פסק-דין בתיק א 34807/04

1.         הגב' הרשקוביץ חנה (להלן: "התובעת"), רכשה מחברת רסקו חב' להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ (להלן: "הנתבעת") דירה ברח' יד לבנים 120, בחיפה (להלן: "הדירה"). להסכם המכר מיום 28.6.98 צורפו גם נספחים ומפרט טכני.

2.         ביום 7.5.99 קיבלה התובעת את החזקה בדירה. לטענתה, עוד בשנת הבדק פנתה בדברים אל הנתבעת להתריע ולהתלונן על ליקויים בדירה. לגרסתה מרבית פניותיה הושבו ריקם, וניסיונותיה המועטים לתיקון - לא צלחו.

3.         ב- 7/2000 הפנתה התובעת חוות דעת של מהנדס מטעמה לנתבעת, בדרישה לתיקונים על פיה. לאחר שפעלה האחרונה לתיקון הדירה על פי חוות הדעת, הוזמנה חוות דעת נוספת, של המהנדס אריה קציר.

4.         התובעת הגישה תביעה כנגד הנתבעת בסכום של 130,000 ש"ח. בתביעה הנתמכת בחוות הדעת המאוחרת, הוערכה עלות התיקונים ב- 114,368 ש"ח כולל מע"מ.

5.         הנתבעת הכחישה טענות התובעת וחלקה על ממצאי המהנדס מטעמה באמצעות חוות דעת נגדית. בנוסף, עתרה הנתבעת להעברת התביעה מבית המשפט השלום בחיפה לבית המשפט המוסמך, על פי סעיף שיפוט בהסכם.

6.         התביעה הועברה לבית משפט השלום בתל-אביב, ולבדיקת חוות דעת הצדדים מונה המומחה אינג' רפאל גיל (להלן: "מומחה בית המשפט"). המומחה קבע כי עלות התיקונים בדירת התובעת הינה בסך 17,620 ש"ח בצירוף מע"מ, ובתוספת 30% אם יבוצעו התיקונים על ידי קבלן מזדמן, ולא באמצעות הנתבעת עצמה.

7.         הצדדים הסכימו כי אין צורך בהגשת עדויות וכי ניתן ונכון להכריע בתובענה על פי חוות הדעת המצויות בתיק וסיכומיהם המשפטיים.

8.         בין יתר הטענות טענה התובעת כי גובה משקופי הדלתות נמוך מידי, ומהווה סטיה מהתקן הישראלי.

            המומחה מצא בשני חדרי השינה, סטיה של 32 מ"מ, לעומת הרצוי, בחדר המקלחת - 22 מ"מ ועוד.

על פי תקן ישראלי 23, חלק 2, נדרש גובה מינימלי של 198.6 ס"מ. גובה תחתית משקופי הדלתות שנמדדו הינם : 196, 196.1, 197.5, 195.8 , 195.1.

            קביעת המומחה היא שיש להחליף את כל הדלתות בדירה ולהגביה אותם, בעלות  של 5,200 ש"ח  (כשליש מחוות הדעת).

9.       הנתבעת טענה כי הואיל ולא מיצתה את זכות התיקון הקבועה בסעיף 4 ב' לחוק המכר (דירות), יש להתיר לה לבצע את התיקונים בעצמה, או למצער, אין לחייב אותה בעלויות גדולות מאלו שהיו נגרמות לה, אילו ניתנה בידיה זכות זו.

10.     אינני מקבלת הטענה בדבר זכות התיקון. נקבע בפסיקה כי בחלוף השנים משניתנה אפשרות לתיקון ומשאין יחסי אמון עוד בין הצדדים, אין לאלץ את הדייר לקבל את שירותי התיקון של הקבלן:

" המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות ), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 579 ואילך. ככלל, כך מציין המחבר, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקנה. על-פי רוב, בידי הקבלן יכולת לתקן את אי-ההתאמה בעלות נמוכה יותר מאשר קבלן שהוזמן במיוחד לביצוע התיקון, משום שהוא מכיר את המלאכה שביצע, ובידו להוזיל את התיקון על-ידי ביצוע מרוכז של תיקונים בדירות אחדות באותו אתר. תיקון עצמי בידי המוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון. על-פי רוב, תיקון הפגמים בידי חברת הבנייה הוא גם פתרון עדיף לקונה, על-כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בטרם יזכה את הקונה בתרופות אחרות, ואולם על-אף השיקולים שבגללם תיקון אי-ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך-כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי-ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון, או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה. המחבר עומד על פסקי-דין שונים בסוגיה אם ועד מתי על הקונה לשוב ולתת לקבלן הזדמנויות נוספות לתיקון אי-התאמה, לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמה, והוא לא ניצל אותה, או שניסה לתקן, והדבר לא עלה בידו. לדעת המחבר, אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי. דברים אלה מקובלים עליי.

בענייננו חלפו שנים רבות מאז מסירת הדירות ועד הגשת התביעה." (ע"א 99/ 656 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ נז (5) 1 13).

כך למשל, נקבע כי הזכות מוצתה כאשר המוכר לא הצליח בניסיונות התיקון, או אם הכחיש והתנער מפניות הדיירים אליו: "נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיני אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש" (ע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נ(2), 858 ,עמ'4 86).            

לנוכח כך, סכום הפיצוי בגין הליקויים ההנדסיים יעמוד על סכום של 26,456 ש"ח.

11.     התובעת טענה לגבי מידות החדרים כי הינם קטנים מידי וגובהם חסר, המומחה מטעמה קבע כי השטח האפקטיבי של הדירה הינו 93.067 מר', בניגוד לשטח המופיע בפרוספקט, כ- 97.0 מר', כן נטען כי אותרה סטייה בין גובה הדירה המתוכנן כ- 2.7 מ' ובין גובה הדירה בפועל הנע בין 2.615 מ' ל- 2.65 מ'. המהנדס מטעם התובעת העמיד  הפיצוי בגין סטייה זו על סך 15,000 ש"ח.

12.       התובעת אף תיקנה את תביעתה וצירפה חוות דעת שמאי, אשר תמך בטענתה כי עקב השטחים החסרים והגבהים החסרים סובלת הדירה גם מירידת ערך של 50,700 ש"ח.