פסק-דין בתיק א 13735/01

1.         בזמנים הרלוונטיים היו התובעת והנתבע הבעלים ו/או המחזיקים של שתי דירות בבית משותף שברח' מסדה 46 בחיפה. התובעת הייתה הבעלים של דירת מחסן הידועה כחלקה 268/7 בגוש 10810 ואילו הנתבע היה הבעלים של דירה הידועה כחלקה 268/5 בגוש הנ"ל. שתי הדירות האמורות הן בקומת המרתף.

2.         לטענת התובעת בחודש אוקטובר 2000, שעה שביקרה בנכס הנ"ל, מצאה כי הנתבע, אגב עבודות שיפוצים שביצע בדירתו, פלש לנכס הצמוד לדירת התובעת וסיפח חלק ממנו לדירתו. החלק שסופח נמדד על ידי שמאי מקרקעין מטעמה של התובעת, מר מיכאל רפלסון (להלן - "רפלסון"), וערכו נישום בסכום של 5,200 דולר שערכו השקלי ליום הגשת התביעה עולה לסך של 21,570 ש"ח.

            הנתבע נדרש, איפוא, להשיב את המצב לקדמותו או לפצות את התובעת בסכום האמור. הנתבע לא נענה לדרישה. לימים, כך המשך טענת התובעת, היא נאלצה למכור את הדירה למר רפאל דנטס (להלן - "דנטס"). היא מסרה לדנטס מצב  הדברים לאשורו. כתוצאה מכך קיבלה מדנטס תמורה המופחתת מן הסכום שיכולה הייתה לקבל בגין הדירה.

3.         הנתבע התגונן בפני התביעה. מלכתחילה הוא כפר בשייכותו הקניינית של השטח הריק האמור לתובעת. משום כך, כך הייתה טענתו, עבודות הבנייה שביצע לא היו בשטח השייך לתובעת. בגדר כתב הגנתו טען הנתבע, כך אף הייתה גרסתו כעולה מתשובות לשאלון, כי הנכס האמור הוא בבחינת רכוש משותף ויש לגביו התחייבות לבניית מקלט שלא מומשה.

4.         ניסיונות ממושכים להסדיר הסכסוך בפשרה לא עלו יפה. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעת הוגשו תצהירה-שלה ותצהירו של דנטס, כזכור מי שרכש את דירתה. מטעם הנתבע הוגש תצהירו-שלו.

            בהמשך הדרך, ובהסכמה, הוצגו לי נסח רישום בגין דירת הנתבע וטיוטת הסכם פשרה ליישוב המחלוקת. בעקבות זאת הסכימו ב"כ הצדדים כי יוגשו תצהירי עדות משלימים של בעלי הדין לעניין המשא ומתן לפשרה ביניהם שלאחריהם יוגשו סיכומי טענות על מנת ליתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה.

5.         עוד טרם שהוגשו סיכומי הטענות עתרה התובעת להתיר לה להמציא ראיה נוספת והיתרתי לה לעשות כן. על כך להלן. בעקבות זאת הוגשו סיכומי טענות. לבקשת התובעת נדרשתי לסיכומי טענות משלימים.

6.         שתי סוגיות, איפוא, ניצבות להכרעתי: האחת, הוכחת זכויותיה של התובעת בשטח המריבה. השניה, כימות הנזק שנגרם לתובעת, ככל שנגרם.

7.         ככל שעסקינן בסוגיה הראשונה לא זו בלבד שהתובעת שכנעה באורח ברור ומוחלט, הרי מכלול התנהלותו של הנתבע נגועה בחוסר תום לב קיצוני, התחמקות והיתממות.

8.         עיון במסמכי לשכת רישום המקרקעין מלמד על כך כי על גבי נסח הרישום באשר לדירת התובעת נרשמה הערה אודות קיום "תקנון מוסכם". משמע, קיימת ידיעה מיוחסת לכולי עלמא על אודות תוכנו של תקנון מוסכם זה. עיון נוסף מלמד כי נרשם תקנון מוסכם בגדרו הוענקו זכויות ייחודיות לבעלים של חלקת משנה 7, היא חלקת התובעת. נרשם כי לחלקה יוצמד "הגג כולו", "החצר כולה" ו "השטח הריק (הבלתי בנוי) שמתחת לבניין כולו". ולהסרת ספק צוין כי "וכל אלה כפי שהם קיימים כיום וכפי שיהיו קיימים בעתיד לאחר הכנסת שינויים בהם". מלכתחילה, איפוא, היה נהיר לנתבע כי השטח הריק הבלתי בנוי צמוד לדירת התובעת ולדירתה בלבד.

            אכן, הדבר לא מצא ביטוי מובהק בנסח רישום המקרקעין. משום כך עתרה התובעת להגשת ראיה נוספת והיא נסח מעודכן שנעשה לפי החלטת כב' מפקחת המקרקעין שהוסיף והעתיק לפרטי הנסח את מכלול ההתנאות האמורות, שנימנו בתקנון המוסכם.

9.         משמע, מתחילת הדרך מוחזק הנתבע כמי שיודע על כל אלו, בין אם אכן הוא יודע בפועל ובין אם לאו. ואולם, מעבר להיבט המשפטי-הפורמאלי, הנתבע יודע-גם-יודע מצב הדברים לאשורו. הדבר עולה בעליל מכתב הגנתו שהגיש בתיק תביעה 148/03 של נציגות הבית המשותף כנגדו בפני כב' המפקחת. בגדר הגנתו ההודפת דרישה לתשלומים מסוימים הוא ציין, בראש כתב הגנתו, כי "אבל הבעלים של המחסן (רשומה כיחידת דיור מס' 7 בטאבו) הוא הבעלים של הגג, החצר והשטח הבלתי בנוי מתחת לבניין וזאת על פי הצמדה שאותה ניתן לראות בפירוש וללא עוררין בנספח לרישום הבית בפנקס בתים משותפים".

10.        טענת הנתבע, איפוא, כי הוא סיפח שטח שאינו שטחה של התובעת, היא גרסת-כזב מופרכת, ולו לשיטתו. ואולם, גם גרסתו המופרכת של הנתבע מעידה על התנהלותו. והאם ככל שמדובר ברכוש משותף, קל וחומר המיועד למקלט, רשאי הנתבע לעשות דין לעצמו ולספח שטח זה, סתם כך, ללא אומר ודברים?

11.        הטיעונים האמורים הולכים ומתעצמים לנוכח מכלול הראיות שבפניי. ב"כ התובעת משגרת לנתבע מכתב דרישה ביום 10.12.00 שבו מוטחות כנגדו כל ההאשמות אודות פלישה והסגת גבול, ומכתב זה לא נענה. דנטס, בתצהירו, מתאר באורח מפורט איך הוא ראה את פעולות הבנייה בה סיפח הנתבע את השטח הבלתי בנוי לדירתו-שלו, מדירת התובעת שלימים נמכרה לו. אף תצהיר תשובות לשאלון של הנתבע היה רווי התחכמויות והתחמקויות.

12.        משאלה הם פני הדברים, הרי בגדר סיכום טענותיו מפליג הנתבע לטענות חדשות אשר בצדק מתנגדת להם התובעת, בהיותן הרחבת חזית בוטה. וכך, רק בגדר סיכום הטענות, נטענת לראשונה הטענה כי ההצמדה לה זכתה התובעת בנסח המעודכן היא בקומת המסד, ולא בקומת המרתף. רק בגדר סיכום הטענות נטען כי כב' המפקחת לא קבעה אל-נכון לא באיזה קומה נמצא השטח המוצמד ואף לא את שטחו. וכן כי ככל שקיימת לתובעת עילת תביעה, היא נולדה רק מיום הרישום ולא מלפני כן.

13.        הטענות האמורות אינן צריכות לפנים בהיותן הרחבת חזית בוטה. מעבר לכך, הן נדחות לעיצומן. מעולם לא טען הנתבע כי הפלישה לשטח היא בקומת המסד והדבר אף אינו סביר. עיון במסמכי המקרקעין מלמד שדירת התובעת ודירת הנתבע מצויות בקומת המרתף. מעבר לכך, כבר הראיתי, התובעת זכאית למלוא השטחים הבלתי בנויים, יהא שטחם ומיקומם אשר יהא, שהרי היא זכאית להם "כפי שהם קיימים כיום וכפי שיהיו קיימים בעתיד לאחר הכנסת שינויים בהם".

            זכותה הקניינית של התובעת נולדה מיום שזכתה בבעלות בנכס, לנוכח העובדה שהזכויות בנכס נולדו והוגדרו בתקנון המוסכם, לפני עשרות בשנים.

            ועל כל אלו: טיוטות הסכמי הפשרה שלא נחתמו מעלות בעליל שהיה נהיר שהסכסוך ייפתר כך שהנתבע ישלם לתובעת סכום פלוני בגין סיפוח השטח האמור.

            לנוכח כל אלו, כאמור, לא זו בלבד שהוכיחה התובעת את עילת תביעתה, אף הוכחה התנהלותו הנפסדת ביותר של הנתבע.