פסק-דין בתיק א 15723/06

1.    תביעה זו תחילתה בבקשה לביצוע שטר חוב בסכום נקוב של 90,000 ש"ח שהתובעת קבלה מהנתבעת 1 במסגרת הסכם שכירות שנעשה ביניהן במאי 2004. הנתבעת 1 (להלן " השוכרת"), היא עושה השטר, והנתבעים 2-4 ערבים לפירעונו.

2.    השוכרת שכרה את המושכר - 2 חנויות צמודות ברח' בן יהודה 6, תל-אביב, להלן: ("המושכר") - לתקופת שכירות בת 3 שנים החל מ-1.6.04 ועד ל- 30.5.07, עם אופציה ל-4 שנים נוספות עד ל-30.5.11, על מנת להפעיל במקום מסעדת פיצה. בין הצדדים הוסכם, אף שהדבר לא מצא את ביטויו בהסכם השכירות, ש-2 החנויות יאוחדו לאחת על ידי שבירת הקיר החוצץ ביניהן. לאחר עיכובים, הדבר בוצע ובמקום אכן פעלה מסעדת פיצה, אך ביוני 2005 התברר לתובעת שהעסק סגור ושהשוכרת נטשה את המקום.

זמן קצר לאחר מכן, באוגוסט 2005, הוגש לביצוע שטר החוב נשוא תביעה זו. לפי בקשת הביצוע חובם של הנתבעים הוא סכום השטר בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מחושבים למועד הגשתו לביצוע, וסכום זה עומד על סך של 102,786 ש"ח. עתה מאשרת התובעת שהחוב הנומינאלי של הנתבעים עומד על כמחצית מהסכום האמור: 62,696 ש"ח והוא מורכב לטענתה מהסכומים הבאים:

27,823 ש"ח דמי שכירות שלא שולמו; 6,528 ש"ח ריבית פיגורים; 19,914 ש"ח הוצאות ונזקים, והכל בתוספת מע"מ (סעיף 42 לתצהיר מטעם התובעת).

3.    התובעת, מסתבר, מצאה תוך פרק זמן קצר שוכר חלופי, תמורת דמי שכירות העולים על דמי השכירות שהגיעו לה מהנתבעת; הלה קיבל את החזקה במושכר כבר מחודש אוגוסט 2005, כך שבסעיף " דמי שכירות" דורשת התובעת רק את דמי השכירות שהגיעו לה לטענתה עד לחודש יולי 2005. בסעיף " ההוצאות והנזקים" דורשת התובעת הוצאות שהוציאה למציאת שוכר חלופי: דמי תיווך ומודעה בעיתון בסכום של 1,190 ש"ח; 6,837 ש"ח ששולמו על ידה למהנדס קונסטרוקציה לשם הכנת תוכניות לחיזוק המבנה - אלה נדרשו לאחר שהתברר שהקיר החוצץ בין החנויות הוא קיר תומך ולפי דרישת העירייה יש לבצע חיזוקים, וכן 10,000 ש"ח בגין עבודות פינוי, תיקון, ניקיון, וזמן שנדרש למציאת שוכר חלופי וחתימה על הסכם שכירות חדש.

4.    הנתבעים טוענים שהם אינם חייבים לתובעת כל סכומים שהם. התובעת חילטה סכום של 25,000 ש"ח ששולם לה ושאותו יש לטענתם להפחית מהחוב הנטען בגין דמי שכירות, וכן עומדת להם הזכות לקזז מהסכום הנתבע הוצאות מיוחדות שנשאו בהן: כ- 4,680 ש"ח ששולמו למסגר בקשר לוויטרינה של החנות, ואת הפסד ההכנסות שנגרם להם הן בשל העיכוב בהכשרת המושכר למטרת השכירות, והן בשל עבודות הבנייה המאסיביות שבוצעו בבניין: הוספת שתי קומות ושיפוץ החזיתות. עבודות אלה גרמו לטענתם לתקלות חוזרות במתקנים שבמושכר והבריחו לקוחות בשל האבק והפיגומים שהוצבו בחזית הבניין.

5.    אתייחס תחילה לסכומים הנתבעים.

התובעת טוענת שהחוב בגין דמי השכירות עומד על 39,675 ש"ח. הנתבע 2 שהעיד לנתבעים אישר בחקירתו שהנתבעת פיגרה בתשלום דמי השכירות וכן ושחלק מהזמן גם לא שילמה כלל " בעקבות קיזוז נזקים שהיו לי במקום" (פרוטוקול, עמ' 12), אבל הנתבעים סבורים שתביעתה של התובעת בראש זה עומדת על 34,351 ש"ח שהוא צירוף הסכומים אשר מופיעים בסעיף 42 לתצהיר התובעת. אלא שסכום זה אינו כולל מע"מ ומכאן הסכום של 39,675 ש"ח שבו נוקבת התובעת בסיכומיה. אציין שהחישוב של התובעת ביחס לריבית הפיגורים נעשה ליום 31.10.06 שהוא יום הגשת התצהיר.

דמי תיווך ששולמו בסך 1,111 ש"ח לשם איתור שוכר חלופי ו-383 ש"ח ששולמו עבור מודעה בעיתון לאותה מטרה - הסכם השכירות בסעיף 15 שלו קובע שאם השוכר יפנה את המושכר בתוך תקופת השכירות או ללא הסכמה מראש של התובעת, הוא יהיה חייב לשלם למשכירה את דמי השכירות עד לתום התקופה או להעמיד שוכר חלופי באישור התובעת. לכן, ומאחר ששטר החוב נמסר לתובעת כאמור בסעיף 17.א. לחוזה השכירות, " להבטחת מילוי כל התחייבויות השוכר וגביית הפיצויים שיגיע למשכירה אם יפר השוכר הסכם זה", נראה לי במחשבה נוספת, שיש לקבל את טענת התובעת כי הסכומים שהוצאו לשם איתור שוכר חלופי - 1,494 ש"ח - ברי תביעה על פי שטר החוב.

לעומת זאת ביחס לסכום הגלובאלי של 10,000 ש"ח, עבור עבודות פינוי, תיקונים, צבע, הוצאות חיפוש דייר חלופי, וחתימה על הסכם שכירות חדש - מסתבר שאין קבלות ובעצם לא מדובר בהוצאות ממשיות. מר אלרון שהעיד לתובעת הגדיר את הפיצוי הנדרש בסעיף זה כך: " אין קבלה, זה זמן שבוזבז" (פרוטוקול, מע' 27). לפיצוי כזה אין אחיזה בהסכם, ואני סבורה שאת התביעה לסכום האמור, כסכום שמגיע מכוח שטר החוב - אין לקבל.

6,837 ש"ח ששולמו למהנדס - מדובר בתשלום למהנדס קונסטרוקציה עבור הכנת תכניות לחיזוק המבנה. תכניות אלה נדרשו על מנת לקבל את אישורה של העירייה להסרת הקיר החוצץ בין החנויות שהתגלה כקיר תומך.

הייתה זו דרישה בלתי צפויה עבור שני הצדדים; הנושא של איחוד החנויות סוכם על ידם מראש, וקיים סיכוי סביר שהדרישה לביצוע חיזוקים שהצריכו תכניות, נבעה גם מהעובדה שבאותה עת נבנו על גג הבניין 2 קומות נוספות שהכילו 24 דירות. עובדה היא שאת החיזוקים ביצע הקבלן של הבניין לבקשת התובעת והיא שלקחה על עצמה לדאוג להשגת התכניות הדרושות. הנתבע נשאל בחקירה נגדית: " בפגישה הראשונה שהופיע הקבלן עם אלרון, איך הציג לך אלרון את הקבלן? ותשובתו הייתה: "שהוא הקבלן שמבצע את הבניה של הקומה הנוספת והוא בשיתוף פעולה עם אלרון יטפלו בחיזוק של האיחוד של שתי החנויות" (פרוטוקול, עמ' 16).

 הסכם השכירות אומנם קובע בסעיף 32 כי השיפוצים במושכר יהיו על חשבון השוכר, אך בנסיבות שתוארו נראה לי שעל התובעת לשאת במחצית מהסכום הנתבע בגין הפריט הזה היינו,  3,418.5  ש"ח.

לפיכך, החוב של הנתבעים בגין הוצאות ונזקים  הינו 4,912.5 ש"ח  (1,494+3,418.5) בצירוף מע"מ בשיעור של 15.5% כנדרש על ידי התובעת, עומד למועד הגשת התביעה על 5,674 ש"ח.

6.    ועתה למחלוקת בעניין הסכום של 25,000 ש"ח.

סכום זה שולם על ידי הנתבעת על פי הוראת סעיף 6 ה' להסכם השכירות שזו לשונו:

"מוסכם בזה בין הצדדים, כי כל איחור בתשלום דמי השכירות ישא ריבית בשיעור שיגבה בנק לאומי לישראל בע"מ עבור ריבית חריגה בתוספת מע"מ כחוק.

מוסכם בזה כי השוכר ישלם תשלום חד פעמי בגין דמי שכירות של 25,000 ש"ח + מע"מ בחמישה תשלומים חודשיים שווים".

התובעת טוענת שמדובר בדמי שכירות עבור ציוד שהיה בחנויות: שני מקררים, מינדף אוויר לארובה, שולחן נירוסטה, ולא מדובר בציוד שנמכר, כי אם בהשכרה " לכל תקופת השכירות, לרבות תקופת האופציה קרי עד 30.5.11" (סעיף 7 לתצהיר).