פסק-דין בתיק א 116232/01

בעלים של קרקע ומפעיל בית אבות מנהלים משא ומתן ממושך לבניית בית אבות על המקרקעין, מחליפים ביניהם טיוטות חוזה, מבנה העסקה משנה פנים במהלך ניהול המשא ומתן, אשר בסופו מחליט בעל הקרקע לפרוש ממנו. השאלה הניצבת בפני הינה האם התנהגות בעלי הקרקע עומדת במבחני חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"א - 1971 (להלן: "חוק החוזים") ואם התשובה לכך שלילית, מהו גובה הנזק ושיעור הפיצוי לו זכאי הצד הנפגע.

אלה העובדות הנדרשות לעניין:

1.   התובעת הינה חברה בע"מ המפעילה מאז שנת 1984 בית אבות סעודי ביהוד (להלן: "בית האבות"). התובעים 2, 3 הינם בעלי המניות והמנהלים בתובעת.

2.   הנתבע הינו בעל זכות החכירה של מגרש ביהוד בשטח של 1700 מ"ר הידוע כגוש 6696 חלקות 23 - 24 (להלן: "המגרש"). על המגרש בנוי ביתו הפרטי של הנתבע והוא מתגורר בו ביחד עם רעייתו.

3.   בעקבות דרישותיו המתחדשות של משרד הבריאות הנוגעות להפעלת בתי אבות, בין היתר בכל הקשור לשטח מינימלי לדייר, מבנה המחלקות, שירותים, חדרי שירות, מערכות עזר וכד', ביקשה התובעת להעתיק את מיקומו של בית האבות למבנה חדש ומודרני שיתאים לתקני משרד הבריאות, לדרישות השוק ולציפיות הדיירים ובני משפחותיהם.

4.   על רקע זה, והואיל ובאותה תקופה, שנת 1997, ביקש הנתבע לבצע עסקה כלשהי על המגרש, נוצר הקשר בין הצדדים. הנתבע הציג עצמו, וכך אף עולה מהרישום במנהל מקרקעי ישראל, כחוכר המגרש (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של התובע 2, אברהם מאיר (להלן: "אברהם מאיר"). התובעים והנתבע החלו לנהל משא ומתן אינטנסיבי לבנית בית אבות חדש על המגרש, החליפו טיוטות חוזה מפורטות, שנוסחו על ידי פרקליט הנתבע ושונו ותוקנו בהתאם להערות פרקליט התובעים, אגב ניהול משא ומתן בין הפרקליטים בינם לבין עצמם ובין הצדדים.

בין הצדדים הוחלפו עשר טיוטות חוזה, ראשונה מחודש אפריל 1997 ואחרונה בחודש פברואר 1999 (מוצגי ב' לתצהיר אברהם מאיר).

5.   עשר טיוטות החוזה  משקפות מבנה עסקה זהה לפיו הנתבע יבנה על המגרש בניין המיועד להפעלת בית אבות והתובעת תשכור אותו ממנו לתקופה של עשר שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות בעשר שנים נוספות.

עם התקדמות המשא ומתן הוכנו וצורפו לטיוטות החוזה גם טיוטת חוזה שכירות.

במהלך המשא ומתן אף פנו הצדדים לבנק הפועלים סניף יהוד, שם ניהלה התובעת את חשבונותיה, לצורך בירור אפשרויות לליווי בנקאי של הבנייה.

6.   במקביל ובמהלך המשא ומתן הגיש הנתבע בחודש דצמבר 1997 בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה יהוד לשינוי יעוד המגרש ממלאכה ואחסנה לבית אבות סיעודי. (נספח ט' לתצהיר הנתבע).

במהלך המשא ומתן ובהתאם להתחייבויותיהם על פי טיוטות החוזה שכרו התובעים את שירותיו של אדריכל יהודה כנף (להלן: "אדריכל כנף") לצורך תכנון הבניין, על מנת לקבל את האישורים הנדרשים ממשרד הבריאות להפעלתו כבית אבות.

ביום 30.9.98 קיבלה התובעת אישור ממשרד הבריאות להפעלת בית האבות על המגרש, על פי תוכנית שהוגשה לו על ידי אדריכל כנף. תוקף האישור לשמונה עשר חודש מיום הוצאתו (נספח ד' לתצהיר אברהם מאיר).

7.   לאחר החלפת טיוטת החוזה האחרונה, משהתמהמה שלב החתימה על החוזה התברר לתובעים, אם כי לא בדרך של הודעה מפורשת או כתובה, כי הנתבע אינו מוכן לחתום על החוזה בטענה כי לא השיג את המימון הבנקאי הדרוש לצורך בניית המבנה.

בשלב זה נותק הקשר בין הצדדים.

8.   לא עבר זמן רב ובסוף שנת 1999 פנה הנתבע לתובעים בהצעה חדשה לפיו יוקם בית האבות על המגרש באמצעות קבוצה יזמית, על בסיס עסקת קומבינציה. כך, שהנתבע לא יזקק למשאבים כספיים לבניית הבניין והבנייה תבוצע על ידי היזם ובמימונו. הנתבע יקבל חלקים על הקרקע והבנוי עליה והתובעת תשכור את המבנה לצורך הפעלת בית האבות.

9.   כך החל בסוף שנת 1999 משא ומתן משולש בין היזם, חברת דוד יואב בע"מ (להלן: "היזם"), הנתבע והתובעים לביצוע עסקת המכר והשכירות במתכונת האמורה של עסקת קומבינציה. בין  הצדדים, שהיו מיוצגים על ידי עורכי דין, הוחלפו טיוטות חוזה מפורטות (נספחי י' לתצהיר אברהם מאיר) לביצוע עסקת קומבינציה בין היזם לבין הנתבע, שבסופה יהא הנתבע זכאי ל- 35% מהפרויקט הבנוי והתובעת תשכור אותו לתקופה ארוכה לצורך הפעלת בית אבות סיעודי.

10.   לאחר גיבוש טיוטות החוזים המשולבים - קומבינציה ושכירות - פנו הצדדים למשרד עורכי הדין קוסובסקי - שחור, לבדיקת מבנה העסקה וקבלת חוות דעת. (נספח י"ב לתצהיר אברהם מאיר). חוות דעת כאמור נתנה ביום 14.6.00 ומעיון בה עולה כי  בכפוף לתיקונים בלתי מהותיים, העסקה נראית לנותן חוות הדעת הוגנת ומאוזנת לכל הצדדים.

11.   בחודש אפריל 2000 נודע לתובעת וליזם כי הנתבע בא בדרישה כי חלקו במגרש הבנוי, על פי חוזה הקומבינציה, יהא 35% נטו. דרישה זו לא באה לידי ביטוי בטיוטות החוזה ולטענת התובעים מעולה לא הוסכם עליה. בדיקת דרישה זו העלתה כי היא משמיטה את הקרקע תחת כדאיות העסקה מבחינתו של היזם, אשר בשלב זה הפסיק את המשא ומתן עם הנתבע.