פסק-דין בתיק א 1560/03

1.         התביעה שבפני היא תביעה לצו עשה, לצו הצהרתי ותביעה כספית ע"ס 150,000 ש"ח. התובע, עו"ד שלמה רן (להלן: " הקונה"), רכש דירה ברחוב שרת 79 בתל אביב, הידועה כחלקה 544/1 בגוש 6108 (להלן: " הדירה"), על פי הסכם מיום 20/1/03 (להלן: " ההסכם"). הדירה נרכשה מעו"ד פלאי קרני, אשר שימש ככונס נכסים בתיק הוצל"פ ת"א מספר 01-40822-00-1 (להלן - " הכונס") לצורך מימוש ומכירת הדירה.

אין חולק כי התובע שילם בגין הנכס תשלומים על פי ההסכם, במועדים הבאים:

א.      סך השווה ל-10% מערך הנכס, 79,500 דולר בשקלים, שולמו ביום 21/1/03, במעמד חתימת ההסכם - לצדדים אין טענות לגבי תשלום זה.

ב.      תשלום שני שולם ביום 3/3/03 בסך 659,056 דולר בשקלים לפי שער של 4.81 ש"ח לדולר, בסה"כ שולמו במועד זה 3,170,059 ש"ח.

ג.        ביום 1/5/03 שולם סך של 4,550 דולר בשקלים, בהתאם לשער יציג של 4.86 ש"ח לדולר, בסה"כ שולמו במועד זה - 20,412 ש"ח.

ד.      סך של 55,000 דולר הופקדו על פי הסכם דיוני כפיקדון בקופת בית המשפט, ביום 11/10/04, בשקלים לפי שער יציג של 4.46 ש"ח לדולר - סה"כ 245,740 ש"ח.

טענות הצדדים

2.         לטענת התובע הכונס לא קיים את התחייבויותיו על פי ההסכם בין השאר היות ובמועד המסירה הדירה לא היתה פנויה, והכונס לא שילם את תשלומי החובה עובר למועד המסירה. התובע טוען כי בשל כך לא יכול היה לקבל את הדירה בהתאם להסכם, ובכך הפר הנתבע את ההסכם, וגרם לו לנזקים כספיים אותם הוא תובע.

בהסכם נקבע כי המועד האחרון למסירת החזקה הוא 45 יום מיום חתימת ההסכם, דהיינו ביום 6/3/03. התובע טוען כי לאחר שבדק את הדירה הסתבר לו כי עדיין נותרו בדירה חפצים רבים שלא פונו, וזאת גם לאחר תום התקופה הקבועה לכך בהסכם (ראה סעיף 6 לתצהיר התובע). התובע טוען כי בשל הפרת ההסכם על ידי הכונס נגרמו לו נזקים שכן הוא הניח שמועד המסירה יהיה כפי שנקבע בהסכם, לכן הוא הקדים תשלום בסך 695,056 דולר, ששולם שעה ששער הדולר עמד על 4.81 ש"ח לדולר. כתוצאה מכך הסכום בשקלים אותו שילם היה גבוה בהרבה מהסכום אותו היה משלם אם היה משלם את התמורה במועד המסירה, שכן שער הדולר שהיה גבוה מאוד במועד ביצוע התשלום הנ"ל - צנח תוך מספר ימים והיה נמוך בהרבה במועד מסירת החזקה בדירה.

לטענתו, הואיל והתמורה היתה צריכה להשתלם על פי ההסכם רק במעמד מסירת החזקה - יש לחשב את התמורה בהתאם לשער הדולר הנמוך שהיה במועד המסירה בפועל דהיינו ביום 20/12/04.

מעבר לחישוב שער הדולר במועד המסירה בפועל, טוען התובע כי על הכונס להשיב לו את הסכום ששולם בשקלים על פירותיו, או לחלופין לחשב את הפירות על הסכום השקלי מיום שהוא מחזיק את הסכום בשקלים דהיינו מאז 3/3/03, ועד למועד שבו נמסרה הדירה בפועל או לחלופין ביום 1/5/03, הוא המועד בו הסתיימה המניעה המשפטית למסירת החזקה, כפי שיפורט בהמשך.

3.         הנתבע טוען כי הדירה היתה פנויה לחלוטין ומוכנה למסירה, עוד ביום 20/1/03, הוא יום חתימת ההסכם, בו התובע בדק את הדירה, לאחר שהחייב פינה אותה. שמעתי בענין זה את ראיות הצדדים. עדותו של התובע בענין זה היתה אמינה. השתכנעתי שאומנם הדירה היתה פנויה אך לא היתה ריקה, ונותרו בדירה חפצים רבים, שהנתבע הגדיר אותם כגרוטאות ו"זבל" שנותרו בדירה לאחר שהחייב פינה את הדירה, אולם מחובתו של הכונס היה לדאוג למסירת דירה פנויה מכל אדם וחפץ. הכונס הודה כי הוא פינה את החפצים מהדירה ביום 21/3/03 על ידי קבלן מטעמו (בפרטיכל בעמ' 17 ש' 13). השתכנעתי כי במועד זה הדירה היתה ריקה אם כי לא נקייה לגמרי, ואם נגרמו לתובע הוצאות בשל כך הוא רשאי היה לתבוע אותן מהנתבע.

אין ספק שהכונס התחייב למסור דירה פנויה וריקה ומחובתו היה לפנותה. יצויין כי מן הראוי שמוכר ידאג למסור דירה לקונה כשהיא ריקה ונקיה. אמנם אין מחובתו של מוכר לשפץ דירה לפני מכירתה, אך בהחלט ניתן לדרוש לקבל דירה כשהיא ברמת נקיון סבירה. ואולם, לא זה הדבר שמנע ועיכב במקרה זה את מסירת החזקה בדירה לתובע, ובכל מקרה לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם.

המניעה המשפטית למסירת החזקה

4.         ביום 19/3/03 (כשבועיים לאחר ביצוע התשלום השני), נוצרה לראשונה מניעה משפטית למסירת החזקה בדירה לתובע, זאת בעקבות בקשה לעיכוב הליכי המכירה שהגיש החייב. במועד זה ניתנה החלטה של ביהמ"ש העליון (כב' השופט ריבלין), שהורה על עיכוב כל הליכי המכירה, עד להחלטה של השופט זפט בבקשה.

ביום 1/5/03 קיבל התובע את החלטת בית המשפט המחוזי ( כב' השופט זפט) לאחר שדן מחדש בבקשת החייב וביטל את עיכוב ההליכים. ההחלטה אושרה על ידי כב' השופט ריבלין ביום 22/5/03, ולכן קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלה מתי תמה המניעה המשפטית. הואיל והחלטת העיכוב של ביהמ"ש העליון היתה בתוקפה רק עד להחלטת השופט זפט שקבע שאין עיכוב ביצוע - הרי שהמועד בו הודעה לתובע ההחלטה, הוא המועד הקובע.

דיון

5.         ההסכם אינו קובע מועדים מסוימים לתשלום יתרת התמורה אלא קובע שלאחר התשלום הראשון ששולם במעמד חתימת ההסכם בשעור 10% מהתמורה, יתרת התמורה תשולם במעמד מסירת החזקה בדירה. הדבר נעשה בעיקר בשל העובדה שההסכם היה כפוף לאישור בימ"ש ולא ניתן היה לצפות במדוייק מתי ניתן יהיה למסור את החזקה בדירה, דבר שהיה ידוע לצדדים, והתובע הבין וידע זאת היטב. סעיף 7 להסכם קובע כי יש לחשב את התמורה על פי שער הדולר ביום ביצוע כל תשלום. וזו לשון הסעיף:

"7. תמורת הנכס ישלם הקונה לכונס בתשלומים המפורטים... בערכם בשקלים בהתאם לשער היציג שיפורסם לגבי יום ביצוע כל תשלום כמפורט להלן...".

בסעיפים 5א' ו-7ב' להסכם נקבע שהחזקה תימסר לקונה תוך 45 יום ממועד חתימת ההסכם, וכי יתרת התמורה בשיעור 90% תשולם רק כנגד קבלת החזקה בדירה, וזו לשון ההסכם: