פסק-דין בתיק א 11739/00

1.         זוהי תביעה כספית שהוגשה על-ידי מר אלי ינקלסון והגב' לריסה ינקלסון (להלן: "התובעים") כנגד ריג'י חברה לבניין בע"מ (להלן: "הנתבעת") בגין עמלות תיווך אשר, לטענתם, עתידים היו וזכאים היו לקבל מן הנתבעת בגין שיווק פרוייקט בניה של הנתבעת בהר יונה, בנצרת עילית (להלן: "הפרוייקט") וכנגד מנהליה מר ריג'י דוד ומר ריג'י שמעון (להלן: "הנתבעים מס' 2 ו-3").

            התובעים טוענים כי נמנע מהם לשווק במסגרת שלב ד' של הפרוייקט 24 יחידות דיור במחיר ממוצע של 120,000 דולר ועל כן ובהתחשב בכך שזכאותם לדמי תיווך עמדה על 1.5% בתוספת מע"מ נמנעה מהם הכנסה בסך של 50,544 דולר כולל מע"מ. כן טוענים התובעים, כי נמנע מהם לשווק את שלב ה' של הפרוייקט, 43 יחידות דיור במחיר ממוצע של 110,000 דולר על פי עמלה של 1.5% בתוספת מע"מ ובסך של 83,012 דולר כולל מע"מ.

            התובעים העמידו את סכום התביעה על סך של 582,820 ש"ח.

            יצויין כי הוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, אינן חלות בענייננו, שכן אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם התיווך שנקשר בעל-פה בין הצדדים נקשר זמן רב לפני תחילת תוקפו של חוק זה (1/4/97) ומשכך אין סעיף 9 לחוק חל.

2.         העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

2.1.       התובעים והנתבעת התקשרו בהסכם תיווך שלא הועלה על הכתב ולפיו ישווקו התובעים דירות בפרוייקט בניה של הנתבעת בשכונת הר יונה בנצרת עילית תמורת דמי תיווך בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ. דמי התיווך שולמו במרבית המקרים על-ידי קוני הדירות במישרין, אולם לעיתים שילמה הנתבעת את דמי התיווך לתובעים.

2.2.       בפועל שיווקו התובעים את כל הדירות בפרוייקט בהר יונה עד לתאריך 13/12/96 עת שהנתבעת הודיעה להם על סיום פעולת התיווך.

2.3.       הנתבעת הקימה לתובעים קרוואן באתר הבניה וכל חוזי המכר נחתמו בקרוואן או במשרדי התובע מס' 1 (להלן: "התובע") בנצרת עילית. בידי התובעים היו פנקסי קבלות של הנתבעת ומשרדו של התובע השתמש בקבלות הנתבעת בשמה של הנתבעת ואף שלח מכתבי דרישה עבור הנתבעת ללקוחות על נייר מכתבים של הנתבעת.

2.4.       הנתבעת הציבה בשטח הפרוייקט בהר יונה שלט ובו נכתב כי תיווך מוניטין, משרדו של התובע, הוא משווק בלעדי של הפרוייקט. מחקירת מנהל הנתבעת עלה כי הנתבעת לא אסרה על התובעים במשך השנתיים בהם שווק הפרוייקט על-ידי התובעים לעשות שימוש במונח "בלעדי" בכל הקשור לתיווך הדירות באתר.

2.5.       הנתבעת נשאה בהוצאות הפרסום הנוגעות לאתר, אולם התובעים נטלו חלק במתן עצות לצורך שיווק, פרסום ותכנון השלבים הנוספים באתר. כן השתתפו התובעים בירידי מכירות שאותם ארגנה הנתבעת.

2.6.       בעת התקשרות התובעים עם הנתבעת בהסכם התיווך טרם זכתה הנתבעת במכרז להקמת שלב ה' בפרוייקט ומטבע הדברים לא יכלו הצדדים בעת התקשרותם בהסכם לדעת באם אכן בפועל תזכה בו הנתבעת.

 2.7.      הנתבעת לא הוכיחה באמצעות ראיות או מסמכים כי התובעים החלו לשווק במקביל עם שיווק פרוייקט הנתבעת בהר יונה דירות נוספות של קבלנים אחרים ובפרט חברת הבניה לוקי ו/או כי כתוצאה מכך חלה ירידה בהיקף שיווק דירות הנתבעת. נהפוך הוא, מן המוצג נ/1 עולה כי בעוד שהתובעים מכרו במהלך ששת החודשים האחרונים לעבודתם (חודשים יוני-נובמבר 1996) 56 דירות, הרי הנתבעת מכרה במהלך ששת החודשים הראשונים בהם שיווקה דירותיה בעצמה (חודשים ינואר-יוני 1997) 18 דירות בלבד הן מתוך שלב ד' והן מתוך שלב ה'.

2.8.       לאחר סיום הקשר עם התובעים שווקו דירות הנתבעת באתר הר יונה על-ידי חתנו של אחיו של דוד ריג'י אשר נהפך להיות מנהל השיווק בפרוייקט.

2.9.       בישיבת קדם המשפט מיום 21/1/02 אשר התקיימה בפני כב' השופטת כנפי-שטייניץ הסכימו ב"כ הצדדים כי המחלוקת היא באם היה הסכם לשיווק בלעדי של הפרוייקט באמצעות התובעים ו/או באם היה הסכם כזה הופר הוא על-ידי התובעים אשר שיווקו דירות לחברות אחרות באותו אתר.

2.10.     בפתח ישיבת ההוכחות הראשונה ביום 1/11/04 הסכימו הצדדים כי העדויות והמוצגים אשר הוגשו במסגרת בקשה לעיקול לאחר הגשת התביעה שהתקיים בפני כב' הרשם גרשון (כתוארו אז) בביהמ"ש המחוזי בחיפה ביום 5/10/97 יהוו חלק בלתי נפרד מהתיק העיקרי.

2.11.     בישיבת ההוכחות מיום 1/11/04 העידו מטעם התובעים מר דוד כהן אשר עבד בזמנים הרלבנטיים במשרד התובע וכן התובע. בישיבת ההוכחות מיום 17/1/05 העיד מר שמעון ריג'י, מנהל הנתבעת.

3.         המחלוקת בין הצדדים:

השאלה העיקרית הדרושה הכרעה בתיק זה היא מהות הבלעדיות שהוקנתה לתובעים במסגרת הסכם התיווך שנקשר בין הצדדים בעל-פה, קרי: האם כוונת הצדדים היתה להקנות לתובעים זכות לבלעדיות בלתי מוגבלת בזמן ואשר תחול על כל הדירות אשר נבנו ועתידות להיבנה על-ידי הנתבעת באתר הר יונה בנצרת עילית, כטענת התובעים, או שמשמעות ההסכמה החוזית הינה צרה יותר, כטענת הנתבעת, וחלה על שיווק דירות הנתבעת במהלך תוקפו של הסכם התיווך בלבד.

4.         אשוב ואציין כי המועדים הרלבנטיים לעסקת התיווך הינם לפי כניסתו של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, לתוקף, ולכן הדין הרלבנטי על פיו תיבחן הזכאות לדמי התיווך ושיעורם הוא הדין שקדם לחוק זה.