פסק-דין בתיק א 1188/02

1.       בפני תביעה כספית לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה ביחידות דיור וברכוש המשותף אשר רכשו 10 התובעים מהנתבעת, במסגרת פרויקט מגורים שהוקם באשקלון, בין השנים 1991-1996, ושמו "נווה דקלים-קדמת ברנע" (להלן: "הפרויקט").

הנתבעת, פ.א. ארבן בע"מ, היא חברת בניה קבלנית אשר הקימה את הפרויקט, במסגרתו התקשרה, בין היתר, עם 10 התובעים, אשר רכשו ממנה דירות מגורים בבניינים שבפרויקט הנ"ל, עפ"י הסכמי מכר שנערכו בין הצדדים.

תיק זה עבר מספר גלגולים. בתחילה, ביום 3.02.98 הוגשה התביעה דנן לביהמ"ש המחוזי, בפני כב' סגן הנשיא, השופט י. טימור, כאשר מספר התובעים בה מנה 19, וסכום התביעה עמד על 1,172,000 ש"ח. ביום 22.10.01 הגיעו הצדדים, באישור ביהמ"ש, להסדר דיוני לפיו, לאחר שכמחצית מן התובעים פרשו מן התביעה, ומתוך שיקולי אגרה, יתוקן כתב התביעה באופן שהנזק הכולל שיתבע לא יעלה על 500,000 ש"ח. ביום 6.01.02 הועברה התביעה לבית משפט זה, שלו הסמכות העניינית לדון בה.

       מסירת הדירות לתובעים היתה בתקופה שבין 12/95 לבין 06/96.   

2.       החל מיום 12.02.97 שלחו התובעים מכתב לנתבעת, ובו העלו את טענותיהם באשר לליקויים שנמצאו בדירות, ואשר טרם טופלו על ידה. בתגובה, וזאת לטענתה, הגיעה הנתבעת ותיקנה דברים דחופים, אך את שאינו דחוף, דחתה לסוף שנת הבדק, לתיקון מרוכז, ועל מנת שלא לחזור ולתקן פעמים רבות. ואכן, כעבור כשנה ממועד מסירת הדירות, נכנסה הנתבעת לדירות, וערכה בהן תיקוני בדק, אולם לטענתה התובעים לא אפשרו לאנשיה להיכנס די הצורך לדירות על מנת לבצע את מכלול התיקונים, וזאת בהוראת ובהנחיית עורכי דינם, וכדי ליצור מצג לפיו הנתבעת לא עורכת את התיקונים, כפי שמחויבת.

כאמור, ביום 3.02.98 הוגשה תביעה דנן, ואליה צורפו חוות דעת אשר הוכנו מבעוד מועד, מבלי לתת את הדעת לתיקונים שביצעה הנתבעת בדירות, לבקשת התובעים, מאז ועד להגשת התביעה. במסגרתה, כאמור, דרשו התובעים פיצויים בסך 1,172,000 ש"ח בגין ליקויי בניה, עוגמת נפש והוצאות.

ביום 21.03.97 ביקר בדירות מומחה התובעים, שנתן חוות דעתו מטעם "טרמינל שירותי הנדסה", הוא מהנדס הבניין יוסי בן-חורין. הלה נתן חוות דעת בדבר ליקויים בדירות וברכוש המשותף, שהגיעו לשיטתו, לשווי של 1,189,427 ש"ח. בסמוך לאחר מכן, נמסר עותק חווה"ד למנהל הנתבעת, ואולם זה לא הסכים לבצע את מכלול התיקונים הנדרשים בחוו"ד זו, והביא מומחה מצידו לחוות דעה על הליקויים, אשר לא מוכחשים כליל. המומחה מטעם הנתבעת, שהינו מהנדס בנין ושמאי מקרקעין, מר נחום פרמינגר, ביקר בדירות בתאריכים: 20.4.98, 27.4.98 ו-14.4.99, ואמד את שווי ליקויי הבניה שנותרו, בסכום הנמוך בהרבה מזה שהציגו התובעים, והוא 25,550 ש"ח.

לנוכח המחלוקות ועל מנת לייעל את הדיון, מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט, אינג' יהושע מועלם, אשר ביקר בדירות התובעים בתאריכים 21.03.00-20, והגיש חוו"ד המתייחסת לליקויים בכל אחת מן הדירות, ברכוש המשותף, עלות תיקונם, שאלת ירידת הערך, הצורך בדיור חלופי ועוד. הוא העיד בבית המשפט, ולאחר שהתבקש, אף ענה על שאלות הבהרה. ניתן לסכם ולומר כי עפ"י חוו"ד מומחה זה, הוערך אומדן הליקויים הבלתי מתוקנים בדירות, לרבות ברכוש המשותף - בשווי 191,220 ש"ח.  

אומר כעת, כי חוות הדעת של מומחה בית המשפט מקובלת עלי ואני מאמצה, בהיותה אובייקטיבית, מהימנה ומקצועית, ולפי הרושם הטוב והענייני שהותירה עדותו בביהמ"ש. על-כן, הממצאים בעניינים המקצועיים שניתנו לבדיקתו יאומצו וישמשו בסיס לכימות ולהערכת שווי ליקויי הבניה וירידת הערך.

לאחר חקירת הצדדים בביהמ"ש, היינו, מר אלון ארבן - מנהל הנתבעת ו- 10 התובעים,     הגישו באי-כח הצדדים סיכומים בכתב, ובהם ממוקדות הטענות לגבי המחלוקות שעדיין נותרו, לרבות נקודות שבהן הצדדים חולקים על דברי מומחה ביהמ"ש, ואלה טעונות הכרעה כעת.

3.   טענות הצדדים:

התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה על פי החוזה עמם, שכן בדירותיהם קיימים פגמים, ליקויים ואי התאמות שהנם תוצאת עבודה רשלנית ו/או בלתי מקצועית ו/או שאיננה בהתאם להוראות דיני התכנון ותקני הבניה הנהוגים בישראל ו/או שבניית הדירות נעשתה על ידה באופן לא מקצועי ותוך שימוש בחומרי בניה לא איכותיים. כמו כן, הם טוענים לפגמים שונים ברכוש המשותף.

לטענתם, פעמים רבות פנו לנתבעת, עד אשר זו ביצעה תיקונים בדירות, אולם הללו היו שטחיים בלבד, בעוד שמליקויים רבים נוספים התנערה כביכול מאחריות. לפיכך, לטענתם, משלא תיקנה הנתבעת את הליקויים בשעתו, מנועה היא לתקנם כיום, ועל ביהמ"ש, לכן, לפסוק פיצוי בשווי עלותם.

ככלל, הנתבעת אינה כופרת בקיום ליקויים בדירות, אך לדבריה לא היתה כל התרשלות בבניית הדירות, אשר נעשתה עפ"י התוכניות ובהתאם להוראות החוק והתקנים הרלוונטיים, אלא שמקורם בתחזוקה לא נאותה של הדירות ע"י התובעים. לצורך כך, הגישה חוו"ד מומחה מטעמה, לפיה קיימים ליקויים מועטים בלבד בדירות התובעים. כמו-כן טוענת הנתבעת כי ככל שימצאו ליקויים בדירות, הסעד לו יהיו זכאים התובעים הוא סעד של ביצוע תיקונים בעין, ולא פיצוי כספי.

טענה מהותית ומרכזית בפי הנתבעת, והיא, שלא מוצתה זכותה, כקבלן, לבצע תיקונים בעין בדירות ו/או לקבל הודעה הולמת בדבר אי התאמות וליקויים, טרם הגשת התביעה. הסיבה לכך, נעוצה, לגישתה ברצונם של התובעים לזכות בפיצוי כספי, ולכן בסירובם לאפשר לה לתקן את הליקויים, ככל שישנם, בדירות. לדידה, זמן קצר באופן יחסי (מס' חודשים) לאחר קבלת הדירות, הגישו התובעים חוות דעת מומחה מטעמם, והחלו מעלים כנגדה טענות מטענות שונות. לטענתה, לא היתה חייבת להיענות לדרישת תיקון הליקויים כמפורט בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, בהיותה מופרזת ומוגזמת.

באשר לטענה בדבר איחור במסירת הדירות, טוענת הנתבעת כי היתה זכאית לדחות את מסירת הדירות ב-60 יום, מבלי ליתן כל פיצוי ("גרייס"). יחד עם זאת, לדידה, התובעים אשר נמסרו להם הדירות באיחור גדול מזה, פוצו על ידה במלוא סכום השכירות החלופית, ובמידה סבירה ומוצדקת, למעט הדייר אריה כהן, שעניינו ידון להלן.

לעניין התנגדות התובעים לסעיפים שונים בתצהירו של מר ארבן, שבוססה לטענתם על עדויות שבמומחיות, עדויות שמיעה וסברה, אומר כי ראיתי לדחות טענה זו כבר בשלב זה. הלה מכיר את הפרטים מידיעה אישית, בהיותו מנהל הנתבעת. התייחסות ביהמ"ש לתצהירו אינה כהתייחסותו לחוו"ד מומחה, אך לה משקל משל עצמה.       

4.    המומחה מטעם ביהמ"ש:

התובעים מעלים טענה לפיה מומחה ביהמ"ש לא העריך נכוחה את הליקויים שנפלו בדירות, וכי בדיקתו, אשר בחלקה התבצעה בשעות הערב, לא משקפת בצורה מלאה את המצב לאשורו. לפיכך, הם מבקשים שביהמ"ש יתן משקל אף לחווה"ד שהובאה מטעמם, זאת בהדגישם את הלכת ביהמ"ש העליון לפיה אין לקבל את חוות דעת מומחה ביהמ"ש כ"כזה ראה וקדש". 

בעניין זה אומר, כי "התנערות" התובעים מחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש, לאחר סיום המלאכה על ידו, וכאשר ראו כי הוא לא נאות לקבל את מלוא הליקויים להם טענו, איננה במקומה בשלב זה. התובעים, כמו גם הנתבעת, הסכימו למינוי המומחה, אינג' יהושע מועלם, וזאת לאחר שב"כ של הראשונים שב ושלל מספר לא מבוטל של פעמים מומחים אחרים שהציע ביהמ"ש, ורק כעבור כשנה מהצעת ביהמ"ש הראשונה, נקבעה מיהותו של המומחה, כאמור, בהסכמתם. הם גם תיקנו את כתב תביעתם על בסיס ובהסתמך על חוו"ד המומחה המוסכם שלעיל.