פסק-דין בתיק א 24010/01

1.         התובע בתיק זה, מנהל מקרקעי ישראל, הגיש תביעה לסילוק  יד הנתבעת, אגודה שיתופית  מושב עין עירון  ממבנה המצוי בגוש 12226 חלקה 58,וכן לקבלת דמי שכירות ראויים.

2.         מדובר במבנה  המשמש כצרכניה של היישוב, ומצוי בשטח   שמצויין בתב"ע החלה על היישוב (תוכנית מפורטת מס' 105 א' , נ / 1 )  כ"אתר לבנייני ציבור ומשק". (מתוך תנאי התוכנית, נספח ב' לנ / 2 ).

3.         כבר כעת אקדים ואומר כי בהגשת התביעה סבר התובע כי מדובר בעסק צרכניה  המקויים  בתחומי   נחלה, וכי מדובר  במבנה  חדש שהוקם לצורך כך. כאמור, טענות אלו נתבדו. המבנה הוקם  מקדמת דנא, (ראה תצלום אוויר, נספח ג' לתצהיר נ / 2 ) שימש לפני למעלה מעשרים שנה כמחלבה, והוסב לשימוש כצרכניית היישוב  כבר בראשית שנות השמונים.  (ס' 3 לנ / 2, עמ' 13 לפרטיכל, וכן עדות פקח המנהל, עמ' 11 לפרטיכל). כפי שכבר ציינתי המבנה עצמו איננו מצוי בתחום של נחלה (עדות נציגת המנהל, עמ' 4 לפרטיכל) אלא מצוי בשטח המיועד לבנייני ציבור ומשק על פי התב"ע.

4.         העובדה שהמבנה שמש כצרכניה מאז שנות ה-80 הוכח. גם פקח המנהל עצמו מכיר את המבנה כצרכנייה לפחות במשך 18 השנים האחרונות. (עמ' 11 לפרטיכל). אז מה נותר אם כן, מתביעת המנהל ?

5.         הסתבר כי במהלך השנים הארוכות הופעלה הצרכניה על ידי אחד מחברי האגודה ממשפחת מיכאלי. (עמ' 13 לפרטיכל). למנהל לא היתה כל טענה  או תלונה כנגד האגודה בשל כך במהלך 20 שנה. (ס' 6 לנ / 2, שלא נסתר ). ב-3 או 4 השנים האחרונות, הועברה הצרכניה להפעלה על ידי שתי בחורות שאינן חברות האגודה.  יו"ר ועד עין עירון הבהיר כי  הסיבה להעברת התפעול למפעיל חדש שאיננו נמנה על חברי האגודה  הינה מהטעם שהאגודה איננה יכולה מבחינה תפעולית, מקצועית, וכן בשל העדר מיומנות להפעיל בעצמה את הצרכניה לרווחת תושבי היישוב. לכן הועברה ההפעלה לגורם  חיצוני (ס' 15 לנ / 2 ).

6.         סקירת העדויות מלמדת כי אין שוני באופי הפעלת הצרכנייה על ידי חבר האגודה, לעומת הפעלתה על ידי מי שאיננו חבר האגודה. חבר האגודה,  אשר  הפעילה במהלך השנים שלם "דמי הפעלה" לאגודה  בסדר גודל של כ-700 ש"ח לחודש, וכספים אלו היו מיועדים להחזקת המקום על ידי האגודה. לשאלת ב"כ התובע אם היה פיקוח על המחירים השיב  יו"ר ועד עין עירון  כי  לא עמדו עם האצבע על הדופק כל הזמן אבל כשחשבו  שהמחירים לא סבירים, פנו אליו על מנת לבדוק את המחירים.  (עמ' 14 לפרטיכל). לגבי חוזה ההפעלה הנוכחי הסביר  יו"ר ועד עין עירון כי גם שם מדובר בכ-700 ש"ח דמי הפעלה לחודש שעל המפעילות לשלם לאגודה. המבנה הוא של האגודה, תחזוק המבנה הוא באחריות האגודה ועל חשבונה  והמקררים במקום של האגודה. התחזוק נעשה מתוך דמי ההפעלה שמשולמים . (עמ' 15,16 לפרטיכל). נציג הנתבעת נשאל אם יש בידיו מאזנים או דוחות כספיים לגבי יתרות רווח או הפסד של הצרכנייה. נציג הנתבעת ציין כי אין  דוחות כאלו. נציג הנתבעת הביע דעתו כי במאזן ההשקעות שנעשו בנכס לאורך זמן לא נשאר עודף כתוצאה מקבלת דמי ההפעלה. (עמ' 16 לפרטיכל).

7.       המסגרת הנורמטיבית

7.1        בין התובע לנתבעת, אגודה שיתופית, מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ישנו חוזה שכירות מתחדש  לתקופות של שלוש שנים.  צורף ההסכם אשר נחתם ביום 19.1.99 אך מתייחס לתקופת השכירות שבין 1.10.98 לבין 30.9.01.  (נספח ב' לתצהיר ת / 1 ). מעדות נציגת המנהל עלה כי הסכם השכירות חודש בין הצדדים בשנה זו או בשנה שעברה. (עמ' 6 לפרטיכל).   הצדדים התייחסו לתנאי החוזה שהוצג  כתנאים המחייבים.

7.2        חוזה השכירות שבין הצדדים הינו חוזה "משבצת". הנתבעת משלמת דמי חכירה בעבור המשבצת, כאשר הוכח כי חלקה 58 הינה חלק מהמשבצת. (עדות נציגת התובע, עמ' 4 לפרטיכל).

7.3        מטרת השכירות בהסכם הוגדרה כך :

א.         ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.

ב.         הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.

ג.          הקמת יחידות מגורים ומגורים בהם.

ד.         הקמת מבני ציבור ושימוש בהם.

7.4        עוד קובע ההסכם בס 19 שבו כי אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו או להוסיף למבנה ללא קבלת אישור התובע מראש ובכתב.

8.       טענות התביעה

8.1        כתב התביעה מעלה שתי טענות כנגד הנתבעת -

א.         הנתבעת הקימה מבנה או תוספת למבנה ללא קבלת הסכמת התובעת מראש ובכתב.

ב.         הנתבעת מתירה את השימוש בנכס שלא בהתאם למטרת השכירות.

9.       דיון

9.1        באשר לטענת הבניה, הרי שלא הוכחה כל בניה. נהפוך הוא. הוכח כי המבנה נמצא שם מקדמת דנא.  דינה של טענה זו להדחות.

9.2        הטענה השניה מתמקדת בכך שהשימוש במבנה הצרכנייה איננו בהתאם למטרות השכירות. הצדדים מקדו את הדיון בשאלה, האם השימוש הקיים מהווה "שימוש במבנה ציבור", אם לאו.

9.3        ההסכם דורש "שימוש במבנה ציבור". כך, ללא פרוט כלשהו. בהסכם אין הגדרה ל"מבנה ציבור " או לשאלה מהו שימוש במבנה ציבור.