פסק-דין בתיק א 43074/03

בשנת 1994 רכשה הנתבעת 1 מפנרמה חברה להחזקות והשקעות בע"מ נכס בקומת המרתף שבבנין ברחוב בן צבי 84 בתל אביב (להלן - הסטודיו, המבנה, בהתאמה ). בצמוד לרכישה זו, נחתם הסכם ניהול ותחזוקה שוטפת (להלן - הסכם הניהול) בין הנתבעת 1 לבין פנרמה ניהול ואחזקה (1983) בע"מ (להלן - פנרמה 1983). בשנת 1999 רכשה חברת פנרמה אחזקות (1999) בע"מ (להלן - התובעת) את מלוא חובותיה וזכויותיה של פנרמה 1983, על פי הסכם הניהול.

הסכם הניהול הומחה לתובעת, כאשר על כל התחייבויות הנתבעת הנובעות מהסכם הניהול חתום מר שוקי קוק (להלן - הנתבע), כערב אישית.

התובעת הגישה נגד הנתבעים תביעה בסך 25,646 ש"ח אשר מורכבים מסך תשלומים המגיעים לה מהנתבעת על פי הסכם הניהול ולא שולמו החל מחודש דצמבר 2001. אין מחלוקת בין הצדדים שסכומים אלו לא שולמו לתובעת.

התובעת טוענת, כי הנתבעת התחייבה במסגרת הסכם הניהול לשלם דמי ניהול ואחזקה מידי שלושה חודשים קלנדריים מראש. כך נהגה הנתבעת עד לחודש דצמבר 2001, שאז עשתה דין לעצמה וחדלה מהעברת התשלומים. התובעת טוענת, כי את טענת הנתבעים לעניין הקיזוז יש לדחות, שכן לפי התייעצויות שערכה, נזילת המים למרתף שגרמה לנזקי הנתבעים, נגרמה מליקוי יסודי בבניית המבנה ואין מקורה בהיעדר תחזוקה מתאימה.

תפקידה של התובעת כנציגת הבית המשותף ובהיותה חברת ניהול ואחזקה הוא לתחזק את המבנה הקיים, אך ליקויים הנובעים מיסודות המבנה אינם בתחום אחריותה. אין הנתבעים יכולים לבוא בטענה כספית כל שתהא על הנזילות שהיו והם חבים בסכומים על פי הסכם הניהול.

התובעת מוסיפה וטוענת, כי משהעלו הנתבעים את טענותיהם הרי שנטל השכנוע מוטל עליהם וכפי הנראה בחוות הדעת, בעדויות ובעובדות כפי שהן, לא הרימו הנתבעים את נטל ההוכחה לרשלנות התובעת בגרימת הנזילות בכל צורה שהיא. כמו כן, הנתבעים לא פנו לתובעת בבקשה לתקן את הדרוש ולא השכילו לצמצם את הנזק בהביאם קבלן פרטי לטיפול נקודתי בנזילות, טיפול העלול לגרום לנזקים לשאר דיירי הבניין.

התובעת טוענת, כי משנודע לה דבר הנזילות, היא פעלה ככל שניתן על מנת למצוא את הפיתרון היעיל ביותר, אך משפנתה לדיירי המבנה ולא נענתה בהסכמתם החיונית לביצוע פרויקטים מסוג זה, לא יכלה להביא את פעילויותיה מהצעות המחיר אל הפועל. על כן, אין לדיירים להלין אלא על עצמם.

התובעת מוסיפה וטוענת, כי אין בסמכותה כחברת אחזקה של הבניין לבצע תיקונים בסדר גודל הנדרש לעניין הנזילות, כי אין באפשרותה הכלכלית לעשות כן וכי אין תמחור דמי הניהול כולל אחריות מהסוג הנטען על ידי הנתבעים.

הנתבעים טוענים, כי הגורמים לנזילה המדוברת היו בין היתר העדר תחזוקה ו/או תחזוקה לקויה, כפי שעולה מחוות דעת המומחים וכן תלולית אספלט אשר הונחה על ידי התובעת וגרמה להקוות שלולית מים. הנתבעים טוענים, כי במסגרת הסכם הניהול התחייבה התובעת לבצע תחזוק הולם של המבנה וכן כל תיקון שאי ביצועו עלול לגרום לנזק, בהתחייבות זו כשלה התובעת. הנתבעים טוענים, כי פנו אל התובעת מספר פעמים אך לא נענו ומשכך, כדי להקטין את הנזק המתמשך לסטודיו ואף להפסיקו כליל, נאלצו להזמין ביצוע פרטי לטיפול בנזילה. כפי שהבהירו לתובעת במכתבים מפורטים, מקדימים ומלווים למשך ביצוע תיקון הנזילות, קיזזו הנתבעים, כסעד עצמי, את עלות התיקון מתשלום דמי הניהול.   

דיון

המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא בשאלה - האם התובעת היא האחראית לנזילות אל תוך הסטודיו.

אין חולק, כי התובעת נתנה שירותי ניהול ואחזקה למבנה בו נמצא הסטודיו בזמנים הרלוונטים לתביעה, כי משך 4 שנים מבניית הבניין ושנתיים מאז הקימה התובעת תלולית אספלט בקומת הכניסה לחניון לא היו כל נזילות ותלונות מעין אלו, כי לסטודיו נגרמו נזקים בגין נוזלים שחלחלו פנימה וכי הנתבעים, על דעת עצמם, הזמינו בעל מקצוע ופעלו לניקוז הנזילות.

הצדדים חלוקים לעניין הקיזוז שביצעו הנתבעים מתשלומי דמי הניהול. תשלומים אלו התחייבה הנתבעת לשלם בהסכם הניהול, בתמורה לתחזוק הולם של הבניין על ידי התובעת. התובעת טוענת, כי משלא פנו אליה הנתבעים, לא שיתפו עם נציגיה פעולה ופעלו על דעת עצמם, הם חייבים במלוא דמי הניהול ואין מקום לקיזוז כלשהו. הנתבעים טוענים, כי משלא ביצעה התובעת את חובתה מכח הסכם הניהול, כי פנו לתובעת ולא נענו ובלית ברירה, פעלו להפחתת הנזק ולניקוז הנזילות וקיזוז עלויות התיקונים מתשלום דמי הניהול נעשה כדין.

בהיותם "המוציא מחברו", נטל השכנוע לעניין הקיזוז מוטל על הנתבעים (י' קדמי, על הראיות , חלק שלישי, תשס"ד, עמ' 1505 ואילך).

התובעת הגישה חוות דעת מומחה מטעמה, מר שמואל אנג'ל, מהנדס במקצועו. מר אנג'ל העיד בפני, כי קבוצת מנרב, חברת האם של התובעת, היא לקוחה שלו וביניהם קשרים עסקיים וכן כתב בחוות דעתו באופן נחרץ, כי:

"מדובר כאן, בליקוי יסודי שמקורו בתכנון וביצוע לקוי של הבניין בעת בנייתו, ולא מדובר פה בכשל של תחזוקה לקויה" (סעיף 9 לחוות הדעת).

מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת מומחה של מר אמנון זס, מהנדס במקצועו. מר זס העיד בפניי, וכן כתב בחוות דעתו, כי:

            "במידה והיו מתחזקים ודואגים לתיקונם של משטחי הבטון, התפרים והחיבורים בין משטחי הבטון והריצוף המשולב, וכן נמנעים מהוספת התלולית ניתן היה למנוע חדירת מים, נזילות ונזקים שנובעים מכך לשטח של הסטודיו". (סעיף 11 לחוות הדעת).