פסק-דין בתיק א 1783/97

1.         עניינה של התביעה הוא בהחלטה של הנתבעת בישיבתה מס' 32/13 מיום 24.3.1991 (נספח י' לתצהירו של עד התביעה מר פרח, שתכונה להלן: " ההחלטה נספח י'"), בה החליטה הנתבעת שלא להיעתר לבקשת התובעת מיום 10.3.1991, לקבל היתר בניה לבניית בית מגורים במגרש שבבעלותה. התובעת טוענת כי ההחלטה נספח י' ניתנה בשרירות לב, ברשלנות, ותוך הפרת חובה חקוקה, וכי החלטה זו והדחייה שנגרמה כתוצאה ממנה בקבלת ההיתר, גרמה לתובעת נזקים שאת תשלומם היא תובעת בתביעה הנוכחית.

העובדות

2.         התובעת רכשה מספר נכסי המקרקעין מחברת אברהם רובינשטיין בשנות ה-80 של המאה שעברה - היא רכשה ביום 9.12.88 חלק מחלקה 346 בגוש 7138 בשטח של 1,741 מ"ר מחברת ארן מלונאות וקייט בת ים בע"מ (בפירוק מרצון - להלן: " חברת ארן"), וביום 4.1.89 רכשה התובעת חלק מחלקה 347 בגוש 7138 בשטח של 953 מ"ר מחברת אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ (להלן: " חברת רובינשטיין").

שתי החלקות הנ"ל מהוות את מגרשים D ו-D1 במסגרת תב"ע 30א' שפורסמה למתן תוקף ביום 4.11.71 (להלן: " תב"ע 30א'"). המגרשים D ו-D1 (שיכונו יחד להלן " המגרשים") נוצרו כתוצאה מאיחוד וחלוקה של מקרקעין שבתב"ע 30א'. מגרש D המערבי היה  בבעלות עיריית בת ים (ויכונה להלן: " חלקת העירייה"), ואילו מגרש D1, המזרחי, היה בבעלות רשות הפיתוח (והוא יכונה להלן: " חלקת ממ"י").

על פי התב"ע, המגרשים D ו-D1 חולקו לחלק צפוני בשטח של 2,258 מ"ר וחלק דרומי בשטח של 2,694 מ"ר. עניינה של התביעה דנן הוא בחלק הדרומי של המגרשים הנ"ל, שיכונה להלן: " המגרש".

3.         המגרש נרכש על ידי התובעת, כאמור, מחברות של האחים רובינשטיין. להלן נתאר איך הגיע המגרש על שני חלקיו לבעלות החברות של האחים רובינשטיין.

בבעלות משפחת רובינשטיין היו מספר חלקות מקרקעין בעיר בת ים, בשנות ה-70 של המאה הקודמת. החלקות היו בצידו המערבי של רחוב בן גוריון, וגבלו בחוף הים. העירייה יזמה עסקה של חילופי מקרקעין עם משפחת רובינשטיין, כדי לייתר הליך של הפקעת החלקות שבבעלותה (עסקה זו תכונה להלן: " עסקת החליפין"). במסגרת זו, העבירה משפחת רובינשטיין את המגרשים שהיו בבעלותה לבעלות עיריית בת ים, ובתמורה היא קבלה לבעלותה מגרשים - את המגרש שסומן D בתב"ע 30א' (הוא " חלקת העירייה"), וכן מגרש שסומן B בתב"ע. עסקת החליפין נערכה עם חברה שבבעלות האחים רובינשטיין - חברת ארן.

4.         עסקת החליפין סוכמה בין הצדדים בפגישה מיום 29.3.72, בה נכחו האחים אהרון ואברהם רובינשטיין, השמאי מר פן, וכן ראש עיריית בת ים מר רוטשילד ז"ל, וסגן ראש העירייה מר אהוד קינמון. הפגישה סוכמה בפרוטוקול מיום 24.3.72 (להלן: " הפרוטוקול").   

בעקבות הפגישה והפרוטוקול, נחתם הסכם לביצוע עסקת החליפין ביום 7.9.72 (להלן: " הסכם החליפין"). בהתאם לשומה שנערכה על ידי השמאי מר אליהו פן, ערך המגרשים המוחלפים בעסקת החליפין הוא זהה, ולכן לא נדרשו תשלומי איזון בין הצדדים.

בהמשך, בתחילת שנת 1978, רכשה אחת מחברות האחים רובינשטיין ממינהל מקרקעי ישראל את מגרש D1 - הוא חלקת ממ"י.

5.         בשנת 1979, הגישה חברת רובינשטיין בקשה להקים בית מלון על המגרשים (D ו-D1, על שני חלקיהם - הצפוני והדרומי). התובעת טוענת כי חברת רובינשטיין נאלצה להגיש בקשה זו עקב לחציה של העירייה. הוועדה המקומית אישרה את תוכנית הבינוי להקמת המלון, אולם הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה.

6.         כאמור, התובעת בקשה להקים על המגרש בית מגורים, ואף פנתה לנתבעת בבקשה לקבל היתר בנייה לבניית בית מגורים על המגרש. בקשת התובעת נדחתה על ידי הנתבעת בהחלטה נספח י'. התובעת הגישה ערר על ההחלטה נספח י'. ביום 7.6.93 התקבלה החלטתה של רשות הרישוי המחוזית שליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, אשר קבלה את הערר, והורתה לנתבעת להוציא לתובעת את ההיתר המבוקש.

התובעת טענה, כאמור, כי סירובה של הנתבעת בהחלטה נספח י' להוציא לה היתר בנייה כמבוקש, היה סירוב שלא כדין שגרם לה לנזקים. הנתבעת טענה כי הסירוב היה כדין - וזאת משני טעמים עיקריים: ראשית, בהתאם למצב התכנוני, לא היתה התובעת זכאית להקים בית מגורים במגרש; ובנוסף, חברת רובינשטיין התחייבה בזמנו כלפי עיריית בת ים להקים על המגרש בית מלון, במסגרת עסקת החליפין, והתובעת מחוייבת אף היא בהתחייבות זו.

7.         לכן, כדי להכריע בתביעה דנן, יש מקום לבחון את שני הנושאים שפורטו לעיל: מה היה המצב התכנוני במועד בו ביקשה התובעת את היתר הבנייה; והאם היתה התחייבות של חברת רובינשטיין להקים על המגרש בית מלון בלבד, ולא להקים עליו בית מגורים.

המצב התכנוני

8.         לטענת התובעת, בהתאם להוראות תב"ע 30א', נקבע ייעודם של המגרשים D ו-D1 הן בחלקם הצפוני והן בחלקם הדרומי, ל" מגורים ו/או בית מלון". לטענת התובעת מדובר בייעודים אופציונאליים, ולכן - וכל עוד לא שונתה התב"ע הנ"ל, לא היה לרצונה של הנתבעת כי ייבנה במגרש בית מלון, כל נפקות חוקית. התובעת טוענת כי ייעוד המגרשים למגורים נובע גם מהחלטת הוועדה המחוזית מיום 7.10.00 (נספח ג' לתצהירו של מר פרח), ממכתב מינהל מקרקעי ישראל מיום 16.2.89 (נספחים ד'1 וד'2 לתצהירו של מר פרח), ומהשמאות של הגב' סילביה מגל מטעם המינהל (נספח ה' לתצהיר מר פרח). עוד נטען כי ביחס לחלק הצפוני של המגרשים D ו-D1 שעליו חלות אותן הוראות של התב"ע, ניתן לחברת רובינשטיין היתר לבנות שני בנייני מגורים, שאף נבנו בפועל על החלק הנ"ל של המגרשים.

9.         הנתבעת טענה כי ייעוד המגרשים D ו-D1 בהתאם להוראות תב"ע 30א', איננו ברור.

כך, הנתבעת הפנתה לטבלת לוח השטחים על גבי התשריט בתב"ע 30א', ממנה עולה כי מגרשים D ו-D1 מיועדים לבתי מלון (התשריט צורף כנספח ב' לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד ברוש).

בתשריט של תב"ע 30א', נצבעו מגרשים D ו-D1 בצבע כתום המוגדר בתב"ע כ"מגרש מיוחד". המונח מגרש מיוחד מופיע בתקנון תוכנית המיתאר 2א' (במ/1), ממנה עולה כי במגרש מיוחד ניתן לעשות שימושים רבים - שמגורים אינו אחד מהם. 

על התשריט התוכנית קיימת טבלה המכונה "לוח הקצאות", וכן טבלה המכונה "לוח הקצאות (המשך)", בה נקבע תחת העמודה "ייעוד" - "בית מלון/מגרש מיוחד/איזור ג'". הנתבעת טענה כאמור כי תב"ע 30א' אינה ברורה דייה ביחס לשימושים המותרים במגרש, וכי רשות הרישוי לא היתה רשאית לכן, על פי הטענה, לתת היתר רק על יסוד האזכור של השימושים האופציונאליים של המגרש בטבלה שעל גבי התשריט. יוער  כי בסיכומי התשובה, התובעת טוענת כי טענות אלה של הנתבעת מהוות הרחבת חזית אסורה.

10.        הנתבעת אף טוענת, כי כאשר תוכנית קובעת מספר אפשרויות אלטרנטיביות לניצול מגרש, יש למוסד התכנון שיקול דעת ביחס לניצול המועדף לגישתו (טענה שגם ביחס אליה טענה התובעת כי מדובר בהרחבת חזית). גם מטעם זה, כך טוענת הנתבעת, היתה הנתבעת זכאית שלא להתיר לתובעת בנייה של בתי מגורים על המגרש.