פסק-דין בתיק א 186534/02

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום סך של 477,682 ש"ח בגין עיסקת מכר דירה שנקשרה בין התובעת לנתבע (ת.א. 186534/02) ( להלן: "התביעה העיקרית"). התביעה העיקרית הוגשה ביום 3.7.2002. תביעה זו אוחדה עם תביעה שטרית שהגישה התובעת נגד הנתבע שנתיים קודם לכן בגין שני שיקים בסכום כולל של 31,000 ש"ח, אשר חוללו באי פרעון (ת.א. 26709/04) ( להלן: "התביעה השטרית"). יצויין כי התביעה השטרית נפתחה בהגשת השיקים לביצוע בלשכת ההוצל"פ באשדוד בחודש מרץ 2000, ולאחר מכן הועברה לבית משפט השלום בתל אביב על פי החלטת נשיא בית המשפט העליון מיום 5.2.2004.

2.         בבסיסן של שתי התביעות עומד חוזה מכר דירה הנושא את התאריך 10.1.1999 ( להלן: "החוזה" או "ההסכם"). על פי ההסכם קנה הנתבע מהתובעת דירת נופש בת שני חדרים בקומה שניה בפרוייקט נוף ים כחול במתחם המרינה באשקלון. נספח התשלומים של ההסכם קובע כי מחיר הדירה הינו 622,800 ש"ח. עוד קובע הנספח כי סך של 124,560 ש"ח ישולם במעמד חתימת ההסכם; סך של 373,680 ש"ח ישולם באמצעות משכנתא, בלא לנקוב במועד התשלום וסך של 124,560 ש"ח ישולם במעמד מסירת החזקה בדירה.

3.         אין חולק כי הנתבע שילם בפועל אך ורק את התשלומים הבאים:

(א)        סך של 36,000 ש"ח באמצעות 12 שיקים ע"ס 3,000 ש"ח כל אחד, שזמני פרעונם החל ביום 30.1.1999 וכלה ביום 30.12.1999. שיקים אלה נפרעו כולם במועדם.

(ב)        סך של 350,000 ש"ח שולם ביום 15.2.1999 באמצעות הלוואה של בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (נ/9 לתביעה השטרית).

4.         שני שיקים נוספים שמשך הנתבע לפקודת התובעת חוללו באי פרעון כדלקמן:

(א)        שיק ע"ס 16,000 ש"ח חולל באי פרעון ביום 30.1.2000 עקב העדר כיסוי מספיק והוראת ביטול.

(ב)        שיק ע"ס 15,000 ש"ח חולל באי פרעון ביום 28.2.2000 עקב הוראת ביטול.

5.         התובעת טוענת כי יתרת חובו של הנתבע כלפיה הינה סך של 477,682 ש"ח, נכון ליום הגשת התביעה העיקרית. חוב זה אמור להיות מבוסס על מחיר הדירה לפי החוזה- 622,800 ש"ח, שווה ערך ל- 150,000 דולר, בניכוי מה ששילם הנתבע על חשבון מחיר הדירה.

            הנתבע טוען כי מדובר בחוזה למראית עין, שאינו משקף את התמורה האמיתית שסוכמה בין הצדדים. לדבריו, המחיר האמיתי שסוכם היה 386,000 ש"ח, שווה ערך ל- 95,000 דולר. הנתבע שילם סכום זה במלואו ועל כן לא נותרה כל יתרת חוב שלו כלפי התובעת והוא זכאי לקבל את הדירה. לדבריו, שני השיקים שחוללו באי פרעון נמסרו לצורך יצירת מצג כוזב כלפי הבנק, והובטח לו כי יוחזרו לידיו קודם למועד פרעונם. על כן, לא היה מקום להציגם לפרעון.

6.         מטעם התובעת העיד מנהלה, שמשון גבאי ( להלן: "גבאי"). מטעם הנתבע העידו הוא עצמו, שמאי המקרקעין אהרון בוץ וכן גיא אפשטיין, שרכש אף הוא דירה מהתובעת ובפיו טענות דומות נגד התובעת.

7.         גבאי כופר מכל וכל בטענותיו של הנתבע. לדבריו, המחיר שנקבע עבור הדירה היה המחיר האמיתי ובאותה עת נמכרו בפרוייקט דירות נוספות במחירים דומים. לתובעת לא היה כל אינטרס ל"נפח" את שווי העיסקה, שכן לפרוייקט היה ליווי בנקאי צמוד, ומה שקבע מבחינת הבנק המלווה היה תזרים המזומנים בפועל, ולא המחירים הנקובים בחוזי המכר. לדבריו, בחודש יולי 2000 הסתיימה בניית הפרוייקט והתובע נדרש לשלם את יתרת חובו ולקבל את החזקה בדירה, אך הנתבע לא עשה כן. מכתב דרישה ראשון נשלח ביום 7.9.2000 (ת/6 לתביעה השטרית) ובו נדרש הנתבע לשלם יתרת חוב בסך של 237,922 ש"ח. גבאי טוען כי היה בעבר קשר עסקי בינו לבין בנו של הנתבע, מוטי אוריין ( להלן: "מוטי"), שהבטיח לשווק את הפרוייקט בקרב יהודי ארה"ב, אך הלכה למעשה הונה אותו. יצויין כי התובעת מכרה דירות בפרוייקט גם למוטי, לרעייתו וכן לגיא אפשטיין, שהיה מצוי בקשרי עבודה עם מוטי. באשר לשיקים שחוללו באי פרעון, טוען גבאי כי שיקים אלה היו חלק מתשלומי התמורה עבור הדירה ואין המדובר בשיקים לבטחון.

8.         הנתבע טען בתצהירו כי לא היה לו כל ענין ברכישת הדירה, משום שאין לו צורך בדירת נופש ולא היתה לו יכולת כלכלית לרכוש דירה כזו. בנו מוטי הוא ששכנע אותו לרכוש דירה בפרוייקט, וגם זאת רק לאחר שגבאי לחץ על מוטי, ומוטי לא היה מסוגל לעמוד בלחצים אלה. מוטי הבטיח לנתבע לעזור בתשלומים ועל כן הסכים הנתבע שהדירה תרשם על שמו. גבאי שכנע את הנתבע שבהסכם יצויין סכום גבוה מהמחיר האמיתי עליו הוסכם, כדי שרוב מימון הרכישה יהיה באמצעות משכנתא וכן על מנת שהתובעת תוכל להציג היקף הכנסות גבוה בפני הבנק המלווה את הפרוייקט, עקב קשיים אליהם נקלעה. החוזה נחתם במשרדיו של מוטי בתל אביב. בהמשך ניגש הנתבע לבנק דיסקונט למשכנתאות וחתם על טפסי המשכנתא. הסכם ההלוואה נחתם ביום 4.2.1999 (מוצג נ/7) וההלוואה הועמדה כבר ביום 15.2.1999. הנתבע מציין כי בניגוד לאמור בהסכם המכר, הוא מעולם לא שילם במעמד החתימה סך של 124,560 ש"ח, ולמעשה מדובר בסכום פיקטיבי שנכתב בהסכם רק כדי שהבנק למשכנתאות יסכים להעמיד את ההלוואה ע"ס 350,000 ש"ח לטובת הנתבע. הנתבע מוסיף ומציין כי גבאי ביקש ממנו למסור את השיקים ע"ס 15,000 ש"ח ו- 16,000 ש"ח וכאשר ביקש הנתבע לדעת לאיזה צורך, אמרה לו בתו של גבאי כי אלו שיקים לבטחון והוסבר לו שהם דרושים כדי להציג צפי לתזרים מזומנים לבנק המלווה. גבאי הבטיח לנתבע להשיב לו את השיקים לפני שיגיע מועד פרעונם. ביום 4.9.2000 דרש בא כוחו של הנתבע את מסירת הדירה לידי הנתבע (נספח ה' לתצהיר הנתבע בתביעה העיקרית), ורק בעקבות דרישה זו, נדרש הנתבע לראשונה לשלם את המחיר הפיקטיבי הנקוב בחוזה (נספח ו' לתצהיר הנתבע בתביעה העיקרית).

דיון

9.         עדותו של הנתבע בפניי לא עלתה בקנה אחד עם גרסאות קודמות שמסר בתצהיריו. כך למשל, בעוד אשר טען בתצהירו כי ידע מראש שבחוזה יירשם מחיר פיקטיבי הגבוה מהמחיר האמיתי, הרי שבעדותו בפניי העלה לראשונה את הטענה כי בעת שחתם על החוזה, מחיר הדירה כלל לא היה נקוב בו, אלא נוסף בדיעבד (ע' 45 לפרוטוקול), ורק לאחר מעשה נודע לו לראשונה מהו גובה הסכום (ראה גם ע' 52 לפרוטוקול). עוד העיד כי כלל לא ידע בזמן החתימה כי עומדים לרשום בחוזה מחיר פיקטיבי (ע' 58 לפרוטוקול). זאת ועוד, בתצהיר שהגיש בשנת 2002 במסגרת בקשת הרשות להתגונן, טען הנתבע כי החוזה כולו היה פיקטיבי, ומטרתו היחידה היתה לאפשר לתובעת לקבל את כספי המשכנתא מהבנק למשכנתאות, מבלי שהיתה לנתבע כל כוונה לרכוש את הדירה. עוד נטען באותו תצהיר כי מוטי סיכם עם גבאי על ביטול החוזה. עם זאת, ראוי לציין כי תצהיר מופרך זה תוקן לאחר מכן, לאחר שהנתבע החליף בא כח. על פי טענת הנתבע, התצהיר שהוחלף היה שגוי מיסודו בשל מחלתו הקשה של בא כוחו הקודם, עו"ד רימל ז"ל, שניסח אותו מעל מיטת חוליו ונפטר לאחר מכן. הסבר זה מקובל עליי. הנתבע יוצג על ידי שלושה עורכי דין. תחילה על ידי עו"ד גלילי, לאחר מכן על ידי עו"ד רימל ז"ל ולבסוף על ידי בא כוחו הנוכחי. ניתן להיווכח כי בתצהיריו הראשונים של הנתבע, בעת שהיה מיוצג על ידי עו"ד עו"ד גלילי, הוא הציג גירסה הדומה באופן כללי לגירסתו הנוכחית, והגירסה המופרכת לחלוטין הוצגה רק בתקופת הביניים עת הנתבע יוצג על ידי עו"ד רימל ז"ל.

10.        גם עדותו של גבאי הקרינה חוסר אמינות ועוררה אצלי תחושה ממשית כי דבריו אינם משקפים את המציאות כהווייתה. גבאי הציג גירסה עמומה למדיי כל אימת שהוצגו בפניו שאלות נוקבות, והתחמק ממתן תשובות מניחות את הדעת לשאלות אלה. גבאי גם הכחיש עובדות שלא היה ראוי להכחישן, כגון, היכולת לזהות את כתב ידה של בתו אורית, למרות שהוצג בפניו מסמך שכתבה על גבי נייר מכתבים של התובעת (מוצג נ/10 לתביעה השטרית) ולמרות שבתו עובדת אתו לפחות מאז שנת 1998 ראה ע' 3-4 לפרוטוקול). נזכיר כי:

            " המניע הפסיכולוגי למתן או אי-מתן אמון בדברי העד, מקורו כרגיל בדבר שאינו לא 'שקול' ולא 'מדוד' ולא 'מנוי' אלא כמעט 'סמוי מן העין', כמו עקימת שפתיים, שטף דיבור, היסוס פורתא, אזיל סומקא ואתי חיוורא (או להיפך) - כל אלה, בגדר דק-מן-הדק - עד-אין-נבדק על-ידי בית-משפט יותר גבוה שלא שמע ולא ראה את העד שהעיד" (ע"פ 377/62 לוי נ' היועץ המשפטי , פ"ד יז 1065, 1074).

11.        תחושה זו לפיה גבאי אינו אומר את כל האמת, קיבלה חיזוק ונתמכה במספר נתונים אובייקטיביים, כפי שיפורט להלן:

(א)        למרות שהחוזה נושא את התאריך של יום 10.1.1999, אין מנוס מן המסקנה כי הוא נחתם עוד קודם לכן, והתאריך המאוחר יותר נרשם רק בדיעבד. מסקנה זו עולה לנוכח העובדה ששני השיקים נשוא התביעה השטרית הופקדו בבנק עוד ביום 2.12.1998, כעולה מהחותמת על גבם (ראה המוצג ת/2 בתביעה השטרית). כיצד זה ייתכן שהשיקים נמסרו למעלה מחודש קודם שנחתם החוזה? אמור מעתה, החוזה נחתם במועד כלשהו לפני יום 2.12.1998. גבאי עומת עם מועד הפקדת השיקים בבנק, ולא היה לו כל הסבר לכך, זולת העלאת השערה כי נחתם זכרון דברים באותו יום (ע' 7 לפרוטוקול). דא עקא, זכרון דברים כזה לא הוצג וגם לא נטען מעולם קודם לכן כי נכרת זכרון דברים לפני חתימת החוזה. הואיל והחוזה נחתם ככל הנראה במועד מוקדם יותר מזה הנקוב בו, הדבר מכרסם באמינותו של החוזה כמסמך אותנטי המשקף את העובדות כהוייתן.