פסק-דין בתיק א 17776/05

התובע הוא מתווך מקרקעין מורשה, אשר עבד במשרד הידוע בשם "רילטי אקזקיוטיב" בתל-אביב (להלן - משרד התיווך). הנתבעים היו, בתקופה הרלוונטית, בעל ואישה בהליכי גירושין שבבעלותם דירת מגורים ברחוב מבוא גילת 2 בתל- אביב (להלן - הדירה).

טענות התובע

הנתבעים חתמו על הסכם בכתב להזמנת שירותי תיווך (להלן - ההסכם או הסכם הבלעדיות או הסכם התיווך) לצורך מכירת הדירה. בתחילה התחייבו הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ, שהופחת בשלב מאוחר יותר ל- 1.5% בתוספת מע"מ. בנוסף, נקבעה בהסכם תנית בלעדיות הקובעת תקופה של שנה, החל מיום 17/5/04 ועד ליום 17/5/05 (להלן - תקופת הבלעדיות), בה יטפל התובע באופן בלעדי במכירת הדירה. עוד נקבע בהסכם, כי בתקופת הבלעדיות כל קשר בין הנתבעים לבין רוכשים פוטנציאליים של הנכס ייעשה אך ורק באמצעות התובע והנתבעים מתחייבים לשלם לתובע דמי תיווך בכל מקרה של מכירת הדירה בתקופת הבלעדיות, גם אם המכירה לא תיעשה באמצעות התובע. הנתבעת 2 אישרה את ההסכם בחתימתה. 

לטענת התובע, הסכם הבלעדיות אינו מנוגד לסעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים) מאחר והמצב המשפטי במועד ההתקשרות התיר תקופת בלעדיות של שנה, בשונה מהמצב המשפטי דהיום, המגביל את התקופה ל-6 חודשים. כמו כן, במועד ההתקשרות לא היתה דרישה, שההתחייבות לבלעדיות תהיה במסמך נפרד, כפי שנדרש כיום.

לטענת התובע, הוא פעל במרץ רב לאתר רוכשים לדירה. בכתב התביעה ובסיכומיו מציין התובע שורת צעדים בהם נקט להשגת מטרה זו. הדירה הוכנסה למאגר הנכסים הממוחשב המוצע ללקוחות ורוכשים פוטנציאליים של משרד התיווך, הוצגה לכל הסוכנים העובדים עבור המשרד, צולמה ותמונותיה נתלו בחלון הראווה של המשרד. כמו כן, הדירה הוצעה למספר לקוחות פוטנציאליים ופורסמה בעיתונות הארצית ובקרב מספר משרדי תיווך באזור לצורך ביצוע שיתוף פעולה למכירתה. בנוסף לפעולות השיווק אף נתלה שלט גדול  על מרפסת הדירה. לאחר שלמרות כל מאמצי השיווק לא נמכרה הדירה, נפגש התובע עם הנתבעים ביום 1/7/04 לישיבת תיאום, בה הוחלט, כי המחיר, הגבוה ממחיר השוק, הוא הסיבה לקושי במכירת הדירה ולכן הופחת המחיר המבוקש, בהסכמת הנתבעים, ל- 370,000 $.  מאמצי המכירה לא פסקו גם לאחר הפחתת המחיר אך נדרשה פגישת תיאום נוספת, שבה הופחת המחיר המבוקש ל- 350,000$. לטענת התובע, גם מחיר זה היה גבוה ממחיר השוק ובשלב זה נמצאו לקוחות שביקשו לרכוש את הדירה תמורת סך של 330,000$, אך הנתבעים סירבו להצעות אלה.

כשלושה חודשים לאחר החתימה על ההסכם, קיבל התובע את מכתב הנתבעים המודיע על ביטול הבלעדיות. לטענת התובע, הביטול נעשה באופן חד צדדי וללא הסכמתו, תוך שהתובעים עושים דין לעצמם ומפרים את ההסכם הפרה יסודית. יתר על כן, מכתבים ששלח לאחר מכן אל הנתבעים בימים 10.9.04 ו- 21.9.04, בהם התבקשו הנתבעים לשתף פעולה עם התובע במכירת הדירה ולדווח לו אם מכרו הדירה ללא ידיעתו, לא נענו על ידי הנתבעים.

לטענת התובע, נודע לו על מכירת הדירה, שלא באמצעותו ובניגוד להסכם עימו, רק באמצעות ב"כ הנתבעים במכתבו מיום 5.10.04. התובע פנה לנתבעים וביקש את תשלום שכרו בגין המכירה ומשסירבו הוגשה התביעה.

מבירור שערך התובע עולה, כי הנתבעים מכרו את הדירה תמורת סך של כ- 330,000$. לפיכך, בהתאם להסכם התיווך, חייבים הנתבעים לתובע דמי תיווך בסך 4,950$ בתוספת מע"מ שהם 5,791$, כשהם מחושבים על פי שער של 4.484 ש"ח לדולר נכון ליום 23.9.2004, מגיעים לסך של 25,969 ש"ח.

טענות הנתבעים

בבקשה למתן רשות להתגונן ובתצהיריהם טוענים הנתבעים, שהתובע התחייב בפניהם להשיג  קונה שישלם תמורת הדירה סך של 395,000$, שהוא המחיר המבוקש על ידם (להלן - המחיר המבוקש). לטענת הנתבעים, סיפרו לתובע שהם בהליכי גירושין ומעוניינים במכירה מהירה של הדירה והתובע הבטיח לפעול בכל דרך לפרסום הדירה ולמצוא לה קונה ואף ישתף מתווכים אחרים. בהתאם לכך השתכנעו הנתבעים לחתום על הסכם התיווך עם התובע. לטענת הנתבעים, מחיר של 395,000$ היה בלתי מציאותי מלכתחילה וננקב על ידי התובע כדי לפתותם לתת לו בלעדיות לתקופה של שנה, שהיתה תקופה בלתי סבירה בנסיבות האישיות של הנתבעים ובכלל.

הקונים שהפנה אליהם התובע הציעו עבור הדירה מחיר שנפל באופן משמעותי מהמחיר המבוקש ולכן דחק בהם להפחית את המחיר המבוקש על מנת להגדיל את סיכוייה להימכר. כעבור פרק זמן, כאשר התובע לא הצליח להשיג קונה גם במחיר המופחת, דחק בהם להפחיתו שוב וגם אז לא הצליח למצוא קונה לדירתם. כאשר הפנו אליו מתווכים אחרים שפנו אליהם, סירב לשתף עימם פעולה בטענה, שיש לו בלעדיות. לטענת הנתבעים, התובע הונה אותם בהבטחה להשיג להם קונה במחיר המבוקש וזאת כדי שיתנו לו בלעדיות במכירת הדירה ולאחר שקיבל את הבלעדיות הפך אותם ל"שבויים", כלשונם. 

הנתבעים שלחו לתובע ביום 12.7.04 מכתב בדואר רשום בו הודיעו לו על הגבלת תקופת הבלעדיות לשלושה חודשים בלבד, כדי לאפשר לו למצוא להם קונה במהלך תקופה זו, ולאחר מכן הם יהיו חופשיים למכור את הדירה בעצמם או באמצעות מתווכים אחרים. בתום שלושת החודשים הסירו את השלט שהציב התובע במרפסת הדירה, החזירו אותו לתובע וביקשו חזרה את טופס ההתחייבות. לטענת הנתבעים, התובע אמר, שישלח להם חזרה את הטופס וכי הוא "לא מעוניין לעבוד עם מי שלא רוצה אותי". ביום 5/9/04, ובעקבות מודעה שפרסמו בעיתון, מכרו הנתבעים את הדירה תמורת סך של 328,000$ והודיעו על כך טלפונית לתובע. מאחר והמכירה לא התבצעה במסגרת שלושת החודשים שהוקצבו לתקופת הבלעדיות, התובע אינו זכאי לתשלום כלשהו בגין המכירה.

התובע הגיש "תצהיר אימות", המהווה לצורך העניין גם תצהיר עדות ראשית ואילו הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית, הזהים זה לזה וזהים לתצהירים שצורפו לבקשה למתן רשות להתגונן. הצדדים לא נחקרו על תצהיריהם והצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו, יינתן פסק דין על סמך החומר המצוי בתיק ולאחר הגשת סיכומים בכתב.

הנתבעים חזרו בהם בסיכומיהם בכתב מהטענה, כי הסכם הבלעדיות עליו חתמו הוא בניגוד לחוק המתווכים וציינו, כי בטעות ובתום לב סברו, כי החוק המתוקן חל על המקרה דנן בעוד שבפועל חל החוק טרם התיקון.

דיון

מאחר והנתבעים חזרו בהם מהטענה בדבר אי חוקיות ההסכם ואכן נכונה טענת התובע, שהסכם התיווך כפוף לדין הקודם והתיקון לחוק המתווכים לא חל על המקרה דנן, איני רואה מקום לדון בנושא זה. אם כי, טענה מרכזית בהגנת הנתבעים התבררה כלא נכונה. הסכם התיווך נחתם ביום 17.5.04 ולכן עסקינן בהסכם עליו חל חוק המתווכים, בנוסחו טרם תיקון מס' 4, שפורסם ביום 9.6.04 ונכנס לתוקפו ביום 9.12.04. סעיפי החוק הרלוונטיים לסוגיה הם סעיף 14, המגדיר אימתי יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך וקובע כדלהלן:

14.       דמי תיווך

(א)       מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)        הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)        הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;