פסק-דין בתיק א 25163/99

       מבוא

1. התובע כמי שמנהל בין השאר מקרקעין אשר בבעלות מדינת ישראל הגיש כנגד הנתבע  תביעה לסילוק יד מתוספות בניה שבנה הנתבע בנכס אשר ברח' הרב קוק 6 באור עקיבא הידוע גם כחלקה 62 בגוש 10646 (להלן- "הנכס"). התביעה כוללת גם סעדים כספיים בגין חוב דמי חכירה ודרישה לתשלום דמי שימוש ראויים.

2. הנתבע הודה כבר בכתב הגנתו בביצוע תוספות בניה, אלא שהוא כפר בגודל שטח התוספות ובשימוש הנטענים בכתב התביעה.

3. לאחר מו"מ ארוך שנערך בין הצדדים הסתבר כי הצדדים לא הגיעו לפתרון מוסכם ולכן נשמעו הראיות בתיק. מטעם התובע העידו הגב' חווה שמואל הממונה המחוזית לחוזים  והשמאי מר אליהו ארבל. מטעם הנתבע העידו הנתבע בעצמו והשמאית הגב' לילך בן פורת.

4. בשלב זה היה על הצדדים להגיש סיכומים בכתב, התובע הגיש סיכומיו ביום 10.7.05 ואילו הנתבע לא הגיש סיכומיו עד למועד כתיבת פסק הדין.

       השאלות שבמחלוקת

5. מאחר ואין מחלוקת לעצם ביצוע תוספות הבניה, יש לבחון מה שטחם למה הם משמשים והאם יש הצדקה במקרה זה ליתן צו סלוק יד. בשאלות הכספיות- יש לבחון מה גובה חובו של הנתבע בגין דמי חכירה ומה גובה דמי השימוש הראויים בגין התוספות.

      דיון

6. לאחר ניתוח העדויות כולן מתסבר כי לנתבע אין קו הגנה ברור, הוא לא התאמץ לסתור טענות התובע וגם בשלב הסיכומים בחר שלא להגיש סיכומים ולהשאיר טענות התובע ללא מענה.

7. על פי חוזה החכירה שבין הצדדים, חוזה מיום 4.7.77 חכר הנתבע מהתובע דירה בת חדר אחד ששטחה 26 מ"ר, בהמשך ניתן להסיק מבקשה להיתר שהגיש הנתבע, כי התובע לא התנגד להגדלת חלק מהשטח, שטח שאינו נשוא התביעה.

8. על פי סעיף 6 לחוזה החכירה נאסר על הנתבע לבצע שינויים ותוספות ללא קבלת הסכמת התובע מראש.  הנתבע מודה כי ביצע תוספות בניה הן בתצהירו והן בכתב הגנתו. אין גם מחלוקת כי התובע לא נתן הסכמתו לאותן תוספות ומכאן שהונחה התשתית לטענה בדבר הפרת ההסכם וזכות התובע לדרוש סלוק יד מהשטח בו נבנו אותן תוספות. במאמר מוסגר אציין כי הנתבע בהגנתו הודה בסמכות  בית המשפט לדון בתביעה כך שאין מקום לחלוק גם על הסעד הנלווה של סלוק היד והוא הריסת אותן תוספות בניה.

9. למניעת ספק ייתכן כי בינתיים סולקו חלק מאותן התוספות כפי שהעיד למשל השמאי מר ארבל לגבי הסככה, אך כזכור התביעה הוגשה בשנת 99 וצו סלוק היד יינתן לפי הסעדים שנתבקשו בעת הגשת התביעה.

10. המחלוקת בין הצדדים לגבי השימוש שנעשה באותן תוספות במידה והיא קיימת, אין בה כדי להועיל לנתבע שכן האיסור לבצע תוספות הינו לגבי כל תוספת בין אם היא תשמש למגורים ובין אם לכל שימוש אחר, (בנושא גובה דמי השימוש אדון בהמשך).
11. באשר לשטח התוספות התובע הגיש תרשים שנערך על ידי מחלקת מיפוי ומדידה של המינהל (נספח ג' לת/1), על פי אותו תרשים שהוכן ע"י מודדת מוסמכת הגב' ענת ציזיק נמדדו בשטח ביום 3.1.99 סככה בשטח 31 מ"ר, חנות בשטח 37 מ"ר ומחסן בשטח 65 מ"ר. למניעת ספק העדה הגב' שמואל הבהירה בעדותה כי שטח מחסן נוסף שאושר לא נכלל בתביעה.

12. הנתבע אמנם חולק על השטחים הנטענים או על השמוש שנעשה בהם, אך לא די באמירה סתמית מפיו של בעל ענין. משהוגשה מפת המדידה מטעם התובע, על הנתבע היה להציג מפת מדידה סותרת ומשלא עשה כן הפך נושא השטחים כנושא שהוכח ע"י התובע. לכך אוסיף כי השמאית מטעם הנתבע הגב' בן פורת ביצעה מדידות שונות ואף צרפה תרשים לחוות דעתה. אדגיש כי גם לפי סעיף 3 לאותה חוות דעת מדובר בחריגה משמעותית מהמוסכם בין הצדדים וגם השמאית מטעמו של הנתבע מציגה שטח של 102 מ"ר שהוסף ללא הסכמת התובע. בשאלת המחלוקת לענין גודל השטח השמאית הגב' בן פורת העידה כי אינה מודדת מוסמכת ובנושא זה עדיפה בעיני המדידה שהוצגה ע"י התובע- נספח ג' לת/1 שנעשתה ע"י בעל המקצוע המתאים. חריגה כה משמעותית משטח הבניה המותר וללא הסכמת התובע, מצדיקה מתן סילוק יד מאותן תוספות והשבת החזקה באותם השטחים למינהל.

13. בנושא גובה חוב דמי החכירה מהעבר, העדה מטעם התובע לא ידעה לפרט כיצד מורכב החוב ומשנתבקשה לתת הסברים בחקירה הנגדית הפנתה את ב"כ הנתבע לגזברות, אלא שעדות מפי הגזברות לא הוצגה בפני. על פי הקבלות שצורפו ע"י הנתבע, (נ/2) ניתן לראות כי יש מספר רב של נתונים ללא הסבר,  עובדה שהדגישה את חיוניותה של עדות מפי חשב או גזבר. בנסיבות אלו בשל העדר הוכחה לא אפסוק לזכותו של התובע תשלום כלשהו בגין חוב דמי חכירה.  במאמר מוסגר אוסיף כי שלב הסיכומים אינו שלב של הצגת ראיות וצרוף פירוט החשבון לראשונה לסיכומים- גם אם תוך כדי הפחתת גובה החוב- אינו יכול להעשות בדרך זו מבלי שהדבר נעשה במהלך שמיעת העדויות, לרבות אפשרות חקירה נגדית של עורך המסמך או המעיד לגבי תוכנו.

14. בענין גובה דמי השימוש הראויים בגין שטח תוספות הבניה, עדיפה בעיניי עמדת השמאי מר ארבל שהעיד מטעםהתובע, עמדה שאינה רחוקה משמעותית מחוות דעתה של השמאית מטעם הנתבע. השמאי ארבל והתובע בתביעתו הסתמכו על החלטת המינהל מספר 1243 הקובעת גובה דמי שמוש לפי 6% מערך הקרקע ושוכנעתי כי החלטה זו הינה בסיס ראוי לחישוב. בהתאם לכך, על פי חוות דעתו של השמאי ארבל והחישוב שנערך בסעיף 11 לת/1, עומד חובו של הנתבע על סך של 64,739 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה, והחל מיום הגשת התביעה עומד סכום דמי השימוש החודשיים על סך של 656 ש"ח לחודש צמוד מדד  בתוספת מע"מ.

       סיכום

15. אשר על כן  הנני מחייב  הנתבע לסלק ידו ואו מי מטעמו מתוספות הבניה שנבנו ללא הסכמת התובע בשטח הנכס אשר ברח' הרב קוק 6 באור עקיבא (חלקה 62 גוש 10646), דהיינו מחנות בשטח 37 מ"ר, ממחסן בשטח 65 מ"ר (ומסככה בשטח 31 מ"ר במידה וטרם נהרסה). הנתבע ישיב החזקה בשטחים הנ"ל לתובע כשהם נקיים מהמבנים ומכל אדם וחפץ.