פסק-דין בתיק א 2008/00

1.   מהות התביעה:

בפני תביעת פרמהבסט (1983) בע"מ (להלן: "התובעת") בעניין נכס מקרקעין אותו רכשה, בגין פגמים וליקויים בנכס והפרת התחייבויות הקבועות בחוזה המכר בינה לבין הנתבעים 1-3 (להלן: "הנתבעים").

הנתבעים הקימו יחדיו בניין לתעשיה בשטח המצוי בבעלותם, בחלקה 21 בגוש 6367 בקריית אריה שבפתח תקווה (להלן: " הבניין"). הנתבעת 3 עסקה בהקמתו של הבניין.

ביום 12.6.95 נחתם בין התובעת לנתבעים הסכם לפיו רכשה התובעת חלקים בבניין (להלן: " ההסכם"). על פי ההסכם, רכשה התובעת אולם בשטח 1,440 מ"ר ברוטו בקומת המשרדים של הבניין, אולם נוסף בשטח 535 מ"ר בקומת הרמפה של הבניין ומקומות חניה, תמורת סך של 2,285,000$ בצירוף מע"מ (להלן: " הממכר").

השטח בקומת המשרדים וכן מספר חניות הושכרו בשלב מאוחר יותר לחברת בריסטול-מאיירס, על פי הסכם מיום 22.5.99.

טענות התובעת כלפי הנתבעים עוסקות בליקויים שנתגלו בממכר לאחר הרכישה, כגון פגמים באיטום הגורמים לנזילות; אי-התאמת הנכס שנמכר לאמור בהסכם המכר מבחינת שטח הנכס שנמסר, מספר החניות שהוצמדו לו ומהותן ונזקים נוספים שנגרמו לתובעת -עקב האיחור באכלוס הנכס בשל אי קבלת רשיון עסק במועד והעיכוב מצד הנתבעים במתן מיקום להנחת מזגני התובעת; עקב עיכוב בקבלת החזרים כספיים וחשבוניות מהנתבעים, עקב עבודות ותיקונים שביצעה במקומה של התובעת ועקב אי-רישומו של הנכס על שם התובעת.

להוכחת טענותיה, צירפה התובעת חוות דעת מטעם המומחים שמואל רוזנברג (שמאי מקרקעין); יוסי בן-חורין (מחברת טרמינל, ביחס לליקויי הבניה) ו רפי מימון (מחברת מי-אבן, ביחס לבעיית הנזילות), אשר נחקרו על חוות דעתם. בנוסף העידו מטעם התובעת מנהלה, יהודה גולן; מנהל הפרויקט מטעמה, אבי וישניאק; ובעל החברה אשר רכשה את הנכס השכן, יואב סימן-טוב.

מטעם הנתבעים הוגש חוות דעת המומחים אלפרד אירני ו יצחק לזר, ובנוסף נחקרו על תצהיריהם הנתבע 2, עזרא גיספן; מנהל הנתבעת 3, אדם ברקאי והמפקח מטעם הנתבעת 3, דוד ספלטר. כמו כן העידו הנתבעים את דוד סטולר, אשר השכיר למנהל התובעת נכס ברמת גן.

2.   דיון והחלטה בטענות התובעת:

א.  שטח הממכר בפועל נופל מהשטח על פי ההסכם

התובעת טענה בתביעתה כי שטח הממכר שנמסר לה בפועל נופל מהשטח המוסכם בהסכם המכר. על פי סעיף 2 להסכם, כולל הממכר אולם בשטח 535 מ"ר ברוטו בקומת הרמפה ואולם נוסף בשטח 1,440 מ"ר ברוטו בקומת המשרדים של הבנין.

מדידות שביצעה התובעת לאחר שהורשתה להיכנס לממכר, העלו לטענתה כי האולם בקומת המשרדים הנו בשטח 1,215 מ"ר ברוטו בלבד והאולם בקומת הרמפה הנו בשטח 473.72 מ"ר ברוטו בלבד (כאשר בחישוב זה נכלל חדרון/ממ"ד בשטח 21.07 מ"ר, להלן " החדרון"; בלא חדרון זה עומד השטח על 452.8 מ"ר). שטח הברוטו אליו מתייחסת המדידה כולל קירות פנים וחוץ, ומחצית מהקירות המשותפים.

 לטענת התובעת, הממכר הוצג לה כבעל הפרש ברוטו-נטו של 8%-11%, ולא עלה בידה לקבל את נתוני המדידות של הנתבעים.

לעניין הפרשי השטחים צירפה התובעת את חוות דעתו של השמאי רוזנברג, ממנה עולה כי הפרשי השטחים בין השטח שנמדד בפועל לבין השטח המצוין בהסכם, עולים על ההפרש שהובטח ומגיעים כדי 15% פחות מהמוסכם.

לטענת התובעת, נהגו הנתבעים בחוסר תום לב כאשר לא גילו לה מהו הבסיס לחישוב השטח הכלול בהסכם המכר ומה נכלל בשטח ה "ברוטו". נזקה מתבטא, לטענתה, גם בכך שמכיוון ששטח הממכר קטן משציפתה, הוא אינו עונה על צרכיה ולא יספיק לקצב גדילתה כפי שנצפה במועד הרכישה.

הנתבעים טענו כי המו"מ נוהל בתום לב, שעה שהנכס היה בנוי והתובעת יכלה לבדוק אותו פיזית וכן כי מנהל התובעת הנו איש עסקים מנוסה הבקיא בעסקאות מקרקעין. מנהל התובעת היה מודע, לטענתם, למשמעות המונח "שטח ברוטו" ולכך שהכוונה היא להעמסת חלקים מהרכוש המשותף, אולם לא ביקש שמשמעות המונח תצוין בהסכם.

הנתבעים הדגישו כי מנהל התובעת ביקר בנכס בליווי מהנדס ואדריכל בטרם הרכישה, ויכול היה לבצע מדידה פשוטה של הנכס אך לא עשה זאת.

הנתבעים התנגדו לדרך החישוב של התובעת וטענו כי היא מביאה למסקנה לא הגיונית לפיה הקירות תופסים שטח גדול פי 5 משטחם האמיתי. לשיטת הנתבעים, לא ניתן לומר כי הקירות מהווים את ההפרש בין שטחי הברוטו לנטו. זאת מכיוון שבמצב כזה היו אמורים הקירות להוות כ-10% משטח הברוטו (בין 8%-11%), ואילו לפי חישובי התובעת, שטח הקירות בקומת הרמפה הוא 12.95 מ"ר, בעוד ש-10% משטח הברוטו הם 53.5 מ"ר; ובקומת המשרדים שטח הקירות הנו 23.4 מ"ר, בעוד  ש-10% משטח הברוטו של הקומה הם 144 מ"ר. מכך מסיקים הנתבעים כי לא ניתן לומר בנשימה אחת שההפרש בין שטחי הברוטו לנטו עומד על כ-10%, וכי שטח הברוטו שווה לשטח הנטו בתוספת קירות חיצוניים ומחצית מהקירות הפנימיים.

טענה נוספת העלתה התובעת ביחס לחדרון המצוי בפינה הדרום-מזרחית של קומת הרמפה. לטענתה, על פי הסכמת הצדדים במהלך המו"מ, אמור החדרון להיכלל בשטח הנמכר. זאת למרות שבתשריט קומת הרמפה שצורף להסכם, החדרון אינו מסומן כחלק מהשטח שנמכר לה. לעניין זה הסתמכה התובעת בין היתר על הצהרה בע"פ מצד הנתבעים במהלך ישיבה מרובת משתתפים מיום 28.5.96, לפיה כלול החדרון בשטח הממכר ועל מכתב שהוצא בעקבות אותה ישיבה לנתבעים, אשר תוכנו לא נסתר במכתב התשובה ששלח אדם ברקאי.

ביחס לסימון השטח בתשריטים, טענה התובעת כי התשריטים בהם תחום הממכר בצבע אדום לא צורפו להסכם במעמד החתימה, אלא נשלחו לגולן שבוע לאחר מכן והוא חתם עליהם באופן אוטומטי.