פסק-דין בתיק א 13248/03

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום פיצויים בסך של 111,781 ש"ח בגין ליקויי בנייה, בדירה שרכשה התובעת מהנתבעת 1 ברח' האנפה 5/6 בישוב קדימה ( להלן: "הדירה").

2.         ביום 25.6.1996 נחתם חוזה מכר בין התובעת לנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת") לפיו  התחייבה הנתבעת לבנות את הדירה באמצעות קבלן מטעמה, ולהעביר את הזכויות בה לתובעת. ביום 22.10.1996 נחתם הסכם שינויים בין התובעת לבין הנתבעות 2 ו-3, ששימשו קבלן מבצע מטעם הנתבעת, ולפיו הוזמנו שינויים מסויימים בדירה, בהיקף כספי של 10,132 ש"ח ( להלן: "הסכם השינויים"). עוד קודם למסירת החזקה בדירה, ביקר בדירה מומחה מטעם התובעת, המהנדס יעקב קליגסברג, ומצא בדירה ליקויים שונים שתועדו בחוות דעתו מיום 13.6.1997. החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום 12.9.1997. לאחר מסירת החזקה נתגלו בדירה ליקויים נוספים. נסיונות התיקון לא צלחו. התובעת שכרה את שרותיו של מומחה נוסף, המהנדס אלכס הלפרט, אשר ערך חוות דעת הנדסית ביום 12.8.2001 ובה פירט את ליקויי הבניה בדירה. התובעת הציעה לנתבעת ביום 10.11.2002 כי ימונה מומחה מוסכם אשר יכריע במחלוקות שבין הצדדים אך הפנייה לא נענתה.

3.         התביעה שבפניי הוגשה ביום 20.1.2003. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס דוד אייזן, אשר ביקר בדירה ביום 12.10.2003 וחיווה את דעתו לגבי מצבה ביום 16.11.2003. המומחה אייזן מצא בדירה ליקויי בנייה שעלות תיקונם הכוללת הינה סך השווה ל- 11,300 דולר במקרה של ביצוע על ידי קבלן ראשי. במקרה של ביצוע באמצעות קבלני משנה שונים, העלות הינה סך השווה ל- 17,000 דולר. היה והתיקון יבוצע על ידי הקבלן שבנה את הדירה, עלות התיקון הינה סך השווה ל- 6,400 דולר.

4.         הנתבעות כולן הגישו כתב הגנה משותף באמצעות עו"ד אלדר אדטו. תוך כדי ניהול המשפט שוחרר עו"ד אדטו, לבקשתו, מייצוגה של הנתבעת 2 , אך לא שוחרר מייצוגה של הנתבעת 3 (ראה ע' 22- 23 לפרוטוקול מיום 23.2.2005 והצהרתו של עו"ד אדטו). חרף זאת, הוגשו תצהיר עדות ראשית וסיכומים אך ורק מטעמה של הנתבעת 1. מובן כי פסק הדין מחייב גם את הנתבעות 2 ו-3, הגם שאלה נטשו את ההליך המשפטי במהלך המשפט.

5.         הנתבעת טוענת בסיכומיה את הטענות הבאות:

(א)        בהיותה חברה ייזמית בלבד, שלא בנתה בפועל את הדירה, אין לה כל אחריות לליקויי הבנייה. זאת ועוד, במסגרת הסכם השינויים הסכימה התובעת כי האחריות לביצוע הבנייה מועברת לנתבעות 2 ו-3, ומכאן שהנתבעת משוחררת מאחריות בגין ליקויי הבנייה.

(ב)        כל ליקויי הבניה תוקנו על ידי הנתבעות 2 ו-3 עוד קודם למסירת החזקה לתובעת ולכל המאוחר במסגרת תיקוני שנת הבדק.

(ג)         כל הליקויים היו ניתנים לגילוי בעת העמדת הדירה לרשות התובעת ולכן היה על התובעת לדווח עליהם בתוך שנה ממסירת החזקה בדירה. בהעדר דיווח כזה, אין התובעת יכולה להסתמך על אי ההתאמה במימכר, כאמור בס' 4א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ( להלן: "חוק המכר").

(ד)        תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק המכר חלפה עוד בטרם הוגשה התביעה, הואיל וזו הוגשה בחלוף 6 שנים מאז נמסרה החזקה בדירה.

(ה)        הליקויים בדירה נגרמו מחמת מעשיה ומחדליה של התובעת עצמה, משום שמדובר בליקויים שלא נזכרו בחוות דעתו של המומחה קליגסברג, אלא רק בחוות דעתו המאוחרת יותר של הלפרט.

(ו)         המומחה אייזן החמיר יתר על המידה עם הנתבעת באשר קבע קיומם של ליקויים גם במקום שלא קיים תקן מחייב.

(ז)         יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים אשר ייקבע כי הם באחריותה.

            נדון בטענות הנתבעת כסדרן.

האם מוטלת אחריות עקרונית על הנתבעת למרות היותה ייזמית בלבד

6.         טוענת הנתבעת כי אין להטיל עליה אחריות לליקויי בנייה בהיותה הייזמית של הפרוייקט ולא מי שבנתה אותו בפועל.

            זוהי טענת סרק שטוב היה אלמלא הועלתה. חוק המכר מטיל את האחריות לליקויי הבניה גם על הייזם, ולא רק על הקבלן המבצע, ובלבד שהייזם הוא שמכר את הדירה. הדברים ידועים לכל בר-בי-רב, כעולה מהגדרתו של "מוכר" לפי ס' 1 לחוק המכר:

            " מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה , לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;" (הדגשה אינה במקור)

7.         טוענת הנתבעת כי הסכם השינויים העביר את האחריות לביצוע הבנייה במלואה על הנתבעות 2 ו-3, וממילא אין היא אחראית לליקויי הבנייה. לענין זה היא מפנה למבוא להסכם השינויים, בו נרשם כי " המוכר זכאי להעביר את האחריות לביצוע הבניה של הממכר ועל כל הנובע מכך, לקבלן או לקבלני משנה אחרים", וכן נרשם כי הקבלן מתחייב כלפי התובעת " לבנות ולהשלים את המימכר בהתאם למפרט הטכני ... בכפוף לשינויים ולתוספות אשר צד ב' [התובעת- ח.ב.] מבקש לבצע במימכר...".