פסק-דין בתיק א 2101/02

הנכרת הסכם לרכישת דירה בין הקונה, התובע לבין נתבעת 1 כשלוחתם של הנתבעים 2 ו- 3, המוכרים, בקשר עם דירתם של האחרונים ברחובות הידועה כגוש: 3703 חלקה: 271/19. (להלן: הדירה)? זוהי הסוגיה העיקרית שבבסיס תובענה זו. 

תיק זה מאגד בתוכו שתי המרצות פתיחה אשר הועברו לפסים רגילים. ה"פ 1306/01 הוגשה על ידי התובע כנגד הנתבעים -  הפכה להיות א 2101/02. ה"פ 182/02 הוגשה על ידי הנתבעים כנגד התובע והפכה להיות א' 2105/02 . הדיון בתובענות אלו אוחד.

ואלו העובדות כפי שעלו ממכלול הראיות שבפני:

הסכסוך נשוא תובענה זו מתייחס לדירה בבעלותם של הנתבעים 2 ו-3. (נסח הרישום-נספח א' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01). הנתבעים 2 ו- 3 אינם מתגוררים בישראל. 

משכך הסמיכו הם את הנתבעת 1 (להלן: גורבן), אימו של הנתבע 2 וחמותה של הנתבעת 3, לטפל בשמם בכל הקשור לדירה ועוד נכסים בישראל. (העתק ייפוי הכוח הכללי- נספח ב' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01).  

הדירה הוצעה למכירה, על ידי גורבן, כחצי שנה לפני מכירת הדירה לתובע. דיווחים שנמסרו לה במהלך התקופה מאת המתווכים מטעמה, מר ושדי (להלן: ושדי) ומר אהרוני (להלן: אהרוני), קבעו כי קונים אין (פרוטוקול ע"מ 12 שורות 13-20).

לתובע הוצעה הדירה על ידי משרד תיווך, מטעמו, במחיר של 140,000 $ תמורת עמלת תיווך בסך 2% (ראה נספח א' לתצהיר תשובתו של התובע). התובע היה בדירה והביע את נכונותו לרוכשה.

נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד שרעבי, בה נכחו התובע, המתווך שרעבי מטעם התובע (להלן- שרעבי), עו"ד שרעבי וכן המתווך מטעמה של גורבן, ושדי,. בפגישה זו נאמר לתובע כי גורבן נכונה למכור את הדירה בשם הבעלים אם תשולם תמורה בגין הדירה בסך 132,000 $. באותו מעמד נאמר לתובע על ידי ושדי, כי המוכרים מבקשים לקבל, מתוך סכום התמורה הכולל, סך של 17,000 $, מבלי שסכום זה יוזכר בהסכם המכר, כך שבהסכם המכר יירשם אך הסכום של 115,000 $. התובע נתן הסכמתו לכך, שכן חשב שלתובעת לא נוח להעלות דרישה כזו בעצמה ולכן העדיפה כי זו תועלה על ידי מתווך מטעמה (סעיף 7 לתצהיר התשובה של התובע בה"פ 182/02; פרוטוקול ע"מ 5 שורות 20-21; ע"מ 8 שורות 8-11). עוד נאמר לתובע כי סכום זה יוחזק בנאמנות אצל עו"ד שרעבי, ויעבור לידיה של גורבן רק ביום שבו הזכויות בדירה ירשמו על שמו של התובע (סעיף 8 לתצהיר תשובה מטעם התובע בה"פ 182/02). המתווך שרעבי הציע לתובע כי עו"ד יהונתן שרעבי (להלן: עו"ד שרעבי), יכין את החוזה וידאג להשלמת העסקה. התובע הסכים גם לכך. לפיכך, באותו מעמד, התובע חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד שרעבי להעביר את הזכויות בדירה על שמו (נספח ט' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01).  

ביום 22/10/01, הוזמנה גורבן, מלווה באהרוני וושדי, למשרדו של עו"ד שרעבי, אשר הציג עצמו כמיופה כוח ומוסמך לחתום מטעם התובע. לגורבן נאמר כי התובע מוכן לשלם 115,000 $ בלבד.  גורבן נרתעה מהמחיר הנמוך לדעתה, ואולם לבסוף לאחר שנאמר לה כי לא ניתן היה למצוא קונים לאורך פרק זמן רב וכי עדיף למכור את הדירה גם במחיר זה, התרצתה וחתמה על הסכם המכר ועל כל המסמכים הנלווים לעסקה, ביניהם, ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הקונה (ת/5) וטופס הצהרה על מכירת זכות במקרקעין (ת/6.2) (פרוטוקול ע"מ 12 שורות 25-26).   (החוזה חתום על ידי גורבן בלבד סומן ה (2) בתצהיר הנתבעים בה"פ 182/02). כל זאת במעמד עו"ד שרעבי כשהיא אף  היא מסמיכה בעצת המתווכים את עו"ד שרעבי לטפל ולהביא לשכלולו של הסכם המכר (פרוטוקול ע"מ 29 שורות 4-7; 18-19).  במעמד זה לא נחתם ההסכם מטעמו של הקונה על ידי עו"ד שרעבי.

באותו יום התקשר עו"ד שרעבי לתובע ובישר לו כי גורבן חתמה על החוזה ועל המסמכים הנלווים, וביקש כי יגיע על מנת לחתום על החוזה ולשלם תשלום ראשון.

ביום 23/10/01 הגיע התובע, בשעות הערב, למשרדו של עו"ד שרעבי וחתם אף הוא על החוזה (החוזה חתום על ידי שני הצדדים חתום-נספח ג' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01). באותו מעמד מסר התובע לעו"ד שרעבי שיק ע"ס שווים בשקלים של 38,334 $ - התשלום הראשון על פי החוזה (הקבלה בגין כך-נספח ד' לתצהיר בה"פ 1306/01). ביום 24/11/01 שילם התובע את הסך 17,000 $, בשיק, לידיו הנאמנות של עו"ד שרעבי (ת/3; פרוטוקול ע"מ 27-28) וכן נחתם באותו מעמד מסמך שהוכתר בשם "זיכרון דברים"  ובו נכתב כי במידה והעסקה תבוטל ובכפוף להשבת הכספים ששולמו על ידי התובע, לא תהא לו כל דרישה או תביעה כלפי עו"ד שרעבי או כלפי המתווכים בעסקה. בנקודה מסוימת על קו הרצף המתואר, התקשרה גורבן לעו"ד שרעבי, הודיעה כי היא חוזרת בה מן העסקה וביקשה לבטלה.

מכאן חלוקים הצדדים לגבי העובדות: התובע טוען כי רק לאחר חתימתו על החוזה התקשרה גורבן לעו"ד שרעבי והודיעה כי היא שוקלת לבטל את החוזה, וכי תודיע לתובע סופית את עמדתה לאחר ביקורה בדירה ביום 26/10/01. עו"ד שרעבי פנה אל התובע ושאל האם מוכן הוא לבטל את העסקה, וזה הודיעו מיידית כי אינו מסכים לכך וכי הוא עומד על קיומו של החוזה. לאור כך מציג התובע מכתב, מיום 30/10/01 (פרוטוקול ע"מ 43),  אשר שוגר לגורבן על ידי עו"ד שרעבי, אשר עומד על משמעות ביטול החוזה בעת ההיא (נספח י' להמרצת התובע).

מאידך, טוענים הנתבעים כי לאחר שגורבן חתמה על החוזה, ב- 22/10/01 כאמור, שבה לביתה והודיעה לקרובי משפחתה, וביניהם הנתבע 4, אודות מכירת הדירה. אלו התריעו כי המחיר בגין המכירה אינו הולם ונמוך ביותר וכי במחיר זה הנתבע 4, בן זוגה של ביתה (להלן: שדות), מוכן לרכוש, אף הוא, את הדירה. לפיכך ובעצה אחת עם שדות, הודיעה גורבן טלפונית, בבוקר יום 23/10/01, ולפני ש"הסכם המכר" נחתם על ידי התובע, לעו"ד שרעבי כי הצעתה שטרם זכתה לקיבול, מבוטלת על ידה.

בתאריך 1/11/01 נתקיימה פגישה בין התובע לגורבן ושדות בה הוצעו לתובע 6,000 $ כפיצוי לביטול החוזה. הצעה זו נדחתה על ידי התובע.

בתאריך 6/11/01 נתקיימה שיחה בין התובע לבין שדות בו הודיע האחרון כי עו"ד שרעבי חתם, בשמו של התובע, על מסמך לפיו בוטל החוזה (נספח ו' להמרצת הנתבעים) וכי הוא הפקיד בידי עו"ד שרעבי סכום של 6,500 $ בגין אותו ביטול. באותה עת חזר והודיע התובע כי הוא ממאן לקבל את הביטול וכי זה נעשה שלא לפי הסכמתו והרשאתו. בו ביום הוצא מכתב, ברוח זו, מטעם פרקליטו של התובע, עו"ד מאיר הכהן, לעו"ד שרעבי המבקש פרטים על אותו מסמך ביטול. בשיחה טלפונית עם עו"ד כהן טען עו"ד שרעבי כי הוא הוטעה ולא ביאר מהותה של הטעיה זו. מכתב נוסף שוגר ביום 20/11/01, בו נתבקש  עו"ד שרעבי להסביר את פשר ההטעיה, ושוב נאמר במכתב כי חתם על מסמך הביטול ללא הרשאה מאת התובע.  (נספחים ה'-ו' לתשובת התובע להמרצת הנתבעים).

לאחר החתימה על מסמך הביטול על ידי עו"ד שרעבי, כביכול בשמו של התובע ומצד שני על ידי גורבן, ביום 11/11/01, נכרת הסכם למכירת הדירה בין גורבן לשדות תמורת 115,000 $ (נספח ג(1)-ג(2) להמרצת הנתבעים). לאחר מכן החל שדות בשיפוץ הדירה, משקיבל את החזקה בדירה.

אי ההתאמה במחיר לגבי הסכם המכר הראשון שבין גורבן לתובע התגלה לצדדים לאותו הסכם לכאורי רק, לאחר מכן ביום 4/12/01.  בשיחת  טלפון בין התובע לשדות בה נתגלה לראשונה כי גורבן לא הייתה מודעת לאותם 17,000 $ אשר הופקדו, כביכול, עבורה בנאמנות אצל עו"ד שרעבי הוא ההפרש בין הרשום בחוזה לבין המוסכם כביכול (פרוטוקול ע"מ 11 שורות 15-21). בעקבות זאת הוציא פרקליטו של התובע מכתב מיום 4/12/01 אל עו"ד שרעבי, עם העתק לגורבן, ובו הועלו החשדות כי נעשה ניסיון לרמות את גורבן בנוגע למחיר הדירה (נספח ז' לתשובת התובע להמרצת הנתבעים). 

ביום 18/12/01 השיב עו"ד שרעבי למכתב זה כי התובע ידע שהסך 17,000 $ אשר הוסתר מגורבן אמור להיות משולם למתווכים מטעם גורבן. כמו כן טען כי התובע הסכים כי במידה וגורבן תרצה לבטל את העסקה, הוא יסכים לביטול (נספח ח' לתשובת הנתבעים להמרצת התובע).

משכך פנה התובע ביום 11.11.01 בהמרצה לבית המשפט על מנת שיוצהר כי החוזה מיום 22/10/01, על פיו הוא רכש את הזכויות בדירה הוא החוזה התקף (להלן: החוזה הראשון). מאידך פנו הנתבעים, ביום 20/1/02, בהמרצה משלהם על מנת שבית המשפט יקבע כי החוזה מיום 11/11/01, בו רכש שדות את הדירה הוא החוזה התקף (להלן: החוזה השני) וכי חוזה המכר מיום 22/10/01 בוטל כדין.