב.

על פי נסח רישום המקרקעין, רשומה המערערת כחוכרת לדורות לתקופה של 49 השנים הראשונות, דהיינו - תאריך סיום החכירה הינו יום 30.9.1987. המערערת ביקשה לתקן את הרישום ולרשום במרשם המקרקעין  את זכותה כחוכרת עד לסיום התקופה השניה, ה- 30.9.2032. לשם כך פנתה המערערת למשיבה בבקשה לקבל את האישור, כאמור בסע' 10 לתוספת, אולם נתקלה בסירוב. המשיבה מתנה את מתן האישור בחתימת המערערת על כתב התחייבות לתשלום ריבית. בסעיף 10(א) לתוספת נקבע כדלקמן:

" לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה חתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית...המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין, על פי תוספת זו, או שניתנה ערובה לתשלומו..."

אין חולק כי על המקרקעין חלה תוכנית משביחה. המערערות מכירות בחובתן לתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות. אולם אין הן מקבלות ומסכימות כי הארכת תוקף חוזה החכירה לתקופת החכירה השניה, כאמור בחוזה החכירה המקורי,  מהווה מימוש זכויות ומקימה את חובת תשלום ההיטל שמכח אותה השבחה.

4.       ב"כ המשיבה חוזר בתשובתו בכתב לערעור על האמור במכתב המשיבה מיום 20.11.06, בחתימת עו"ד א' פורטן, יועצה המשפטי של המשיבה, כי:

"הארכת חוזה החכירה עם ממ"י מהווה הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין ומשכך לפי סע' 1(א) לתוספת השלישית לחוק, הדבר מהווה מימוש זכויות ויוצר חובה לתשלום היטל השבחה".

לטענת ב"כ המשיבה, הרי אין עניננו בהארכת תקופת החכירה לדורות כ"הארכה מובנית" בחוזה החכירה, אלא בהפעלת ומימוש "זכות קדימה". הפעלת "זכות הקדימה" הינה עפ"י  האמור בסעיף ב' לחוזה החכירה, שם נאמר כי בתום תקופת החכירה הראשונה - " מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש חוזה החכירה..." . לטענתו, הפעלת "זכות קדימה" הינה " מימוש זכויות במקרקעין" , כאמור בסע' 1(א)(3) לתוספת, שם נאמר כי: -

"מימוש זכויות במקרקעין - אחת מאלה:

(1)............

(2)...........

(3) העברתם או העברת חכירה לדורות בהן, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהן הטעונה רישום מפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו...."

(ההדגשה שלא במקור - ד.מ.)