פסק-דין בתיק א 21227/05

המחלוקת

1.    בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך אשר על-פי הנטען מגיעים לתובעים מהנתבעים או מי מהם, מכוח הסכם מיום 22.8.1999, וזאת בקשר עם עסקת מכר מקרקעין שנקשרה בין הנתבעת מס' 2 (באמצעות הנתבע מס' 1) לבין בעלי המקרקעין, ה"ה ברזילי ואחרים. לטענת התובעים, פעולת תיווך שביצעו עבור הנתבעים הובילה לקשירת העסקה בין הצדדים לה, ומכאן תביעתם. התובעים העמידו את תביעתם נגד הנתבעים על סך של 618,000 ש"ח (המהווה סכום של 120,000$ בצירוף מע"מ), נכון ליום 13.12.2005. בתביעה התבקשו שני סעדים. הסעד האחד עניינו תשלום דמי תיווך בסך של 60,000$ בצירוף מע"מ בהתאם לסעיף 2 להסכם מיום 22.8.1999 (להלן: "התביעה לתשלום דמי תיווך"). הסעד השני עניינו תשלום פיצוי מוסכם בגובה דמי התיווך המוסכמים        (60,000$ בצירוף מע"מ) בגין אובדן זכותם של התובעים לקבל דמי תיווך ממוכרי המקרקעין. סעד זה מבוסס על האמור בסעיף 3א להסכם מיום 22.8.1999 (להלן: "התביעה לתשלום פיצוי מוסכם").

2.    שלוש הן השאלות המצריכות הכרעה בענייננו: האחת, האם נקשר בין התובעים או מי מהם, לבין הנתבעים או מי מהם, הסכם תיווך; בהנחה שהתשובה לשאלה הראשונה היא בחיוב, כי אז תישאל השאלה השנייה והיא האם התובעים או מי מהם, עומדים בשלושת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") לעניין זכאותם לקבלת דמי תיווך; בהנחה שהתשובה לשאלה השנייה היא בחיוב, כי אז תישאל השאלה השלישית והיא מהו שיעור דמי התיווך שזכאים התובעים לקבל מהנתבעים.

למען הסדר הטוב, וכדי למנוע הכברת מלל מיותר אציין, כי כל ההדגשות שתובאנה בציטוטים השונים בפסק דין זה, הן שלי, אלא אם כן ייאמר במפורש אחרת.

עיקרי העובדות והטענות

הצדדים

3.    התובעים הינם, על-פי הטענה, מתווכים מורשים, העוסקים במקצוע התיווך עשרות שנים (סעיף 1 לכתב התביעה המתוקן; סעיף 1 לתצהיר עדותו הראשית של התובע מס' 1; וסעיף 1 לתצהיר עדותו הראשית של התובע מס' 2). לעתים הם משתפים פעולה לגבי עסקאות ספציפיות עם מתווכים אחרים או זה עם זה.

4.    הנתבעת מס' 2, רסיטל קלאסיק בע"מ (להלן: "רסיטל") היא חברה פרטית המנהלת, בין היתר, את אולמות האירועים רסיטל בתל-אביב. מנהל רסיטל הוא הנתבע מס' 1 (להלן גם: "אברהם"). אברהם הוא הבעלים של 1,000 מניות ברסיטל ואילו רעייתו שרה שולי הינה הבעלים של מניה אחת.

5.    בין אברהם לבין התובע מס' 1 (להלן גם: "מנשה") שררו קשרי חברות במשך שנים ארוכות שכללו גם עזרה הדדית בעניינים עסקיים. יצוין, כי בין השנים 1966-1974 היו אברהם ומנשה שותפים עסקיים באולם שמחות.

שיתוף הפעולה בין מנשה לבין התובע 2, באשר להענקת שירותי תיווך לאברהם לגבי המקרקעין

6.    בתחילת שנת 1999 פנה אברהם למשרד התיווך בו מנהל מנשה את עסקיו ("תיווך אטלס" הנמצא בעיר רמת השרון) ואמר שהוא מעוניין לקנות מגרשים לצורך בנייה עתידית. מנשה הציע לאברהם מספר מגרשים בחדרה ובגבעת שמואל. מגרשים אלה לא ענו על דרישותיו של אברהם. אברהם ביקש ממנשה להמשיך ולחפש עבורו מגרשים זמינים לבנייה באופן מיידי. במסגרת חיפושיו, פנה מנשה, בין היתר, לתובע מס' 2 (להלן גם: "שלמה") העובד אף הוא כמתווך בעיר רמת השרון.

7.    שלמה סיפר למנשה כי בידיו מידע מפורט על מגרש ברעננה הנמצא בגוש 6582 חלקה 109, עליו ניתן לבנות 15 יחידות דיור ובסך הכל 60 חדרים (להלן: "המקרקעין"). שלמה גילה את אוזנו של מנשה כי קיבל מידע זה, לרבות התכניות על הבנייה שניתן לבנות במקרקעין, מנציג בעלי המקרקעין, מר ניסו קמפיאס (להלן: "ניסו"). שלמה הבהיר, כי קיים שיחה טלפונית עם אחד מבעלי המקרקעין, אשר שמו לא זכור לו, והלה הפנה אותו לניסו, מי שמטפל במקרקעין מטעם הבעלים. במסגרת אותה שיחה טלפונית התחייב אותו בעלים, בעל-פה, לשלם לשלמה דמי תיווך בשיעור זהה לזה שיהיה זכאי לקבל מהקונים, אם יצליח למצוא לבעלים רוכש שיענה על דרישותיהם וירכוש מהם את המקרקעין (סעיף 2(א) לתצהיר שלמה; עדות שלמה, בעמ' 19, 21 ו-23 לפרוטוקול).

לדברי שלמה, ניסו הזמין אותו למשרדו ברעננה. במסגרת פגישת עבודה שקיימו, מסר לו ניסו מידע מפורט על אודות המקרקעין ובכלל זה כי ניתן לבנות על המקרקעין 60 חדרים וכי בעלי המקרקעין מבקשים סך של 30,000$ לחדר. בנוסף, ניסו הסכים למסור לו את סט התכניות היחיד שהיה ברשותו ביחס למקרקעין, לצורך מפגש עם קונים פוטנציאליים. לאחר כל מפגש כזה החזיר שלמה לניסו את סט התכניות.

8.    מנשה סבר כי המקרקעין עשויים לענות על דרישותיו של אברהם. לפיכך, הסכימו הוא ושלמה לשתף ביניהם פעולה נקודתית, כדי להביא לקשירת העסקה בין אברהם לבין בעלי המקרקעין.

הצגת המקרקעין לאברהם

9.    ביום 18.8.1999 התקיימה פגישה משולשת בין מנשה, שלמה ואברהם במשרדו של אברהם, במסגרתה הפגיש מנשה בין שלמה לבין אברהם. בפגישה זו ביקש אברהם לקבל מידע על מספר מגרשים לצורך בניית פרויקטים. שלמה הציג בפני אברהם רשימה של נכסים המצויים בטיפולו (נספח א' לתצהירו). מנשה העיד, כי במסגרת פגישה זו הציג שלמה בפני אברהם מפות המתייחסות למקרקעין (עדות מנשה, בעמ' 41 לפרוטוקול).

10.    ביום 22.8.1999 בשעה 10:00 בבוקר נפגשו מנשה, שלמה ואברהם בסמוך לצומת קוקה קולה בבני-ברק. מנשה הסיע את שלמה במכוניתו למקום המפגש ואילו אברהם הגיע למקום זה ברכבו. אין חולק, כי שלמה ואברהם נסעו ברכבו של אברהם לראות את המקרקעין וכי מנשה לא הצטרף לנסיעה זו. עוד אין חולק, כי ביום 22.8.1999 חתם אברהם על התחייבות לתשלום דמי תיווך על גבי טופס התחייבות של שלמה (להלן, לפי העניין: "הסכם ההתחייבות" או "הסכם התיווך"). מכאן ואילך מתפצלות גרסאות הצדדים. חילוקי הדעות נסבים, בעיקרם, סביב נסיבות החתימה על הסכם התיווך וסביב פרטי ההסכם ותנאיו.

11.    גרסת שלמה: שלמה טוען, כי כאשר הוא ואברהם הגיעו למקרקעין, הם עצרו את הרכב וירדו ממנו. או-אז נפנה שלמה למלא בכתב ידו את כל הפרטים הרלוונטיים בהסכם ההתחייבות. דהיינו, פרטי המקרקעין (לרבות גוש וחלקה), פרטיו של אברהם, שיעור דמי התיווך ואופן חלוקת דמי התיווך בינו לבין מנשה. שלמה מוסיף וטוען, כי כל הפרטים שהוספו בכתב יד בהסכם ההתחייבות נכתבו בכתב ידו לרבות התוספת המופיעה בראש המסמך, בגדרה צורף מנשה כצד להסכם ההתחייבות. בתוספת זו נכתב כהאי לישנא: " + מנשה מתיווך אטלס 15%". שלמה מבהיר, כי אברהם חתם על הסכם התיווך רק לאחר שכל פרטי ההתחייבות הרלוונטיים מולאו.

לדבריו, אברהם סירב לחתום על טופס ההתחייבות כל עוד לא מופיע בו שמו של חברו מנשה בצירוף יתר הפרטים הרלוונטיים להתחייבות. לטענת שלמה, במהלך הצגת המקרקעין נתן לאברהם הסבר לגבי מחירי המקרקעין בסביבה ואף ציין בפניו את התמורה הספציפית אותה דורשים בעלי המקרקעין עבור חדר שייבנה במקרקעין. לדבריו, בסיום הסיור בשטח הציג בפני אברהם תכניות בנייה ביחס למקרקעין. שלמה מבהיר עוד, כי הציע לאברהם להפגיש בינו לבין בעלי המקרקעין כדי לקדם את העסקה, אולם אברהם סירב. הוא ביקש להעביר את המידע שנמסר לו בעת הסיור במקרקעין לחתנו, מר אבי גולן (להלן: "אבי"), שהינו מהנדס בניין, על מנת שיבדוק אותו. אברהם הטעים, כי אם לאחר עריכת בדיקות כדאיות ותכנון ההתקשרות בעסקה תהיה אקטואלית, ימשיך במשא ומתן עם הבעלים. שלמה טוען עוד, כי בתום הסיור במקרקעין, שלח לאברהם עותק מהסכם התיווך באמצעות פקסימיליה, בהתאם למספר שמסר לו אברהם. מספר פקסימיליה זה צוין בגוף ההסכם (עדות שלמה, בעמ' 35 לפרוטוקול).