פסק-דין בתיק א 12027/06

תביעה לסילוק ידו של הנתבע משטח מסחרי (חנות) ששכר מן התובעת במתחם ה"גרנד קניון" שבחיפה. התובעת טוענת שהנתבע הפר הפרה יסודית את הסכם השכירות, משסירב לדרישתה לסלק שניים מתוך שלושה מעמדי בגדים שהציב מחוץ לחנותו (ואף משביטל הוראת קבע, אותה חידש לאחר מכן). משכך, קמה לשיטת התובעת זכותה לבטל ההסכם, ולתבוע סילוקו של הנתבע מן המושכר.

עובדות מוסכמות

1.         התובעת (להלן " מקח") הנה בעלת הזכויות בקניון, ומפעילה אותו באמצעות חברת ניהול  בשם "גרנד קניון ניהול" (להלן: " חברת הניהול").

2.         ב 23.3.98 התקשרה מקח עם הנתבע בזיכרון דברים להשכרת המושכר (להלן " זיכרון הדברים"). זיכרון הדברים צורף כנספח "א'" למוצגי התובעת. תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים (ממועד פתיחת הקניון) עם אופציה להארכתה לשתי תקופות שכירות נוספות  נפרדות ורצופות בנות שלוש שנים כל אחת.  היות ובהסכם השכירות (בתנאים המיוחדים לו), שנחתם כעבור מספר שנים, הוגדר מועד פתיחת המושכר כתאריך 24.8.99, הרי שממועד זה נספרו תקופת השכירות בת שלוש השנים ושתי תקופות האופציה הנוספות.  תקופת האופציה האחרונה שמומשה ע"י הנתבע, מתחילה ב 24.8.05 ומסתיימת ב 24.8.08. שכירות המושכר החלה בפועל ב 1.9.99.

3.         בסעיף 9 של זיכרון הדברים התחייב הנתבע לחתום על הסכם שכירות וחוזה ניהול מפורטים, כשאם מסיבה כלשהי לא ייחתמו אותם חוזים - ייחשב זיכרון הדברים כחוזה מחייב שבין הצדדים. החוזה והסכם הניהול אכן נחתמו כאמור, וזאת ב 20.1.03, בחלוף 4 שנים ממועד קבלת החזקה במושכר ע"י הנתבע. הסכם הניהול הנו נספח "ו'" להסכם השכירות (נספח "ב'" למוצגי התובעת).

4.         התובעת נסמכת על מספר סעיפים בהסכם השכירות, הסכם הניהול ותקנון הקניון, אותם אאזכר להלן.

בסעיף 17 להסכם השכירות מצהיר השוכר (הנתבע) כי מקובל עליו שהמרכז המסחרי ינוהל ויתוחזק על ידי חברת הניהול, כאשר האחרונה תקבע תקנון למרכז המסחרי, ותהא רשאית לשנות ולעדכן אותו מדי פעם לפי שקול דעתה, והכל למטרת קביעת נוהלים להבטחת פעולתו התקינה של המרכז המסחרי. השוכר מתחייב לנהוג על פי האמור בתקנון ולמלא אחר הוראותיו כפי עדכונן מעת לעת, מהלך כל תקופת השכירות.

בסעיף 7 להסכם הניהול מתחייב השוכר למלא אחר תנאי הסכם הניהול ולפעול על פי הוראות והנחיות חברת הניהול והוראות התקנון, בכל דבר הנוגע לפעילותו במושכר ובמרכז המסחרי. בס"ק 7.7 מתחייב השוכר לשתף פעולה עם חברת הניהול תוך הימנעות מנקיטת כל פעולה שיש בה כדי להפריע או למנוע בעד חברת הניהול את השימוש בסמכות כלשהי מסמכויותיה ו/או למנוע ממנה מתן שירות כלשהו משירותי הניהול.

בסעיף 3.2 לתקנון הקניון (נספח ה' להסכם השכירות) מתחייב השוכר להימנע מכל דבר שעשוי לגרום מטרד למי מהמשתמשים האחרים במרכז המסחרי, ולשם כך  נוטל הוא על עצמו מספר התחייבויות שאחת מהן נזכרת בס"ק 3.2.1 ולשונה - "להימנע מהעמדת דוכנים ו/או סטנדים ו/או הוצאת סחורה וציוד בכל דרך אחרת והצבתם ו/או הצגתם מחוץ לשטח המושכר".

בסעיף 8.2 להסכם השכירות הובהר כי התובעת רשאית לעשות כל שימוש כפי שתמצא לנכון ולפי שיקול דעתה המוחלט בשטחים הציבוריים שבקניון כהגדרתם בהסכם, לרבות על דרך הצבת דוכנים, עריכת אירועים שונים, והשוכר מוותר על כל טענה כלפי התובעת בהקשר זה "לרבות בהקשר לתחומי הפעילות בהם, לשעות ההפעלה שלהם, לסידורי הכניסה והיציאה מהם, למטרדי רעש, דוחק, ריחות ו/או כל מטרד אחר כלשהו הנגרם מפעילותם". בסעיף 8.3 הובהר כי שטחים שונים, בהם שטחי השירות, שטחי המעברים הציבוריים וכל שטח אחר המהווה במהותו חלק מן השטחים הציבוריים כהגדרתם, יהוו חלק מן המרכז המסחרי לכל דבר ועניין הקשור להסכם השכירות והסכם הניהול, אך מוסכם שלשוכר אין כל חלק וזכות בשטחים שלא נכללים במפורש בשטח המושכר.

השטחים הציבוריים שבקניון זכו להגדרה בסעיף 2.5 להסכם השכירות, שיצוטט בהמשך. הרישא של ההגדרה מבהירה שמדובר בכלל שטחי המרכז המסחרי וסביבתו שאינם כלולים במפורש בשטחים המושכרים ו/או המיועדים להשכרה.

סעיפים 28.5 ו 28.6 להסכם השכירות  קובעים כי אין תוקף לשינוי בהסכם או בהוראה מהוראותיו אלא אם כן נעשו בכתב ונחתמו ע"י הצדדים; וכי שום התנהגות מצד מי מן הצדדים אינה נחשבת ויתור על זכות מזכויותיו שלפי ההסכם או כויתור או הסכמה לאי קיום תנאי שבהסכם - "אלא אם כן הויתור, ההסכמה, הדחייה, השינוי, הביטול, או התוספת נעשו במפורש ובכתב. אין לראות בכל ויתור, שנעשה במקרה מסוים, משום ויתור לגבי מקרים אחרים או במועדים אחרים, ולא יהיה בויתור כאמור בכדי ללמד גזירה שווה לעניין אחר".

5.         הנתבע מצידו הפנה לסעיפים 2.4 ו 2.5 להסכם השכירות וכן לסעיף 5 של הכללים המיוחדים להסכם השכירות (נספח י"א להסכם השכירות, נספח ב' למוצגי התובעת).

במבוא לתנאים המיוחדים נרשם שהתנאים המיוחדים גוברים על האמור בתנאים הכלליים של הסכם השכירות - במקרה של סתירה.

סעיף 5 של התנאים המיוחדים מגדיר בטבלה את השטח המושכר לנתבע, ששמו המסחרי הנו חנות "מינימל". העמודה השנייה בטבלה מאזכרת השטח המושכר לנתבע, כ 106.8 מטר מרובע; בעמודת "תוספת שטחים ציבוריים" נזכרים 10% נוספים היינו 10.68 מ"ר. העמודה האחרונה בטבלה הנה עמודת " סה"כ מטר מרובע לחיוב" והנה סיכום של שתי העמודות הקודמות שנזכרו, היינו 117.48 מ"ר. השורה השנייה של הטבלה עניינה ב "שטח נלווה" - ובמקרהו של הנתבע נותרו השדות של שורה זו ריקה, היינו אין לו שטחים נלווים למושכר.

5.1        ראוי להפנות שימת הלב גם לסעיף 9 לתנאים המיוחדים בו מופיעה טבלה שעניינה שעור דמי השכירות. העמודה השנייה באותה טבלה קובעת את דמי השכירות החודשיים היסודיים של הנתבע  בגין כל 1 מ"ר של שטח מושכר בתוספת שטחים ציבוריים וללא שטח נילווה, בשיעור 35 דולר.

5.2         סעיף 2.4 להסכם השכירות מגדיר את " שטח המושכר" כך:

" השטח הנקוב בתנאים המיוחדים של הסכם זה. שטח המושכר יכלול את שטח רצפת המושכר, השטח מתחת לקירותיו הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח של הקירות המשותפים עם מושכרים אחרים וכל שטח אחר, התחום ע"י הנקודות הקיצוניות ביותר במושכר, לרבות שטח הכלוא בתחומי ויטרינה ו/או שטח המבוא למושכר הכלוא בין הויטרינות המצויות בחזית המושכר לבין שטחי המעבר הציבוריים, מהנקודות החיצוניות ביותר של חלון הראוה ו/או המבוא. כן יכלל בשטח המושכר כל שטח אחר המשמש את המושכר, כגון תאי שירותים, גלריה, וכל כיוצ"ב שטחים, אף אם אינם צמודים למושכר, שאף הם ימדדו בהתאם לעקרונות דלעיל. שטחו המדוד של המושכר, בהתאם למפורט לעיל, יקבע עד לא יאוחר ממועד המסירה, כהגדרתו וזאת ע"י אדריכל המרכז המסחרי ו/או מודד מוסמך מטעמו של המשכיר, וקביעתם לעניין זה תהא מחייבת וסופית . לשטח המושכר, כפי שייקבע עפ"י האמור לעיל, יתווספו 15% המהווים חלק מהשטחים הציבוריים כהגדרתם.