פסק-דין בתיק א 2725/06

זוהי תביעה למתן פסק דין המצהיר כי התובע רשאי לשנות את מיקומה של הגדר האחורית המפרידה בין מקרקעי הצדדים, כך שחלוקת המקרקעין ביניהם תהיה שוויונית, וכן המצווה על הנתבעים לשנות את מיקומה של הגדר בהתאם לאמור, או ליתן לתובע הזכות לעשות כן בעצמו.

להלן תמצית הנסיבות והרקע למחלוקת:

1.         התובע, עורך דין במקצועו, הינו בעל זכויות החכירה לדורות של מחצית המקרקעין המצוים ברחוב ארלוזרוב בקרית אתא, והידועים כחלקה 44 בגוש 11013, עליהם ניצב ביתו הפרטי, הפונה לחזית רחוב ארלוזרוב (להלן: "המגרש הקדמי"). התובע חכר את המגרש הנ"ל מאת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") ביום 22.5.05 והחכירה נרשמה בספרי האחוזה ביום 5.1.2006.

2.         הנתבעים הינם בעלי זכויות החכירה לדורות, זה למעלה מ- 30 שנה, לגבי המחצית השניה של המקרקעין, עליהם ניצב בית פרטי (להלן: "המגרש העורפי"). למותר לציין כי הנתבעים אינם מתגוררים בבית זה ואף לא התגוררו בו בעבר.

3.         בצדו השמאלי של המגרש הקדמי קיים שביל מעבר המוביל למגרש העורפי. מלבד שביל מעבר זה אין ולא היתה בעבר כל גישה פיזית אחרת למגרש העורפי.

4.         בין שני המגרשים, הוקמה בשעתו גדר הפרדה אחורית. בניגוד לטענת התובע העומדת בבסיס תביעה זו, טוענים הנתבעים כי מיקומה הנוכחי של הגדר מהווה את החלוקה הנכונה בין המגרשים של הצדדים היריבים.

5.         לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, שטחה הכולל של החלקה הנו 1,093 מ"ר. אין חולקין כי בשנת 1993 בוצעה הפקעה מטעם עיריית קרית אתא בשטח של 30 מטרים משטח החלקה, בקטע הפונה לרחוב ארלוזרוב, לצורך הרחבתו. הפקעה זו נרשמה בפנקסי המקרקעין ביום 11.11.1993, מכאן שהשטח הנותר לאחר ההפקעה הנו 1,063 מ"ר.

עוד עולה מנסח הרישום כי חלוקת המקרקעין בין המגרש הקדמי לעורפי הנה חלוקה שווה  כך שכל אחד משני המגרשים תופס מחצית משטחה הכולל של החלקה. שמם של הנתבעים אינו מופיע אמנם בנסח הרישום כבעלי זכויות החכירה, אך אין מחלוקת כי הנם בעלי הזכויות בפועל.

טיעוני הצדדים

6.         לטענת התובע, חלוקת שטח החלקה בפועל כפי שהיא כיום אינה שוויונית, וזאת בניגוד למסמכי המינהל ולרישום בפנקסי המקרקעין. התובע סמך יתדותיו לענין זה על תרשים מודד שצורף על-ידו לכתב התביעה, ממנו עולה כי שטחו של המגרש הקדמי הנו 480 מ"ר בלבד (ובניכוי ההפקעה - 450 מ"ר) בעוד שהמגרש העורפי הנו בשטח 613 מ"ר, מתוכם יש לנכות את שטח שביל המעבר המהווה רכוש משותף.

לטענת התובע יש לנכות משני המגרשים את שטח ההפקעה. בנוסף יש לחשב לשיטתו את שטח שביל המעבר כרכוש משותף ולא כחלק מן המגרש שבבעלותו, ובכלל זה גם את הדרישה להרחבת שביל המעבר משניים לשלושה מטרים, דרישה שיש בה כדי להביא לנגיסת שטחים נוספים מחלקו. התובע ציין בהקשר זה כי הדרישה הנ"ל להרחבת שביל המעבר הועלתה על ידי הנתבעים, היות ושביל זה משמש אותם ככניסה למגרשם.

טוען התובע כי בנסיבות אלו יש להזיז את הגדר האחורית המפרידה בין המגרשים, בקצה האחד ב- 3.30 מטרים ובקצה האחר ב- 3.20 מטרים, כך ששטחו של שביל המעבר העומד על 83 מ"ר יופחת באופן שווה משני הצדדים. במצב דברים זה יהיה חלקו של כל אחד מהם 490 מ"ר, בהתאם לתשריט ה' שצורף לכתב התביעה.

לחילופין ולמען הזהירות טען התובע כי יש להזיז את הגדר בהתאם לתשריט ד' שצורף לתביעתו, לפיו שטח ההפקעה הופחת מן המגרש הקדמי בלבד.

7.         הנתבעים לעומת זאת טענו כי חלוקת המגרש, שמצאה את ביטויה במיקום הגדר, הנה חלוקה שהשכנים הסדירו ביניהם ופעלו על-פיה מזה עשרות שנים, זמן רב לפני שהתובע רכש את המגרש הקדמי. מכאן שאין ספק כי התובע ידע את השטח אשר נרכש על ידו שעה שהתקשר בהסכם החכירה, ואין הוא רשאי להתעלם מן המצב הקיים בפועל.

 
הנתבעים הפנו לכך ששביל המעבר הינו בבעלותו של התובע, כאשר להם זיקת הנאה המאפשרת מעבר מן הרחוב לביתם הממוקם במגרש העורפי. זיקה זו נולדה הן מכח שנים והן מכח תכנית המתאר החלה. בהקשר זה ציינו הנתבעים כי טענת התובע לפיה הדרישה להרחבת שביל המעבר נעשתה לבקשתם, הינה בגדר הטעיית בית המשפט, שכן הדבר נדרש מפורשות על-ידי הועדה המקומית, כתנאי לקבלת היתר בניה אותו ביקש התובע. 

ההליך וגדר המחלוקת

8.         ביום 1.4.07 ערכתי ביקור במקום, במסגרתו בחנתי באופן ישיר את השטחים המוחזקים על ידי כל אחד מן הצדדים היריבים וכן את המעבר המהווה דרך גישה למגרש העורפי, את הגדר המפרידה בין המגרשים, את המרווחים ואת הפיתוח בחלקה וסביבתה. ביום 20.12.07 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה הם מוותרים על הצורך בחקירת עדים ומסכימים כי פסק הדין יינתן על דרך של הגשת סיכומים בכתב ומתן פסק דין מנומק על בסיס החומר המצוי בתיק.