פסק-דין בתיק בשא 12685/02

פתח דבר

1.         עסקינן בבקשתם של המבקשים, בני הזוג שרה וישראל לוי (להלן: " המבקשים"), לאשר את התובענה הכספית שהגישו בת.א. 1823/02 נגד המשיב 1, משרד הבינוי והשיכון (להלן: " משרד השיכון" או " המשרד"), והמשיבה 2, חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: " חברת שו"פ" או " שו"פ") (להלן: " התובענה"), כתובענה ייצוגית לפי חוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו - 2006 (להלן: " חוק תובענות ייצוגיות" או " החוק").

תביעתם של המבקשים עניינה בתשלום בסך 6,354ש"ח, אותו שילמו לחברת שו"פ כאשר רכשו באמצעותה דירת מגורים ממשרד השיכון (להלן: " הדירה"), בתמורה לכך ששו"פ תגרום לרישום זכויותיהם בדירה בלשכת רישום המקרקעין (ובכלל זאת תערוך גם פרצלציה של המקרקעין עליהם נבנה בניין המגורים בו מצויה הדירה ותרשום בניין זה כבית משותף) ואף תנפיק עבורם ערבות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974 (להלן: " ערבות חוק המכר"). ואולם, הגם שאין כל מחלוקת בין הצדדים כי שו"פ עמדה בהתחייבותה כלפי המבקשים במובן זה שזכויותיהם בדירה אמנם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, המבקשים טוענים כי סכום זה נגבה מהם שלא כדין:

בראש ובראשונה, המבקשים טוענים כי משרד השיכון וחברת שו"פ ביצעו כפל גבייה ביחס לשירותי רישום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין והנפקת ערבות חוק המכר אותם התחייבו כאמור לספק למבקשים. לטענת המבקשים, המשרד ושו"פ גבו מן הרוכשים תשלום עבור שירותים אלה אף על פי שהם הקדימו וגבו זה מכבר תשלום - עבור אותם השירותים בדיוק - מן החברה הקבלנית אשר בנתה את הדירה. ודוק: לשיטתם של המבקשים לא היה מקום לחייב אותם בתשלום עבור שירותים אלה עת רכשו את הדירה מחברת שו"פ, משום שבמועד זה תמורתם שולמה זה מכבר במלואה על ידי החברה הקבלנית - כך שלמעשה מדובר בהתעשרות של המשרד ושו"פ על חשבונם של המבקשים. יצוין כי המבקשים אינם מבחינים בטענתם לכפל הגבייה בין משרד השיכון לבין חברת שו"פ אף על פי שמדובר בשני גופים שונים, וכפי שיפורט בהמשך - גופים אלה אף מילאו תפקידים שונים הן בהתקשרות עם המבקשים לצורך מכירת הדירה והן בהתקשרות עם החברה הקבלנית לצורך בנייתה.

שנית, המבקשים טוענים כי משרד השיכון וחברת שו"פ מעולם לא הנפיקו עבורם ערבות חוק המכר, אף על פי שהתחייבו לעשות כן, מאחר שבמועד בו נמכרה להם הדירה לא היתה עוד כל חובה סטטוטורית להנפיק להם ערבות מעין זו.

המבקשים מוסיפים וטוענים כי בשבע השנים שקדמו להגשת התובענה], משרד השיכון וחברת שו"פ גבו באופן דומה תשלומים שלא כדין מרוכשי דירות נוספים. 

2.         יוער כי בקשה זו לאישור התובענה כייצוגית, בש"א 12685/02 (להלן: " הבקשה") נסמכה בראשיתה הן על תקנה 29 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: " תקנות סד"א"), והן על הוראות פרק ו' 1 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: " חוק הגנת הצרכן"). ואולם, בהתאם להלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון ברע"א 3126/00 מדינת ישראל נ' א.ש.ת ניהול פרויקטים וכוח אדם בע"מ [פ"ד נז(3) 220 (2003)] ואושרה בדנ"א 5161/03 א.ש.ת ניהול פרויקטים וכוח אדם בע"מ נ' מדינת ישראל [תק-על 2005 (3) 2788 (2005)] (להלן: " עניין א.ש.ת"), קבעתי ביום 25/6/03, בהסכמת הצדדים, כי כתב התביעה והבקשה לא יהיו נסמכים עוד על תקנות סד"א (ראו עמ' 5 - 6 לפרוטוקול יום 25/6/03).

עוד יוער כי לאחר הגשתה של הבקשה נכנס לתוקף חוק תובענות ייצוגיות, אשר ביטל את הוראותיו של פרק ו' 1 לחוק הגנת הצרכן (סעיף 33 לחוק), ואף קבע כי הוראת בטלות זו - ככלל הוראותיו של חוק תובענות ייצוגיות - תחול גם ביחס לבקשות לאישור תובענות ייצוגיות אשר היו תלויות ועומדות לפני בית המשפט ביום פרסום החוק (סעיף 45(א) לחוק). עם זאת, תחת ההסדר בדבר הגשת תובענה ייצוגית מכוח חוק הגנת הצרכן שבוטל, נקבע בחוק תובענות ייצוגיות הסדר חדש שלפיו ניתן להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית ב- "תביעה נגד עוסק, כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן, בקשר לעניין שבינו לבין לקוח, בין אם התקשרו בעסקה ובין אם לאו" (סעיף 3(א) לחוק והתוספת השניה לו). משכך, חוק תובענות ייצוגיות הפך למקור הנורמטיבי לבקשה זו.

הצדדים לבקשה

3.         המבקשים הם בעל ואישה אשר רכשו ביום 8/12/96 מאת חברת שו"פ את הדירה בעיר עפולה (ראו חוזה המכירה, נספח ט לבקשה).

            יצוין כי במועד הגשת הבקשה נמנו עם המבקשים גם בני הזוג מרגריטה וליאוניד סמוילוביץ, אשר רכשו מחברת שו"פ ביום 6/6/93 דירת מגורים בעיר נצרת עילית. ואולם, ביום 25/6/03 נעתרתי לבקשתם של המבקשים לתקן את כתב התביעה כך שיימחקו ממנו בני הזוג סמוילוביץ (בש"א 4664/03), וזאת משום שהאחרונים רכשו את דירת המגורים עובר למועד בו נכנס לתוקף פרק ו' 1 לחוק הגנת הצרכן אשר מכוחו הוגשה הבקשה לאישור התובענה כייצוגית [חוק הגנת הצרכן (תיקון מספר 3), התשנ"ד- 1994] - ולכן הוא לא חל בעניינם.

4.         חברת שו"פ הוקמה בשנת 1962 כחברה ממשלתית במטרה לשמש זרוע ביצועית למשרד השיכון, ולמן מועד זה היא שיווקה ומכרה מאות אלפי יחידות דיור מרכוש המדינה ברחבי הארץ - בעיקר לעולים חדשים ולזוגות צעירים. בחודש אפריל 1995 שו"פ הופרטה ונמכרה לגופים פרטיים.

ביום 15/2/94, עת עמדה חברת שו"פ בפני הפרטה ושינוי מעמד כאמור, נחתם בינה לבין משרד השיכון הסכם שנועד להסדיר בכתב את מערכת ההתחייבויות והזכויות כפי שהיתה נהוגה בין הצדדים עד למועד זה (להלן: " הסכם הרכוש המנהלי", נספח ד לבקשה; ראו סעיפים 1.1- 1.2 להסכם זה). על פי ההסכם, משרד השיכון נוהג למסור יחידות דיור שונות שבבעלותו לחברת שו"פ בנאמנות, ושו"פ פועלת לשיווקן ומכירתן לרוכשים פרטיים. למעשה, בין משרד השיכון לבין חברת שו"פ שוררים יחסי שליחות נסתרת: הבעלות ביחידות הדיור, עד למכירתן לציבור, נותרת בידיו של משרד השיכון והוא שמקבל את תמורת המכירה, אך הרוכשים מתקשרים אך ורק עם חברת שו"פ, אשר ביחסיה עם משרד השיכון זכאית לעמלה בלבד מתוך תמורת המכירה בגין שירותיה (ראו סעיפים 2.5 ו- 2.9 להסכם הרכוש המנהלי; וכן סעיפים 5.1- 5.6 לתצהירו מיום 30/10/02 של אהוד לוז, מנהל מינהל הקרקעות בחברת שו"פ, להלן: " תצהיר לוז" ו " לוז" בהתאמה).   

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

5.         טענתם של המבקשים, שלפיה משרד השיכון וחברת שו"פ גבו הן מן המבקשים והן מהחברה הקבלנית אשר בנתה את הדירה תמורה עבור רישום זכויות המבקשים בדירה והנפקת ערבות חוק המכר לטובת המבקשים, מחייבת את בחינתן של מספר מערכות יחסים חוזיים: ראשית, ההתקשרות בין משרד השיכון לבין החברה הקבלנית, אשר מכוחה נבנתה הדירה ועל פי טענת המבקשים מכוחה אף שילמה החברה הקבלנית למשרד עבור שירותים אלה; שנית, ההתקשרות בין המשרד לשו"פ אשר מכוחה נמסרה הדירה לשו"פ לשם מכירתה; ולבסוף, ההתקשרות בין שו"פ לבין המבקשים לשם רכישת הדירה על ידי האחרונים, אשר מכוחה שילמו גם המבקשים, כך לטענתם, עבור אותם השירותים ממש. ואולם, יש להקדים ולהתיר את הסבך העובדתי ביחס לטיבן של התקשרויות אלה טרם שניתן יהיה להתייחס לטענות המשפטיות נושא הבקשה דנן. משכך, אפנה לתאר את הנסיבות שהובילו להיווצרות כל אחת מן ההתקשרויות, את תמצית תוכנן ככל שהוא רלוונטי לענייננו, ואף את הקשר הלוגי בין ההתקשרויות השונות - על מנת להניח בסיס מתאים לדיון המשפטי. 

6.         בסוף שנות ה- 80' ובתחילת שנות ה- 90' החליטה ממשלת ישראל לפעול להקלת מצוקת הדיור שהתעוררה הן בקרב העולים החדשים הרבים אשר פקדו בתקופה זו את הארץ וכן בקרבם של תושבי ישראל הוותיקים. הממשלה, אשר ביקשה לעודד חברות קבלניות להירתם למאמץ הלאומי לבניית דירות מגורים, הציעה להן סבסוד לבנייה מאסיבית של יחידות דיור בקרקעות שונות בפריפריה. משכך, משרד השיכון התקשר עם מספר חברות קבלניות שונות בחוזה פרוגרמה, אשר בו ניתן ביטוי לתנאיה ולעקרונותיה של התוכנית הממשלתית המיוחדת להרחבת היצע הדיור בישראל (להלן: " חוזה הפרוגרמה"; נספח א לתגובת משרד השיכון לבקשה; כן ראו סעיפים 3 ו- 5 לתצהיר מיום 3/11/02 של אורה חריש, מרכזת בכירה לניהול הרכוש המנהלי באגף נכסים ודיור במשרד השיכון, להלן: " תצהיר חריש" ו- "חריש" בהתאמה). 

על פי חוזה הפרוגרמה, החברות הקבלניות התחייבו בפני משרד השיכון להשלים את בניית יחידות הדיור בפרויקט הבנייה עד למועד מסוים - ובתמורה נהנו מהנחות משמעותיות במחירי הקרקעות ובעלויות עבודות הפיתוח שלהן (ראו סעיף 10 לחוזה הפרוגרמה), ממימון חלקי לבנייה (ראו סעיף 7) וממענקים כספיים על סיום עבודות הבנייה טרם המועד לו התחייבו (ראו סעיפים 12 ו- 13). יתירה מזאת, משרד השיכון התחייב בפני החברות הקבלניות לרכוש מהן את כל יחידות הדיור שלא יעלה בידן למכור בתוך פרק זמן קצוב לציבור הרחב (ראו סעיף 6), וכך למעשה מנע המשרד מראש את הסיכון העיקרי אשר היה טמון בעסקאות אלה עבור החברות הקבלניות (להלן: " התחייבות הרכישה") (ראו סעיף 4 לתצהיר חריש).

הסבסוד שהציעה המדינה לבניית דירות המגורים איפשר לחברות הקבלניות למכור אותן במחירים שהיו אטרקטיביים לעולים חדשים, לזוגות צעירים ולאחרים, ומשרד השיכון אף פיקח על גובה התמורה שהחברות הקבלניות דרשו וגבו בפועל מן הרוכשים עבור הדירות בפרויקטים השונים שבנו ברחבי הארץ (להלן: " הפרויקטים") (ראו סעיף 9(ב) לחוזה הפרוגרמה).

מערכת ההתחייבויות בין משרד השיכון לבין החברות הקבלניות - מכוח חוזי הפרוגרמה

7.         סעיף 17 לחוזה הפרוגרמה מתייחס לאחריותן של החברות הקבלניות לרישום זכויות הרוכשים בדירות המגורים בלשכת רישום המקרקעין:

            "החברה (החברה הקבלנית- ע.ב.) מתחייבת לגבי כל הדירות, לבצע ולרשום בלשכת רישום המקרקעין, כאשר תהיה אפשרות משפטית לכך, פרצלציה על המקרקעין באופן שכל מבנה יעמוד על חלקה נפרדת (אם ניתן הדבר) ותדאג לרישום כבית משותף ע"פ חוק המקרקעין, וכן תרשום את הדירות על שם רוכשיהן. החברה תכסה את ההוצאות הכרוכות בביצוע הפרצלציה והרישום כאמור.

            לא ביצעה החברה את רישום הדירות כאמור, לאחר קבלת דרישות המשרד לרישומן, יהיה המשרד רשאי לבצע את הרישום או חלקו על חשבון החברה ולחייב את החברה בהוצאות." (ההדגשות שלי- ע.ב.).