פסק-דין בתיק א 48740/06

הדיון שבפני עניינו בקשתה של המבקשת, שירי מלכה, עו"ד (להלן: "המבקשת") לקבל הנחיות כיצד עליה לנהוג בכספי נאמנות אשר הופקדו ברשותה במסגרת הסכמים שערכה בין המשיבה 1  מ. בן צבי ובניו חברה לבניין והנדסה בע"מ (להלן: "החברה") לבין המשיב 2 מר עופר מיכאל (להלן: "מיכאל") והמשיבה 3 הגב' עופר פרידה (להלן: "פרידה" ושניהם ביחד "החוכרים" או "הקונים").

החברה הייתה במועד הרלוונטי לכתב תביעה זה הבעלים של זכויות במשרד המצוי בקומה הרביעית והאחרונה של בניין ברח' קארו 15 בתל אביב (להלן :"הבניין") הידוע גם בתור חלקה 366/15 בגוש 7109 (להלן: "המשרד"). חלקים שונים בבניין לרבות חניות, גג ומחסן הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו למשרד.

בתאריכים  26.9.05 ו-8.11.05 נערך ונחתם הסכם (להלן: "הסכם החכירה") במסגרתו החכירה החברה לחוכרים חניות ומחסן המצויים בבניין. בתאריכים 24.11.05 ו-13.12.05 נערך ונחתם הסכם נוסף (להלן: "הסכם המכר") בין החברה לקונים במסגרתו מכרה החברה לקונים את המשרד עצמו על כל הצמדותיו למעט  החכירות הנ"ל וחכירות נוספות שנעשו לטובת צד ג'. בסעיף 5.5 להסכם החכירה ובסעיף 5.5 להסכם המכר נקבע כי באם עד למועד המסירה לא יהיה בידי המחכיר/המוכר (בהתאמה)... אישור מס שבח, מס מכירה או אישורי עירייה, יופקדו סכומים מסוימים בידי המבקשת כנאמן וזו תעבירם למחכיר/ למוכר בהתאמה עם המצאת האישורים הנ"ל. 

המחלוקת בין החברה והקונים התעוררה נוכח הערה שרשמה עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") בגוף אישור העירייה ובשאלה בנוגע לחבות בהיטל השבחה אשר התעוררה נוכח רישום ההערה. זו לשון ההערה: " הערת היטל השבחה: האישור אינו כולל ג' עקב שימוש חורג למגורים". אין מחלוקת בין הצדדים, כי הערת העירייה אינה מונעת את האפשרות לבצע רישום העברת הזכויות על שם החוכרים/ הקונים.

יצויין, כי הסימון "ג'" מתייחס לתוכנית מתאר מקומית ג' העוסקת בבניה על גגות בתים.  (סעיף 1 בנספח 5  בהודעת פרטים מטעם החברה).

מיכאל  בתצהירו מציין, כי העירייה חייבה בתשלום היטל השבחה בגין החכירה הנובעת מהסכם החכירה אך  היא סירבה להנפיק אישור לטאבו בעבור המשרד בקומה הרביעית בטענה כי על המוכר לשלם היטל השבחה;כי רק לאחר ביקור שמאי מטעם העירייה ניתן יהיה לקבוע את גובה סכום ההיטל ולטענתו באופן לא רשמי נמסר לו, כי המדובר בסכום של 20,000 דולר.  כיוון שכך הוא טוען, כי על המבקשת לפעול לתשלום היטל ההשבחה או לחילופין לא לשחרר את כספי הנאמנות.

החברה בהודעת הפרטים שמסרה טוענת (סעיף 12), כי עם המצאת אישור העירייה וכיוון שהאישור מאפשר את ביצוע העברת הזכויות בהתאם להסכמים היה על המבקשת להעביר אליה את הכספים המופקדים אצלה בנאמנות בהקשר זה; למבקשת אין כל שיקול דעת בהקשר זה.  בסעיף 5.5  נקבע במפורש וללא כל הסתייגות, כי עם המצאת האישורים תעביר המבקשת לחברה את כל הכספים שבידיה (סעיף 13) ולעניין היטל ההשבחה היא טוענת (סעיף 17), כי הבניין הינו בניין משרדים, תכנית ג' חלה על בנייני מגורים בלבד והערת היטל ההשבחה אינה פוגמת בתקפות האישורים ומשמעותה אך ורק להבהיר שאם בעתיד יתבקש שימוש חורג להיתר מבניין משרדים לבניין מגורים אז יהיה מקום לשלם היטל השבחה.

הנה כי כן במוקד המחלוקת עומדות למעשה שתי שאלות השלובות האחת בשנייה. השאלה האחת עוסקת במהות החובה שלקחה על עצמה החברה במסגרת הסכם המכר ובעיקר במסגרת סעיף 5.5 לו. התשובה לשאלה זו יונקת בעיקרה מעקרונות דיני החוזים  וקונקרטית מאופן פירושם של חוזים. השאלה השנייה בוחנת האם החברה אכן עמדה בחובה שנטלה על עצמה. אם עמדה הרי שהמבקשת צריכה להעביר את כספי הנאמנות שהופקדו אצלה לחברה. אם לא עמדה הרי המבקשת צריכה להמשיך ולהחזיק את הכספים ברשותה. התשובה לשאלה השנייה יונקת בעיקרה מדיני התכנון והבנייה ובעיקר מאלה הנוגעים למועד בו מתגבשת החובה לשלם את היטל ההשבחה.

לטענת ב"כ החברה מאחר ובמקרה דנן עסקינן בחוזה אחד ולא בשני חוזים סותרים  כפי שהיה המקרה  בע"א (ת"א) 1281/03 אזי על המבקשת להפעיל שיקול דעת רק בהתייחס לסעיף  5.5. להסכם ואם האישור מביא להעברת הזכויות אז עליה להסתפק בכך ולהעביר למבקשת את הכספים אף בלא לפנות לערכאות.אינני מקבל טענה זו.משקיבלה המבקשת דרישות סותרות מהחברה ומהמשיבים 3-2,כאמור לעיל, טוב עשתה שפנתה בבקשה למתן הוראות ובטען ביניים הכלול בה שאחרת יכולה היתה למצוא עצמה נתבעת בתביעה מצד אחד הצדדים.לשם כך נועד הליך טען ביניים (תקנה 224 לתקנות סדר הדין האזרחי,התשמ"ד-1984) ואין זה משנה אם מקור הדרישות הסותרות הוא בחוזה אחד או בשניים.הדגש הוא על מהות הדרישות ולא מקורן.במסגרת זו נבחנת מערכת היחסים שבין המשיבים לבין עצמם על מנת להכריע בשאלה את דרישתו של מי מביניהם לקבל.

מה הייתה החובה שלקחה על עצמה החברה במסגרת הסכם המכר?

סעיף 5.5 לחוזה המכר קובע, כי : " באם עד למועד המסירה לא יהיו בידי המוכר אישורי מס שבח, מס מכירה או אישורי עירייה יופקד מחצית סכום התשלום האחרון האמור בסעיף 3.2.3 בידי עו"ד שירי מלכה כנאמן, אשר תעבירו למוכר עם המצאת האישורים הנ"ל".

סעיף 5.5 מתנה כאמור שחרור הפיקדון המצוי בידי המבקשת עד לקבלת אישור מהעירייה מבלי   להגדיר מפורשות מהו האישור הנדרש.  ב"כ החברה בחקירתו את המבקשת (עמ' 5 שורה 10 ואילך ביקש ממנה  לאשר, כי : " האישורים לטאבו מאפשרים את העברת הזכויות כפי שהחברה המשיבה 1 התחייבה בהסכם ללא שום הסתייגות מבחינת הטאבו? המבקשת בתשובתה אישרה אומנם כי האישור מאפשר העברת הרישום בטאבו אולם הוסיפה וקבעה לעצם השאלה, כי:  " זו שאלה של פרשנות ואני לא יכולה לספק את הפרשנות". מהו אם כן אישור העירייה אותו הייתה צריכה החברה להמציא?

לצורך קבלת תשובה לשאלה יש להידרש לעקרונות המקובלים לפירוש חוזים בדין הישראלי.

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:

" פירוש של חוזה

25.        (א)       חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".

ההלכה הנוגעת לפירוש חוזה (הלכת "אפרופים") גובשה במסגרת ע"א 4628/93 מדינת ישראל  נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ , פ"ד מט(2) 265, ואושרה  לאחרונה בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/01 ארגון מגדלי ירקות -אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל (טרם פורסם). כבוד השופט  ד"ר עמירם בנימיני בה.פ. (ת"א) 863/03 בעניין גרשון צחור ואח' נ' עו"ד תיאודור אורין בתפקידו כמנהל עיזבון ואח' (טרם פורסם) סיכם (סעיף 16 לפסק דינו) את ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה כפי שהן עולות מפסקי הדין הנ"ל ומפסקי דין אחרים: נקודת המוצא של הפרשנות היא לעולם לשון החוזה אשר תוחמת את גבולות הפירוש; לשון החוזה הינה נקודת מוצא לפירוש החוזה-לא נקודת הסיום. המטרה הסופית היא קביעת אומד דעתם של הצדדים על פי לשון החוזה ועל פי הנסיבות החיצוניות לו; על בית המשפט לבחון הלוך ושוב את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות על מנת לאתר את אומד דעתם של הצדדים ולאמץ פירוש שיגשים את תכלית החוזה; לשון החוזה היא מקור פרשנות הנמצא בדרגה גבוהה יותר מן הנסיבות החיצוניות; כאשר החוזה ניתן לפרושים שונים יש לאמץ את הפירוש המגשים את תכליתו.

מה הייתה תכלית החוזה ככל שהיא נוגעת לאישור העירייה ומה היה אומד דעת הצדדים בהקשר זה? לטעמי ניתן ללמוד על כך מההסכמות כפי שגובשו בחוזה לכל אורכו ולאו דווקא מתוך לשונו הספציפית של סעיף 5.5.  מתוך החוזה עולה כי הצדדים הבחינו הבחן היטב ככל שהדברים נוגעים לחובת תשלום היטל ההשבחה,  בקו פרשת מים שהוא יום חתימת החוזה. סעיפי המשנה לסעיף 6 להסכם המכר קובע, כי על המוכר חלים כל התשלומים בגין התקופה שעד מועד חוזה המכר ו/ או מועד המסירה ואילו על הקונה חלים תשלומים ממועדים אלה ואילך. סעיף 6.2.4 קובע, כי על המוכר מוטלת החובה לשלם היטלים שחלים עד ליום חתימת ההסכם וסעיף 6.2.5 קובע כי על המוכר חלה גם חובה לשלם תשלומים בגין היטל השבחה באם יחול בגין תוכנית אשר נכנסה לתוקף עד ליום חתימת ההסכם.

לדעתי הפרשנות התכליתית של לשון החוזה, מתוך מטרה לעמוד על אומד דעת הצדדים, מלמדת, כי אישור העירייה ככל שהוא נוגע להיטל ההשבחה לא נועד להיות רק אישור אשר יאפשר העברת הרישום בטאבו אלא הוא גם נועד לקבוע באופן חד וברור כי המוכרים עמדו בחובה שנטלו על עצמם במסגרת פרק 6 להסכם ולשלם מיסים אגרות ותשלומים בנוגע למשרד ובנוגע להסכם המכר ובכלל זה לשלם את מלוא היטל ההשבחה הנדרש עד יום חתימת ההסכם.

כיוון שכך אני קובע, כי החובה שנטלה על עצמה החברה במסגרת ההסכם איננה רק לדאוג לאישור מהעירייה אשר יאפשר העברת הזכויות בטאבו אלא גם להבטיח, כי מהאישור עולה, כי שולם היטל ההשבחה וכי אין חובות בגין היטל השבחה בגין המשרד עד ליום עריכת החוזה.

האם עמדה החברה בחובה המוטלת עליה?