פסק-דין בתיק א 24286/03

מבוא

1.         בפניי תביעה בגין ליקויי בנייה בדירה שרכשו התובעים מהנתבעת, ברח' סמולנסקין 6/6 בבאר שבע. הדירה נבנתה על ידי הנתבעת. התובעים טוענים כי הדירה נמסרה להם באיחור לעומת מועד המסירה הקבוע בחוזה, וכי לאחר המסירה התגלו בדירה ליקויי בניה חמורים. הם תובעים פיצויים כדלקמן:

(א)        ליקויי בנייה-                                         115,463 ש"ח.

(ב)        החמרת ליקויי רטיבות-                          25,740 ש"ח

(ג)         דיור חלופי-                                           15,000 ש"ח

(ד)        הובלת ריהוט-                                       4,000 ש"ח

(ה)        עגמת נפש-                                             25,000 ש"ח

(ו)         אובדן הכנסה בתקופת התיקונים-           3,500 ש"ח

(ז)         תשלום למומחה מטעם התובעים-            3,500 ש"ח.

(ח)        תשלום למומחה מטעם בית המשפט-       3,510 ש"ח.

(ט)        התכתבויות וטלפונים-                            1,000 ש"ח.

(י)         הוצאות מים וחשמל-                              3,000 ש"ח.

(יא)       הוצאות נקיון-                                       1,500 ש"ח.

2.         הנתבעת טוענת כי האיחור במסירת הדירה נבע מחמת המצב הבטחוני הקשה, וכי היא פיצתה את התובעים בגין האיחור, למעט החודשיים הראשונים, לגביהם הוקנתה לה בגדרו של ההסכם ארכת חסד (תקופת Grace). הנתבעת טוענת כי התובעים מנעו ממנה את האפשרות לתקן את הליקויים בדירה, ואף סרבו לאפשר תיקון של בעיית איטום, שגרמה לחדירת מים לדירה שמתחת. הנתבעת מבקשת לאפשר לה לבצע תיקונים בדירה. היא מצביעה על כך שהמומחה מטעם בית המשפט העריך את עלות תיקון הליקויים בסכום נמוך בהרבה לעומת מומחה התובעים. הנתבעת טוענת כי אין צורך לפנות את הדירה בזמן התיקונים ומציינת כי עוגמת הנפש של התובעים נגרמה באשמתם, הואיל ולא איפשרו לה לתקן את הליקויים.

האיחור במסירה

3.         אין חולק כי הדירה היתה אמורה להמסר לתובעים ביום 30.8.2000. אין חולק כי המסירה בפועל נעשתה רק ביום 11.1.2001, באיחור של ארבעה וחצי חודשים. הנתבעת פיצתה את התובעים בגין האיחור, למעט בגין 60 הימים הראשונים של האיחור. לענין זה היא מסתמכת על ס' 6.2 להסכם, הקובע כי " איחור במסירת החזקה ביחידה מכל סיבה שהיא בתקופה שלא תעלה על 60 יום לא יהווה כל הפרה של ההסכם ולא יזכה את הרוכש בכל תרופה או סעד". כמו כן היא מפנה להוראת ס' 6.3 להסכם, לפיה אם המסירה תתעכב מחמת פעולות איבה, שביתה וכיוצא באלה סיבות, לא ייחשב הדבר כהפרה של ההסכם. הפיצוי המוסכם למקרה של איחור בלתי מוצדק הועמד על סך של 100 דולר לחודש לכל חדר בדירה, ובעניננו, 400 דולר לחודש (דירת התובעים היא בת ארבעה חדרים).

4.         המצהיר איתן וייס מטעם התובעת טען כי במקרה דנן סיבת העיכוב היתה המצב הבטחוני הכללי במדינה והסגר הכללי המוטל על השטחים. אין בידי לקבל טענה זו. איתן וייס החל לעבוד בנתבעת רק בחודש יולי 2002 (ראה הודאתו בע' 25 לפרוטוקול) וממילא אין לו כל ידיעה אישית משל עצמו באשר לסיבת העיכוב, כפי שהוא עצמו הודה (ע' 27 לפרוטוקול, ש' 17-19). לענין זה לא די בהסתמכותו על מסמכי החברה. יתר על כן, הטענה בדבר מצב בטחוני וסגר כללי נטענה בעלמא ובלא פירוט מינימלי. כך למשל, לא צויין מה מספרם של הפועלים תושבי השטחים שעבדו בפרוייקט, מה היה משך העדרותם מן העבודה וכיוצא בזה פרטים הדרושים לבדיקת רצינותה של הטענה. קבלן המבקש להסתמך על תניית פטור כדי להצדיק את האיחור במסירת הדירות, אינו יכול לפטור את עצמו על ידי העלאת טענות כלליות וסתמיות בעלמא, כפי שנעשה כאן. שומה עליו לפרט, אחת לאחת, כל עבודה שעיכובה מנע את היכולת למסור את הדירות לרוכשים, באיזה מועד נוצר לראשונה העיכוב, מתי הוא הוסר, מה עשה הקבלן כדי להסיר את העיכוב, מה עשה הקבלן כדי להדביק את הפיגור בלוח הזמנים לאחר שהעיכוב הוסר, האם לא ניתן היה להתקדם במקביל בבנייה עד להשלמת העבודה ועוד כהנה וכהנה נתונים עובדתיים. בהעדר פירוט מינימלי, נשללת מהצד שכנגד האפשרות לנסות ולהפריך את הטענה, וזו תוצאה שאין להשלים עימה. הואיל ומדובר בטענת הגנה, נטל השכנוע בענין זה היה מוטל על הנתבעת.

5.         אין לקבל את הטענה לפיה עומדת לנתבעת הגנתה של תקופת החסד. הכלל, כפי שנקבע בע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ   פ"ד נח(1), 799 ,עמ' 804-805 הוא:

" הלכה היא, כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם, כי איחור של תקופה מסוימת לא יחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה, כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת."

על כן, הואיל ותקופת האיחור הכולל עלתה על 60 יום, יש לחשב את הפיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.