פסק-דין בתיק א 1696/03

1.       רקע:

עניינה של תובענה זו הוא ליקויי בנייה בדירת התובעים, ברח' ויצמן 1/11 בנהריה, אותה רכשו מהנתבעת, ביום 24.11.00. החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 05.03.02. לטענת התובעים, כבר במועד מסירת הדירה הבחינו הם בליקויים חמורים, כגון נזילות וכתמי רטיבות על תקרת הדירה.

התובעים טוענים, כי התלוננו פעמים רבות בפני הנתבעת לעניין הליקויים החמורים, אך עד היום לא תוקנו והם נותרו בדירה על מלוא ליקוייה. מהנדס הנתבעת ביקר בדירת התובעים רק בחודש יולי 2002 והודיע כי הנושא בטיפול, אך לטענתם, עד היום לא בוצעו התיקונים הנחוצים. לבסוף, פנו התובעים אל מהנדס המתמחה בביקורת מבנה, אשר ערך ביקורת בדירה ומצא בה ליקויים רבים, הכוללים בין היתר בעיות רטיבות חמורות, לרבות כתמי רטיבות, בעיות תברואה ואינסטלציה ועוד ליקויים רבים ובלתי נסבלים. עלות התיקונים על פי חוות דעת המומחה מטעם התובעים הסתכמה בסך של 51,167 ש"ח.

לטענת הנתבעת, במועד מסירת הדירה הדירה הייתה במצב טוב ותקין והצדדים חתמו על פרוטוקול מסירה. הנתבעת טוענת, כי לפני הגשת התביעה התובעים פנו בתלונה על בעיה של רטיבות וכתמי רטיבות, ולכן ביצעה הנתבעת, לבקשת התובעים, בדיקת הצפה בדירה מעל דירת התובעים ובנוכחותם, אך לא נתגלתה רטיבות בדירת התובעים. הנתבעת טוענת, כי עשתה מאמץ לבדוק את הנושא לעומק, אך התובעים סרבו לשתף פעולה. במועד הגשת התביעה, ביום 14.01.2003, הצדדים עדיין היו בתקופת שנת בדק. הנתבעת טוענת, כי למעט הודעת התובעים בדבר ליקוי הרטיבות, לא הודיעו הם על כל ליקוי אחר לפני הגשת התביעה, ובכך התנהגו התובעים בניגוד לחוזה ובניגוד להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973.

הצדדים הסכימו, כי התביעה תוכרע לפי סיכומים שיוגשו בצירוף מסמכים וראיות, ללא חקירת עדים.

2.       הודעה בדבר אי התאמה:

לטענת הנתבעת, התובעים הפרו את סעיף 16 להסכם הרכישה וכן את סעיף 4א לחוק המכר (דירות), שכן לא שלחו כל הודעה בכתב בה כלולים ומפורטים הליקויים שלטענתם קיימים בדירה ולא הודיעו לה על ליקויים אחרים פרט לליקוי הרטיבות, לפני הגשת התביעה. לטענת הנתבעת, היא ראתה את חוות הדעת מטעם מומחה התובעים רק כנספח לכתב התביעה.אשר לדרישת ההודעה בכתב- סעיף 16 להסכם בין הצדדים קובע:

"המוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל מום או פגם אשר יתהווה בדירה בתוך התקופות הנקובות בחוק המכר דירות... אשר נגרמו כתוצאה מעבודה לקויה ו/או חומרים פגומים, וזאת בתנאי שהמוכר יקבל מהקונה הודעה בכתב (שתכלול פירוט התיקונים והמומים שנתגלו בדירה) שתשלח בדואר רשום למוכר ושתגיע אליו בתוך תקופת האחריות".

חוק המכר (דירות) אינו דורש כתנאי, כי ההודעה תהיה בכתב. סעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 קובע:

"(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה -

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד.

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

בע"א 8939/01 חיים אביצור ועוד 21 אח' נ. חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ, נז(6) 83, עמ' 88-89, נקבע:

"הלכה היא מלפני בית-משפט זה כי אין באי-מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש על-אף האמור בחוזה המכר...

במאמר מוסגר אציין, כי גם לו הייתה תנייה חוזית זו מחייבת רוכש להודיע על אי התאמה כמשמעותה לפי חוק המכר (דירות) במכתב רשום, אינני בטוח שהיא הייתה עומדת (ראו גם א. זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, תשס"ב, עמ' 541) לאור האמור בסעיף 7א' לחוק המכר (דירות) הקובע כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה תניה חוזית שכזו, אין ספק שאינה ל"טובת הרוכש" , לא בתכליתה ולא ביישומה, ויש בה כדי לצמצם את זכויות הרוכש ולחייבו במתן הודעה באופן מסויים, אופן אשר אינו מתחייב מן החוק".

 מכאן, שטענת הנתבעת באשר להיעדר הודעה בכתב, אינה מתקבלת.

אשר לאי מתן הודעה בדבר ליקויים נוספים, פרט לליקוי הרטיבות- במקרה דנן, חוות דעת המומחה מטעם התובעים נערכה ב- 27.10.2002, כשלושה חודשים לפני הגשת תביעה זו. אולם, התובעים לא צרפו כל ראיה לפיה חוות הדעת נשלחה לנתבעת לפני הגשת התביעה, וכן לא צורפו מכתבים המצביעים על פניית התובעים לנתבעת בדבר ליקויים חמורים בדירתם, פרט לליקויי הרטיבות, אשר הנתבעת עצמה מודה כי ידעה עליהם, אך טוענת, כי לא נמצא כל ליקוי בעניין זה.  מכאן, לכאורה, יש לקבל את טענת הנתבעת בדבר אי מתן ההודעה המוקדמת והפרת סעיף 4 א' לחוק המכר (דירות).

ואולם, הפסיקה קבעה סייגים לפטור הקם לזכות הקבלן עקב אי משלוח ההודעה. על פי אחד הסייגים מטרתה של ההודעה היא ליידע את הקבלן בדבר קיומם של הליקויים. לפיכך, מקום בו הקבלן ידע על קיומם של הליקויים, אין הוא יכול לפטור עצמו מאחריות בשל אי מתן הודעה. כפירה בחבות חרף הידיעה על קיום הליקויים או אי ההתאמות תחשב, על-פי הפסיקה, כקיום החוזה שלא בתום לב. (ר' ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו- 39 אח' (לא פורסם) וכן  תא 95 / 680 שרון בלה ואמנון נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (לא פורסם)).

זו גם התוצאה העולה מחוק המכר, התשכ"ח- 1968, שגם בו נקבעו הוראות לגבי מתן הודעה בדבר אי-התאמה בממכר (סעיף 14 לחוק). ואולם, חוק המכר מוסיף וקובע בסעיף 16 לחוק: