פסק-דין בתיק א 17986/04

בפני תביעה חוזית ונזיקית שעילתה חוזה מכר דירה.

כללי -

1.       התובעים, ה"ה הדס ויעקב לוי (להלן - "הקונים") רכשו מאת הנתבעת, מפרם בע"מ (להלן - "המוכרת"), דירה ברח' האלה בשלומי (להלן - "הדירה"), וזאת בהתאם לחוזה מכר שנחתם ביום 29/10/2001 (להלן - "החוזה").

2.       הקונים טוענים בתמצית כי בדירה התגלו ליקויים רבים וכי למרות נסיונותיה של המוכרת לתקן את הליקויים, הרי שנותרו ליקויים שהוערכו על ידי המומחה מטעמם בסך של כ-76,000 ש"ח.

3.       המוכרת טוענת מנגד, כי לא נותרו ליקויים, וכי אף אם קיימים ליקויים בודדים - יש לאפשר לה לתקן אותם.

דיון -

4.       בימים 8/12/2005 ו-5/1/2006 העידו בפני המומחה מטעם הקונים, מר אלכסיי גנישב (להלן - "מומחה הקונים"), הבת של הקונים, הגב' סיון לוי (להלן - "הבת"), התובע מס' 2, הקונה, מר יעקב לוי (להלן ביחיד - "הקונה"), המומחה מטעם המוכרת, מר מרדכי זייד (להלן - "מומחה המוכרת"), מנהל הפרויקט מטעם המוכרת, מר אברהם רם (להלן - "מנהל הפרויקט") ומהנדס מטעם המוכרת, מר אלכס רהואן (להלן - "מהנדס המוכרת").

5.       לאחר בחינת העדויות הנ"ל, עיון במסמכים הרלבנטיים ושקילת טיעוני באי כוחם של הצדדים - מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל, והכל מהנימוקים שיפורטו להלן.

האם קיימים ליקויי בניה ?

6.       מומחה הקונים ביקר בדירה ביום 9/12/2003 והגיש מטעמו את חוות דעתו (ת/1). על פי חוות דעתו סך הליקויים הינו בסכום של 58,650 ש"ח (ללא פיקוח הנדסי וללא מע"מ) ועוד קובע הוא כי משך ביצוע התיקונים הינו כ-10 ימים.

7.       מומחה המוכרת הגיש את חוות דעתו (נ/1) לאחר ביקור בדירה ביום 10/3/2005. לשיטתו סך הליקויים הינו בסכום של 13,400 ש"ח (ללא פיקוח הנדסי וללא מע"מ). מומחה זה ציין שאין צורך בפיקוח הנדסי - מחד, ועם זאת הוסיף, מאידך - כי המחירים בהם נקב מתייחסים למחירי קבלן ראשי וכי במידה והקונים יבצעו לבד את התיקונים ויתקשרו לצורך כך עם מספר קבלני משנה יש להוסיף למחירים 10% עד 15%.

8.       בתיק לא מונה מומחה מטעם בהמ"ש ועלי להכריע באשר לממצאים העובדתיים העולים משתי חוות הדעת וחקירות המומחים.

9.       טרם פירוט מסקנותי אציין על אילו עקרונות התבססתי -

10.   ראשית, הרי ששני המומחים לא מצאו לנכון להתייצב לבהמ"ש עם הרשימות שביצעו בזמן אמת במהלך הביקורים בדירה ולכן כל אשר היה בפניהם הינו חוות הדעת המודפסת ללא הטיוטות, התרשימים, המדידות וכיוצ"ב.

11.   בשלב זה אתייחס לתמונות ששלח מומחה המוכרת לבהמ"ש ביום 12/2/2005 לאחר סיום שמיעת הראיות ולאחר הגשת סיכומי הקונים, ואומר - שכמובן שהתמונות אינן יכולות להוות ראיות בתיק, לא תהא כל התייחסות אליהן, ועוד אומר שאני קצת מופתעת שב"כ המוכרת לא מנע מהמומחה מטעמו לשלוח לבהמ"ש את התמונות כאמור.

12.   שנית, יש לזכור שהקונים קיבלו את הדירה לידיהם ביום 18/10/2002, ולכן מומחה התובעים ביקר בדירה כשנה וחודשיים לאחר מסירת החזקה לידי הקונים (וראו את חקירתו בעמ' 10 שורה 4), וכי מומחה המוכרת הגיע שנתיים וחמישה חודשים לאחר קבלת החזקה.

13.   מומחה הקונים נשאל לגבי האפשרות שליקויים או פגמים מסויימים שנמצאו הינם תולדה של שימוש בדירה והוא מסר כי במידה והתגלה פגם שיכול להגרם בשל שימוש מצד הקונים הוא שאל אותם אם הפגם כבר היה במועד מסירת החזקה ובמידה והתשובה היתה חיובית הוא יצא מנקודת הנחה שיש לכלול את הפגם בחוות דעתו. אפנה לדוגמא להתייחסותו לסדק אשר מצא באחד מאריחי הקרמיקה, כאשר נשאל האם יכול להיות שהסדק נגרם כתוצאה מנפילת חפץ על האריח, וכך ענה :

"אני מבחין בין כל פגם לפגם. אני מסביר שאם משהו נופל לא תמיד צריך להיות סדק יכול להיות פגם אחר. אם יש סבירות שזה נגרם ע"י הדיירים אני לא רושם את זה אלא אם הם אומרים לי שכך הם קיבלו את זה ואז אני רושם את הפגם". (עמ' 10 שורות 26-28).

14.   בדומה - מומחה הקונים אישר כי בכל מקום בחוות דעתו בו צוין קיומו של פגם "לדברי הדייר", הרי שמדובר בפגם שהוא לא ראה במו עיניו (עמ' 13 שורות 16-21 ושוב בעמ' 14 שורות 11-13).

15.   שלישית, מומחה המוכרת מתייחס במקומות רבים בחוות דעתו לליקויים שאכן קיימים ללא ציון העלויות הכרוכות בתיקונם, ובמצב דברים זה יש לאמץ את קביעתו של מומחה הקונים באשר לעלויות. 

16.   רביעית, יש לתת את הדעת אף לתרשומת שערך מהנדס המוכרת בתגובה לחוות דעתו של מומחה הקונים (נספח "יב/1" לתצהיר מנהל הפרויקט, להלן - "תרשומת מהנדס המוכרת"), כאשר בתרשומת קיימת הודאה מצד המוכרת לגבי קיומם של מספר ליקויים.