פסק-דין בתיק בשא 158409/06

מבוא וטענות הצדדים

1.       לפניי ערעור על החלטת השמאי המכריע שלפיה פטורה המשיבה מהיטל השבחה.

2.       המערערת טוענת כי ההשבחה אירעה לאחר תום חוזה הפיתוח. לימים נחתם בין המשיבה למנהל מקרקעי ישראל (להלן: 'ממ"י') חוזה חכירה-לדורות, שתחולתו למפרע מלפני מועד ההשבחה. לדעת המערערת עולה מ-ע"א 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה מחוז מרכז, פ"ד נז(4) 119 (2003), כי יש לפרש את החבות בהיטל השבחה לאור התכלית, שיסודה בשיקולי צדק חברתי, לחייב בהיטל את מי שהתעשר בפועל מן ההשבחה.

3.       המערערת סבורה כי יש לאבחן את ענייננו מן הפרשה שנדונה ב-רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן, פ"ד מב(4) 782 (1989); משום שבעניין קנית אירעה ההשבחה בתוך תקופתו של חוזה הפיתוח, בניגוד לענייננו שבו אירעה ההשבחה לאחר סיומו.

4.       המערערת סבורה כי יש גם לאבחן את ענייננו מן הפרשה שנדונה ב-ע"א (י-ם) 6255/05 גרוסברד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, שפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניינה (מיום 21.9.05) אושר לאחרונה (ביום 29.10.06) ב-רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד. המערערת מצביעה על העובדה כי בעניין גרוסברד טרם נחתם חוזה חכירה-לדורות, בניגוד לענייננו שבו בסופו של דבר נחתם חוזה כזה והוחל למפרע כאמור.

5.       המשיבה טוענת כי ההלכות שנקבעו בעניין קנית ובעניין גרוסברד ישימות במלואן לענייננו. באותם עניינים נקבע, לשיטתה, כי אם ההשבחה משתכללת במועד מוקדם לחתימת חוזה חכירה-לדורות - אין היזמית נחשבת לחוכרת-לדורות במועד הקובע, ואינה מתחייבת בהיטל ההשבחה. תוצאה זו אינה משתנה אפילו הסתיים חוזה הפיתוח, כבענייננו, משום שטרם נחתם חוזה החכירה-לדורות; והתוצאה אינה משתנה אפילו תרכוש היזמית בעתיד, כלפי ממ"י, זכויות של חוכרת-לדורות למפרע, משום שהסכמה כאמור בין ממ"י ליזמית אינה משנה למפרע את מעמדה המשפטי הקובע, לעניין החבות בהיטל השבחה, של היזמית במועד הקובע לכך.

6.       המשיבה סבורה כי יש לאבחן את הלכת נווה בניין מענייננו, משום ששם נדונה שאלת העיתוי של 'מימוש הזכויות' לצורך מימושו של ההיטל, להבדיל משאלת מיהות החייב בו. מכל מקום, נקבע שם כי המועד הקובע הוא מועד כריתתו של החוזה הרלבנטי, אף טרם רישום הזכויות במרשם המקרקעין; ואין בכך כדי להשליך על חבות בהיטל בטרם כריתתו של החוזה הרלבנטי, כבענייננו.

7.       בדיון לפניי חידדו הצדדים את המחלוקת ביניהם והעמידוה על שאלת המעמד המשפטי של המשיבה בתקופת הביניים תרתי-משמע; קרי: בתקופה שאחרי סיומו של חוזה הפיתוח ולפני חתימתו של חוזה החכירה-לדורות, ובתקופה שלפני חתימתו של חוזה החכירה-לדורות ואחרי תחילתה-למפרע של החכירה-לדורות מכוח הסכם החכירה-לדורות שנחתם.

דיון והכרעה

8.       עיינתי בטיעוני הצדדים ובפסיקה שאוזכרה על ידיהם. עיינתי גם בפסק דין נוסף שבו סווג זיכיון לשימוש במקרקעין לתקופה של 30 שנה כזכות המכוננת חבות בהיטל השבחה [ע"א (שלום רמלה) 19/04 חברת דרך ארץ הייוויז (1997) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים"], שניתן בעניין שבו הייתה מעורבת המערערת בענייננו. הגעתי למסקנה כי אין מקום שלא ליישם בענייננו את הלכת קנית, ואין מקום שלא לפרשה כדעת המשיבה.

9.       כפי שטענו הצדדים, תורף השאלה בענייננו הוא מהות הזכות של המשיבה במקרקעין ביום ההשבחה. כפי שהורה השופט (כתוארו אז) א' ברק בעניין קנית, יש לבחון את המציאות האובייקטיבית במועד ההיסטורי של ההשבחה, אפילו אם המצב המשפטי השתנה למפרע לאחר מכן.

10.   בהיעדר חוזה בכתב, העומד בתוקפו אותה שעה, אשר מסדיר את זכותה של המשיבה במקרקעין במועד ההיסטורי הקובע - סביר יותר לפרש את מהות הזכות כהמשכה של הרשות, שאינה טעונה חוזה בכתב, מאשר כתחילתה של חכירה-לדורות, הטעונה חוזה בכתב. לאמור: עדיפה קונסטרוקציה של רשות-מכללא על זו של חכירה-לדורות-מכללא.

11.   עסקינן באיזון בין פרשנות תכליתית מרחיבה, המיישמת שיקולי צדק רלבנטיים למוסד של היטל השבחה, לבין פרשנות חוקתית מצמצמת של גבולות הנטילה השלטונית. ניתן למצוא בהלכת נווה בניין יתד ופינה להחלתה של חבות הכרוכה בבעלות או בחכירה-לדורות במקרקעין על זכות חוזית לרכישת בעלות או חכירה-לדורות כאמור. יתכן למצוא בהלכת נווה בניין אפילו יסוד לחייב בהיטל השבחה את הבעלים של זכות מינהלית מגובשת לקבלת חכירה-לדורות, שמעמדו במקרקעין בפועל אינו שונה מזה של חוכר-לדורות, ואשר רק אילוצים טכניים מעכבים את קבלת הסטטוס האמור; בבחינת 'כל הראוי לחוזה חכירה-לדורות, אין החוזה מעכב בו'. אולם, הרחבתה הנוספת של החבות לכלול זכות פוטנציאלית שטרם גובשה, ואשר תלויה בתנאים מתלים שטרם התקיימו - אינה תומכת עצמה, חוששני, בהלכה הפסוקה והמחייבת בבית משפט זה.

12.   אפילו תמצי לומר שיש מקום לפרשנות תכליתית רדיקאלית, אשר תתמקד בשאלת מיהותו של מי שהתעשר בפועל בעקבות ההשבחה - הרי עסקינן בעניין עובדתי, שהוכרע באופן חלוט על ידי השמאי המכריע בקביעתו כי דמי ההשבחה שולמו על ידי המשיבה לממ"י, וכי הוא נשא בחלף-השבחה כלפי הרשות המקומית.

13.   כהערת-אגב אעיר כי לא מן הנמנע להבחין בין פרשנות של היקף החבות במס כגון מס הכנסה, לבין פרשנות של היקף החבות בהיטל השבחה. לא ראי הפגיעה בקניין הפרטי הגלומה במס הכנסה, כראי ה"פגיעה" הווירטואלית בעודף הכלכלי שצמח לבעלים מכוח החלטה מינהלית על השבחת המעמד התכנוני; בבחינת 'הפה שיצר את ההשבחה הוא הפה שניכה ממנה את היטל ההשבחה'. שם - מקווה אדם שיקוים בו "יגיע כפיך, כי תאכל" [ תהלים קכח, ב], והנה יד פקיד השומה הויה במקנהו. כאן - הולך אדם לישון כשבבעלותו 'אבן-מאסו-הבונים', ומתעורר כשבבעלותו 'ראש-פינה'. נהנה הוא מן הקיקיון שלא עמל בו ולא גדלו, אלא מידי רשויות התכנון בא, ומחציתו אליהן הלך. היטל השבחה, אפוא, אינו בגדר 'נטילה שלטונית' רגילה, שדינה להתפרש בזהירות רבה, שלא להיכשל בפגיעה בזכות הקניין אשר לא כחוק, אלא בגדר "כי-ממך הכל, ומידך נתנו לך" [ דברי הימים א כט, יד]. לא מופרך, אפוא, לטעמי, לדגול בפרשנות מרחיבה של חבות בהיטל השבחה, מעבר לזו שברגיל ננקטת בפרשנות בתחום המס. אולם, כאמור, לא מצאתי בפסיקת בית המשפט העליון יסוד לפרשנות מרחיבה כדי הקביעה כי מי שהוכיח סופו על תחילתו שנועד להיות חוכר-לדורות - כחוכר-לדורות-מעיקרא דמי.

סיכום

14.   אני מקבל את פרשנותה של המשיבה להלכה הפסוקה וליישומה במקרה זה, וקובע כי המשיבה הייתה, במועד הקובע, בגדר 'בר-רשות' ולא בגדר 'חוכר-לדורות' במקרקעין הנדונים. לפיכך אין היא חבה בהיטל ההשבחה.

15.   הערעור נדחה.

16.   המערערת תשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסך 9,000 ש"ח בצירוף מע"מ. הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.

ניתן היום, י"ד בחשון, תשס"ז (5 בנובמבר 2006), בלשכתי.

שלמה פרידלנדר, שופט התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: