פסק-דין בתיק א 197385/02

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים שנגרמו לתובעים מחמת הפרתו של חוזה מכר מקרקעין. התביעה מכוונת כלפי הנתבעים 1 ו-2, מוכרי המקרקעין ( להלן: "המוכרים"), וכלפי הנתבע 3, עורך דין במקצועו ( להלן: "עו"ד שיין"), כמי שייצג את הצדדים בעיסקת המקרקעין ועל פי הטענה, התרשל בהבטחת זכויות התובעים.

2.         ביום 22.6.2000 נחתם חוזה מכר בין התובעים (להלן: "הקונים") לבין המוכרים, על פיו התחייבו המוכרים למכור לקונים מגרש בחולון, המיועד לבניית בית, הידוע כחלקה 80 בגוש 6872 (להלן: "המגרש"), תמורת סכום בש"ח השווה ל- 155,000 דולר ארה"ב (להלן: "הסכם המכר"). הרוח החיה מטעם הקונים בכל הנוגע לכריתת ההסכם ואופן ביצועו היה התובע 1 (להלן: "מבשם") ואילו הרוח החיה מטעם המוכרים היה הנתבע 1 (להלן: "יצחקוב"). הסכם המכר נוסח על ידי עו"ד שיין.

3.         כעולה מן המבוא להסכם המכר, במועד חתימתו רבצו על המגרש משכנתא שאינה מוגבלת בסכום לטובת בנק איגוד לישראל בע"מ (להלן: "בנק איגוד"), וכן חמישה עיקולים שהוטלו לפי צווים של בתי משפט ולשכת ההוצאה לפועל. בידי המוכרים היו הסכמות לביטול העיקולים, אך לא היתה בידם הסכמה לביטול המשכנתא.

4.         בהסכם המכר נקבע כי התשלום הראשון, סך בש"ח של 120,000 דולר ארה"ב, ישולם על ידי הקונים בשיק בנקאי משוך לפקודת בנק איגוד, בתנאי שהעיקולים הרשומים על המגרש יימחקו, המשכנתא לטובת בנק איגוד תבוטל, ותרשם הערת אזהרה לטובת הקונים בגין רכישת המגרש. עוד נקבע כי יתרת התמורה, סך בש"ח של 35,000 דולר, תשולם למוכרים בשיק בנקאי במועד מסירת החזקה במגרש שנקבע ליום 30.9.2000, בתנאי שבידי המוכרים יימצאו כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות במגרש ע"ש הקונים, לרבות אישורי שלטונות המס ואישורי עיריה.

            הוסכם כי להבטחת תשלום יתרת התמורה יפקידו הקונים בידי המוכרים שיק מעותד על סך בש"ח של 35,000 דולר ארה"ב, שיומר ביום 30.9.2000 בשיק בנקאי בסכום זה. עוד נקבע כי היה וביום 30.9.2000 לא יימצאו בידי המוכרים כל האישורים הנדרשים להעברת הזכויות במגרש, אזיי יפקידו הקונים סכום זה בידיו של עו"ד שיין, ואילו המוכרים יפקידו בידי עו"ד שיין סכום נוסף בסך בש"ח של 5,000 דולר ארה"ב. הוסכם כי עו"ד שיין יפקיד את הסך הכולל בש"ח של 40,000 דולר ארה"ב בחשבון נאמנות למשך תקופה של שלושה חודשים, וכי אם בתוך תקופה זו לא ימציאו המוכרים את כל האישורים הנדרשים, ישמש הסכום הנ"ל לצורך תשלום חובות המוכרים לרשויות השונות.

            נקבע כי צד שיפר את הסכם המכר הפרה יסודית, ישלם לצד הנפגע פיצוי מוסכם בסך בש"ח של 15,500 דולר ארה"ב.

            בפועל הסתבר, כי בניגוד להצהרת המוכרים ולמצג שהציגו בפני עו"ד שיין ובפני הקונים, חוב המשכנתא לטובת בנק איגוד עמד על סך של 250,000 ש"ח בלבד (שווה ערך ל- 61,244 דולר), ולא כפי שסבר עו"ד שיין בעת שניסח את הסכם המכר (ראה השיק ששולם לבנק איגוד, מוצג ת/6). יתרת התשלום הראשון לפי הסכם המכר, סך בש"ח השווה ל- 58,756 דולר, שולם ישירות לידי המוכרים במספר תשלומים.

5.         המוכרים היו נתונים בקשיים כלכליים ולא עלה בידם לשלם לעירית חולון ולרשויות המס את חובותיהם בגין המגרש. לפיכך, במועד כלשהו בחודש יולי 2000 נערך נספח שינויים להסכם המכר (להלן: "נספח השינויים"), ולפיו הוסכם כי המוכרים יציגו בפני הקונים שוברי תשלום מאת הרשויות השונות, והקונים יפרעו שוברים אלה מתוך הסך של 35,000 דולר שהם חייבים עדיין למוכרים. עוד נקבע כי במקרה שסכום זה לא יספיק לכיסוי חובות המוכרים, אזיי ישלמו המוכרים את יתרת חובותיהם כמתחייב מחוזה המכר.

6.         ביום 3.11.2000 חתמו מבשם ויצחקוב על נספח נוסף להסכם המכר (להלן: "הנספח השני"), שנוסח על ידם ונרשם בכתב יד, ובו אישר מבשם לעו"ד שיין להעביר לידי יצחקוב סך של 28,880 ש"ח, כנגד פקדון שיפקיד יצחקוב בידי מבשם. עוד הוסכם כי יצחקוב ישלם את החובות הקיימים עד ליום 15.11.2000, שאם לא כן רשאי יהיה מבשם לדרוש מיצחקוב להפקיד סכום ששיעורו לא פורש, בידי עו"ד שיין לכיסוי ההוצאות. על יסוד זה העביר עו"ד שיין לידי יצחקוב את הסך האמור שהוחזק בידיו.

7.         הקונים שילמו במקומם של המוכרים תשלומים שונים לרשויות השונות, אך עד עצם היום הזה נותר חוב של המוכרים בגין מס שבח ע"ס של 108,978 ש"ח, נכון ליום 27.1.2005 (ראה תעודת עובד ציבור של רע"נ גבייה ביחידת מיסוי מקרקעין מרכז).

8.         לאחר חתימת הסכם המכר הוטלו על המגרש שני עיקולים חדשים בגין חובות של המוכרים.

טענות הקונים

9.         הקונים טענו כי המוכרים הפרו את הסכם המכר בהפרות יסודיות בכך שלא שילמו את התשלומים החלים עליהם על פי הסכם המכר כלפי הרשויות השונות ובכך שלא הסירו את צווי העיקול החדשים שהוטלו על המגרש. על כן הם זכאים לפיצוי המוסכם בסך בש"ח של 15,500 דולר, השווה ל- 72,850 ש"ח ביום הגשת התביעה.

בנוסף טענו הקונים כי שילמו למוכרים ולנושיהם סך כולל של 162,940 דולר כדלקמן: סך בש"ח של 122,021 דולר שולמו לצורך סילוק המשכנתא (טענה זו עברה רביזיה בשלב הסיכומים, כפי שנראה להלן), וסך בש"ח של 40,919 דולר שולמו לרשויות השונות במקום שישולמו על ידי המוכרים. סכום זה עולה ב-7,940 דולר על התמורה המגיעה למוכרים לפי הסכם המכר, ועל כן הם זכאים להשבתו מידי המוכרים. סכום זה הינו שווה ערך ל- 37,318 ש"ח ביום הגשת התביעה.

כמו כן, הקונים טוענים כי יש לחייב את המוכרים לשלם את יתרת חובם בגין מס שבח, או להעביר סכום זה לידי הקונים כדי שישלמו אותו לשלטונות מס שבח במקום המוכרים. חוב מס השבח עומד כאמור על סך של 108,978 ש"ח נכון ליום 27.1.2005.

10.        באשר לעו"ד שיין, הקונים טוענים כי הוא התרשל כלפיהם בכך שלא דאג כי ישוריין סכום הולם לשם הבטחת תשלומי המוכרים לרשויות השונות, באשר הסכום בש"ח השווה ל- 35,000 דולר, שנקבע בהסכם לשם כך, לא היווה סכום מספיק לכיסוי החובות. הם מוסיפים וטוענים כי לו טרח עו"ד שיין לברר בעירית חולון את סכום היטל ההשבחה החל על המגרש, היה נוכח לדעת כי סכום זה לבדו הינו 146,960 ש"ח, שווה ערך ל- 40,285 דולר, לאמור, מעל הסכום ששוריין לתשלום כל המיסים. הקונים טוענים כי עו"ד שיין לא הזהיר אותם כי הסכום של 35,000 דולר לא יספיק לכיסוי כל החובות שרבצו על המגרש. הם מכחישים את טענתו כאילו אמר להם שנדרש סכום של 60,000 דולר לצורך זה, אך הם דחו המלצה זו. לדבריהם, אם היה נאמר להם על ידו כי יש להותיר פקדון בסכום של 60,000 דולר, היו פועלים על פי המלצתו. הקונים טוענים כי עו"ד שיין גם לא הזהיר אותם מפני חתימה על נספח השינויים ולא הבהיר להם כי נספח זה משנה את מצבם לרעה לעומת הסכם המכר.

            בסיכומיהם טוענים הקונים כי עו"ד שיין התרשל גם בכך שלא וידא מראש מהו גובה חוב המשכנתא לבנק איגוד, אשר בסופו של יום התברר כי עמד על סך בש"ח של 61,244 דולר בלבד (250,000 ש"ח), ולא 120,000 דולר כפי שסבר כל העת. לו היה עושה כן, היה מתחוור לו מבעוד מועד כי יתרת התשלום הראשון, בסך בש"ח של 58,756 דולר, יכולה היתה לשמש כבטוחה נוספת לתשלום המיסים החלים על המוכרים, במקום שהקונים ישלשלו סכום זה לידי המוכרים. כמו כן, הם מייחסים לו רשלנות בכך שלא הזהיר אותם מפני שחרור יתרת הפקדון בסך של 28,800 ש"ח לידי המוכרים.

            הקונים טוענים כי עו"ד שיין צריך לפצותם במלוא הסכום ששילמו ביתר למוכרים או במקומם, סך של 37,318 ש"ח, וכן בסך של 108,978 ש"ח בגין חוב מס השבח. בנוסף הם עותרים לפיצוי בגין עוגמת נפש שגרם להם עו"ד שיין ברשלנותו, בסכום של 72,850 ש"ח.