פסק-דין בתיק א 13583/05

מבוא

1.         בפניי תביעה כספית לתשלום סך של 378,780 ש"ח. עילת התביעה מבוססת על חוזה שכירות שנכרת ביום 11.2.2001 בין התובעים לבין הנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת"). הנתבע 2 ( להלן: "הנתבע"), מנהלה דאז של הנתבעת, ערב לקיום התחייבויותיה של הנתבעת כלפי התובעים.

2.         על פי חוזה השכירות ( להלן: "החוזה") שכרה הנתבעת מהתובעים מבנה תעשייתי בן ארבע קומות ברחוב החצב 10 באזור, לתקופה של שישים חודש, שראשיתם ביום 15.4.2001. דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך השווה ל- 5,500 דולר ארה"ב בצירוף מע"מ כחוק בגין שנת השכירות הראשונה. בגין שנת השכירות השניה ואילך נקבעו דמי שכירות בסך השווה ל- 6,500 דולר ארה"ב בצירוף מע"מ כחוק.

3.         הואיל ולקומה הרביעית של המושכר לא היה טופס 4 בעת חתימתו של החוזה, התחייבו התובעים בס' 7.1.1 לחוזה כדלקמן:

            " המשכיר מתחייב לדאוג להשגת טופס (לקומה רביעית) תוך 6 חודשים מיום תחילת השכירות. בתנאי מפורש שישלמו דמי השכירות במועד ע"י השוכר." (השגיאות במקור- ח.ב.]

            אין חולק כי הכוונה היא לטופס 4 (ראה הודאתו של מנחם עיני, המצהיר מטעם התובעים, בס' 16 לתצהירו וכן ס' 66 לסיכומי התובעים).

            מכאן שעל התובעים היה לדאוג לכך שטופס 4 בגין הקומה הרביעית יושג עד ליום 15.10.2001, בתום ששת חודשי השכירות הראשונים.

4.         ביום 20.9.2001 שיגר הנתבע מכתב אל התובעים ובו ציין את העובדה כי בניגוד להתחייבויות התובעים על פי החוזה, טרם נתקבל טופס 4 לקומה הרביעית, דבר שלטענתו מנע את האפשרות להשתמש הן בקומה הרביעית, והן בקומות השנייה והשלישית (נספח ד' לתצהירו של הנתבע). מנחם עיני אישר בחקירתו כי קיבל את המכתב (ע' 15 לפרוטוקול). ביום 1.11.2001 הודיעה הנתבעת, באמצעות בא כוחה, על ביטול החוזה. במקביל ניתנה הוראת ביטול לשיקים שנמסרו בשעתו לידי התובעים כתשלום דמי שכירות, והחל מיום 30.11.2001 הם חוללו בזה אחר זה באי פרעון (ראה חוות דעתו של המומחה רו"ח אלי אמרוסי).

5.         ביום 18.11.2001 כתב ראש המועצה המקומית אזור מכתב לתובע 1, בנימין עיני, ובו הודיע לו:

            " בהמשך לבקשתך, הריני לאשר לך לאכלס קומה 4 ולעבוד גם בה. כיוון שהתוכנית סיימה את הפקדתה ואנו מחכים לאישורה הסופי, תוכל לקבל רשיון עסק זמני במקביל לקבלת תוכנית הבנין המתאימה למצב הקיים בשטח."

            מעדותו של מנחם עיני, בע' 7- 8 לפרוטוקול, אין זה ברור כלל ועיקר מתי, אם בכלל, הועבר העתק ממכתב זה אל הנתבעים, ומכל מקום, המכתב הופק לראשונה כשבעה עשר ימים לאחר שניתנה הודעת הביטול של הנתבעת.

6.         ביום 6.12.2001 מימשו התובעים ערבות בנקאית בסך של 64,000 ש"ח שמסרה להם הנתבעת בעת כריתת החוזה. רק ביום 9.5.2002, בחלוף כחצי שנה מאז הודיעה על ביטול החוזה, פינתה הנתבעת את המושכר.

טענות הצדדים

7.         התובעים טוענים כי הנתבעת לא היתה רשאית ליתן הודעת ביטול של החוזה וכי עליה לשלם את חוב דמי השכירות בגין החודשים דצמבר 2001 ועד מועד הפינוי בחודש מאי 2002, בסך של 199,164 ש"ח (כולל מע"מ), כמפורט בחוות דעתו של המומחה אמרוסי. בנוסף, כך טוענים התובעים, צריכה הנתבעת לשלם את הפיצוי המוסכם הקבוע בס' 16.4 לחוזה, בסך של 215,134 ש"ח (כולל מע"מ). התובעים מציינים כי בכל מקרה, וגם אם ייקבע שהודעת הביטול ניתנה כדין, הרי שהנתבעת צריכה היתה לשלם את דמי השכירות בגין התקופה שבה המשיכה להחזיק את המושכר. התובעים טוענים כי לפי ס' 3.9 לחוזה נקבע כי לנתבעת אין ולא תהיה זכות קיזוז, ולכן אין היא רשאית לקזז סכום כלשהו מחובה כלפי התובעים.

8.         הנתבעים טוענים כי החוזה בוטל כדין מחמת הפרתו היסודית על ידי התובעים, שלא השיגו טופס 4 לקומה הרביעית בתוך התקופה בת שישה החודשים שנקבעה לכך. הנתבעים טוענים כי מכתבו של ראש המועצה מיום 18.11.2001 אינו מהווה טופס 4, ומכל מקום, הוא לא הומצא להם קודם להגשת התביעה, וגם אם היה נמסר להם, אין בכוחו להחיות חוזה שבוטל כדין קודם לכן. משבוטל החוזה כדין, הנתבעת היתה פטורה מתשלום דמי השכירות. הנתבעת ערה לכך שעל פי החוזה היא ויתרה על זכות הקיזוז, אך לטענתה אין המדובר בקיזוז אלא בהתחשבנות רטרואקטיבית של דמי השכירות המגיעים בגין השטח בו השתמשה בפועל, והפסקת תשלום בגין שטח שהיתה מנועה מלהשתמש בו.

            הנתבע טוען כי משבוטל החוזה, עומדת לנתבעת זכות הקיזוז שכן הויתור על זכות זו מתייחס אך ורק למצב שבו החוזה ממשיך להתקיים. בנוסף, הוא טוען כי משבוטל החוזה זכאית הנתבעת להשבת מה ששולם לפי החוזה, והשבה זו צריכה להביא בחשבון את העובדה שהנתבעת שילמה עבור שטחים שלא ניצלה כלל. לדידו, תשלומי הייתר ששילמה התובעת מסתכמים בסך של 162,909 ש"ח, שכן הנתבעת שכרה שטח של 1,900 מ"ר לפי מחיר של 2.89 דולר למ"ר, ושילמה סך כולל של 226,052 ש"ח, אך ניצלה בפועל שטח של 443 מ"ר בלבד, שהתמורה בגינו צריכה להיות 63,143 ש"ח בלבד. בנוסף, שולמו תשלומי יתר לחברת הביטוח וכן למועצה המקומית אזור וכן השקיעה הנתבעת סך של 83,056 ש"ח עבור הכנת המושכר לצרכיה.

דיון

9.         השאלה הראשונה שיש להכריע בה היא האם רשאית היתה הנתבעת להודיע על ביטולו של החוזה ביום 1.11.2001.

            על שאלה זו יש להשיב בחיוב. התובעים הפרו את התחייבותם לפי ס' 7.1.1 לחוזה להשיג טופס 4 לקומה הרביעית בתוך שישה חודשים, קרי, עד ליום 15.10.2001. מדובר בהפרה יסודית של החוזה, שכן הצדדים עצמם קבעו, בגדרו של ס' 16.1 לחוזה, כי סעיף 7 לחוזה הינו תנאי יסודי ועיקרי של החוזה.