פסק-דין בתיק א 1162/04

רקע עובדתי רלוונטי

1.         ביום 12/1/94 חתמו; הנתבעת מס' 1, הגב' כהן תרזה, (להלן: "הנתבעת" או "המוכרת"), והתובעים, ה"ה פרומרמן רון וסמדר (להלן: "התובעים" או "הקונים"), על הסכם לפיו התחייבה הנתבעת למכור לתובעים 5000/34883 חלקים המהווים שטח של 5,000 מ"ר מהחלקה 20 בגוש 17032 מאדמות הכפר תבור, שהיתה אותה עת בבעלותה בשלימות.

להסכם המכר צורפה תוכנית חלוקה לפיה השטח שנרכש ע"י הקונים הינו שטח מסויים, אשר הוגדר על גבי תוכנית חלוקה, שצורפה להסכם המכר, וסומן במספרים זמניים 20/2 ו- 20/3 (להלן: "המקרקעין").

2.         בהתאם לסעיף 7 (א) להסכם המכר התחייבו הקונים לפעול ללא דיחוי לאישור תוכנית החלוקה המוסכמת, ולעשות את כל הדרוש על מנת לרשום את החלוקה בלשכת רישום המקרקעין בהקדם האפשרי ובאופן שהבעלות ב"מקרקעין" תירשם על שם התובעים בשלמות ואילו הבעלות על יתרת החלקה 20, תירשם כחלקה נפרדת על שם הנתבעת.

3.         בנוסף להסכם המכר הנ"ל, ובהתאם לאמור בסעיף 6 ממנו, חתמו הצדדים ביום 23/1/1994 על הסכם שיתוף במקרקעין לפיו;  המקרקעין הנ"ל שהם מגרשים 20/2 ו- 20/3 ע"פ תוכנית החלוקה המוסכמת, יהיו בהחזקתם ובשימושם של התובעים אשר יהיו רשאים לנהוג בהם מנהג בעלים לכל דבר ועניין, בעוד שיתרת החלקה 20 שסומנה כמגרש מס' 20/1, בהתאם לתוכנית החלוקה, יהיה בהחזקתה ושימושה הבלעדי של הנתבעת אשר תנהג בו מנהג בעלים לכל דבר ועניין.

4.         ביום 15/6/1994 נרשם כל אחד מהתובעים, בלשכת רישום המקרקעין, כבעלים של 2500/34883 מהחלקה 20 גוש 17032 בחלקים בלתי מסויימים.

הסכם השיתוף הנ"ל לא נרשם עת נרשמו התובעים בלשכת רישום המקרקעין, כאמור, וגם לא לאחר מכן.

5.         בטרם יספיקו התובעים לרשום את החלוקה המוסכמת בין הצדדים בהתאם להסכם המכר, נכנסה לתוקף תוכנית מתאר מס' ג/10581 לפיה, בין היתר,  שונה יעודה של החלקה 20 מיעוד חקלאי ליעוד של בנייה למגורים.

במסגרת תוכנית זו, בוצעה פרצלציה (לא רצונית) של החלקה 20, והמועצה המקומית תבור הפקיעה מהחלקה 20 שטחים המגיעים ל- 36.4% לערך משטח החלקה בכללותה. 

החלוקה הלא רצונית של החלקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ובמקום חלקה 20 המקורית, נרשמו 6 חלקות חדשות, והן: 57, 59, 60, 62, 64 ו- 66, אשר שטחן הכולל הינו 22,025 מ"ר. יתרת שטח החלקה הופקע כאמור ע"י המועצה המקומית תבור לצורכי דרכים ושטחים ציבוריים. בהתאם לתוכנית החלוקה המוסכמת על הצדדים שכאמור צורפה להסכם המכר, המקרקעין שהתובעים רכשו בחלקה 20, נמצאים בשלמותם בתחום החלקה 66. בפועל, נרשמו ע"ש התובעים חלקים בלתי מסוימים בכ"א מששת החלקות החדשות, ובשיעור דומה למה שהיה רשום ע"ש התובעים בחלקה 20. שטח החלקים שנרשמו ע"ש התובעים בכל ששת החלקות עומד על 3,156 מ"ר. יתרת השטח שהתובעים רכשו מהנתבעת, שהוא 1844 מ"ר, הופחת לטובת ההפקעה.  

יצויין כי שיעור השטח שהופקע בחלק החלקה 20 שיועד, ע"פ החלוקה המוסכמת לתובעים, דהיינו במגרשים 202 ו- 203 ע"פ תוכנית החלוקה המוסכמת והנמצא בתחום החלקה 66 החדשה, נופל משיעור ההפקעה ביחס לשטח הכולל של החלקה 20, ועומד על כ- 21%.

התביעה

6.         בתביעה שבפנינו מבקשים התובעים ליתן פסק דין הצהרתי לפיו תירשם החלקה 66 גוש 17032 באופן הבא:

3937 מ"ר שהם 3937/5695 חלקים מהחלקה על שם התובעים, ואילו יתרת החלקה תירשם על שם הנתבעת. משאר החלקות 57 עד 65 יימחק שמם של התובעים מהרישום, והן תרשמנה בשלמות ע"ש הנתבעת.

עוד מבקשים התובעים כי הסכם השיתוף שבין הצדדים יהיה חלק מהרישום. בנוסף, עותרים התובעים לסעד כספי של פיצוי על הנזקים שנגרמו להם, לטענתם, בעקבות סירובה של הנתבעת לשנות את הרישום שבוצע לאחר הפרצלציה הלא רצונית, כך שחלקם ירוכז בחלקה 66 בהתאם לחלוקה המוסכמת ביניהם. 

7.         לטענת התובעים, יש להפחית מהשטח שהם רכשו בעקבות ההפקעה שטח של 1,063 מ"ר בלבד, שהוא השטח שהופקע מהמקרקעין שהם רכשו, וזאת לאור סעיף 3 (ו) של הסכם השיתוף הקובע כי באם הרשויות המוסמכות ידרשו הפקעה של חלק מהחלקה 20, תתבצע ההפקעה רק מאותם מגרשים שמהם היא תידרש על ידי הרשויות המוסמכות, ומאחר והשטח שהופקע מהמקרקעין שהתובעים רכשו על פי ההסכם הינו 1,063 מ"ר, הרי שהחלק שנותר והשייך להם הינו 3,937 מ"ר, מתוך החלקה 66.

8.         התובעים טוענים כי הם בנו על חלק מהמקרעין שלהם שני בתים, האחד נמכר לאדונים הנכבדים ירון ורבקה כהנא, אשר לאור הפרצלציה הלא רצונית,  הערת אזהרה שהיתה רשומה לטובם על חלקיהם של התובעים בחלקה 20, נרשמה במקום הערת אזהרה על חלקי התובעים בכ"א מששת החלקות שנוצרו בעקבות הפרצלציה. משנודע הדבר לקונים, הם פנו ודרשו כי חלקם יהיה במרוכז בחלקה עליה בנוי הבית ולא במפוזר על כל החלקות, כפי שבפועל בוצע הרישום.

עוד טוענים התובעים כי את הבית השני שבנו על המקרקעין, אינם מצליחים למכור לאור העדר אפשרות לרשום את מי שיקנה את הבית כבעלים של חלקים מהחלקה עליה הוא בנוי. כתוצאה מכך, טוענים התובעים כי נגרמו להם נזקים עקב תשלומי ריבית בסכום מוערך של 100,000 ש"ח.

יצויין כי בסיכומי הטענות טענו התובעים לסכום של 129,000 ש"ח עבור ריביות ששילמו ולנזק בסכום נוסף של 50,000 $ בגין ירידת ערך של הבית שטרם נמכר.

כתב ההגנה

9.         מנגד, טוענת הנתבעת, כי בעת שהמועצה המקומית תבור הפקיעה שטחים מהחלקה 20, היא הפקיעה 36.4% מהשטח הכולל של החלקה 20. אילו התובעים עמדו בהתחייבותיהם החוזיות ורשמו את החלוקה המוסכמת בטרם תבוצע ההפקעה, היתה הפקעת המקרקעין ע"פ תוכנית המתאר מבוצעת באופן שוויוני כלפי שני הצדדים. 

לטענת הנתבעת, משלא קיימו התובעים את התחייבותם על פי סעיף 7 (א) להסכם המכירה, ולא דאגו לאישור תוכנית החלוקה ורישומה בלשכת רישום המקרקעין, והם התחילו בפועל בהליכי רישום רק אחרי שנת 1999 ולאחר ההפקעה, בוצעה הפקעה לא שוויונית בין חלקיהם של שני הצדדים בחלקה 20.